清河板块地处海淀区东北部，东至五环林萃桥与北京新材料园连线，西至上地信息路，北至八达岭高速西三旗桥，南邻北五环，有八达岭高速贯穿其中，西部有城铁13号线通过，中部有地铁8号线通过。所处的地理位置也比较特殊，位于中关村、上地高科技园区、亚奥板块三个区域围城的金三角地带之中。得益于此，清河板块在京北地区的重要地位逐渐凸显。

根据政策规划，清河的发展将与飞速增长的中关村核心区域密切相关，随着中关村北扩和大量科技企业的入驻，清河板块已逐渐发展成为北京热点区域。另外，该区域由于处于市区边缘，且又处于市政绿化隔离带之内，因此区域内多为密度低，高绿化、板式住宅。

板块内商业配套大型有华润·万象汇，社区型商业有悦茂购物中心等，板块内目前无大型三甲医院，未来可依赖扩建的999急救中心和周边昌平中西医结合医院。 清河板块作为海淀北部重点规划，区域早已发展成熟，板块内云集大量的二手房和少量的新房。

板块内二手房大多建于2000年以后，老旧小区多为上世纪90年代左右的公房回迁房；新房则以现房为主，目前在售有府学上院、北京城建·世华龙樾四期，均为大户型产品。

清河板块临近的中关村和上地高科技园区，都属于知识经济密集型区域，购房客群主要分为三种：中关村或上地工作的IT人士；中关村和学院路沿线的高校教职员工或校办高科技企业职工；本区域内大的原住居民等。房价方面，近6个月来，清河板块房价处于平稳增长的趋势，略低于海淀区均价。

海淀区的土地多年来一直比较紧张，土地成交信息显示，清河板块内近10年无地块成交。纵观整个海淀区，商品房用地更是稀少。根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，海淀区2021年仅有2块住宅地块入市，分别是位于上地的树村南地块和树村北地块。两块地均位于树村郊野公园南侧，临近圆明园和北京体育大学。

在5月10日的北京市集中土拍中，两宗地受到开发商热捧，分别触达了最高上限价格63.7亿和57.3亿，并同时触发了20%的政府持有商品住宅产权份额，两宗地同时进入房企“竞方案”环节。最终结果在5月26日公布，融创竞得两宗地，两块地未来项目售价上限为8.96万/㎡（80%产权）。

资料显示，树村地块距离清河板块较近，树村所在上地板块和清河板块均受到上地高科技园区利好。树村地块未来房屋销售指导价11.2万元/平方米。值得注意的是，这两块地被作为“共产商品房”的试点，并不是纯商品住房，海淀全域纯商品房供地不足现象短期不会改变。

产业方面：海淀公示的《海淀分区规划（2017年—2035年）》草案中明确提出在城市空间结构上，海淀区将以“两横一纵三轴，一带一核多极体系”为总体方向发展。

永丰高新技术产业基地、北京东升科技园等等，这些中关村国家自主创新示范区的发展区和新建园区，对于永丰、东升、上地等板块的产业升级、区域发展，更是毋庸置疑的有效保障。

教育产业方面，在中关村-上地区域内有68所包括北京大学、清华大学在内的各类大专院校，有230多个包括中国科学院在内的中央、地方各类独立科研机构，科技人员达到38万人，两院院士占到全国院士总数的36%，未来板块内将引进更多更好的师资教育，有利于整体教育结构的调整和扩充。

轨道交通方面：根据规划，清河站将至少揽入三条地铁线：正在建设的轨道交通昌平线南延和规划中的19号线支线(R3线)在此设站。此外，13号线也将增加清河地铁站，并随着清河火车站同期建设。

小区是由北京宝晟住房股份有限公司开发建设的纯板楼社区，建成时间为2008年-2017年，虽然房龄相对较老，但整体品质较高；容积率为1.4，板楼均带电梯，居住密度适中，居住舒适度较高；绿化率为45%，设有活动广场，且楼栋前后有较大面积的绿化，居住体验较好，适合对小区品质要求较高的人群。

经幸福里APP查询，小区2021年6月11日在售房源两居室起，有99㎡-122㎡两居室、117㎡-140㎡三居室、150㎡四居室，缺少一居室小户型，上车价820万起，适合改善置换需求的人群。

小区600米内有两所小学，步行约10分钟，学校氛围浓厚，学生上下学较为便利，适合家中有孩子的家庭。

小区周边已经形成了适合居住的商业氛围，小区南门门口就是健康宝盛广场，此外，小区西面有众多底商，同时距离清河万象汇3.7公里，可满足不同人群的购物需求。

宝盛里观林园小区经幸福里APP于2021年6月11日查询挂牌价格为72191元/㎡，挂牌房源以99㎡-122㎡两居室和117㎡-140㎡三居室居多，总价在820万-1188万之间。根据幸福里APP显示，小区当前环比上月增长0.09%，近半年内环比上涨和下跌幅度均在正常值范围内，购房者不用担心小区有较大浮动的价格变动。

购房成本方面，参照北京市现行的普宅标准来看，小区内大多数二手房为普宅，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套为40%，二套80%。如果是140㎡的三居室，首套首付约为409万，二套首付约为702万。

小区户型最小的是99㎡的两居室，最大的是150㎡的四居室。其中99㎡的两居室适合单身家庭或两口之家居住，其中99㎡的两居室主卧带有独卫，但南北不通透且客厅采光会有一点影响。

117㎡以上的三居室适合首次置业或者首改需求的购房者，以两口之家或一家三口为主，比较看重户型且有一定的承受能力。其中117㎡的三居室南北通透，主卧带阳台，但卫生间为暗卫。

小区均为带电梯的板楼，实际楼栋品质方面并无较大差别，但小区7号楼和8号楼正在进行外立面改造，会受到建筑噪音等影响，不建议选择。小区1号楼、2号楼、3号楼为9层板楼，北面视野开阔，且临近道路并不是主干路，同时对面是中关村东升科技园，在科技园附近工作的人可以考虑一下。小区13号楼和14号楼南面是活动广场和幼儿园，平时会有噪音影响，但是视野开阔且风景较好，适合不在意噪音影响的住户。

小区相对周边小区宜居属性高、安静，且房屋品质较高，适合对居住环境需求较高的人群。

小区购房门槛相对较高，且无一居室小户型，适合改善置换需求的人群。

小区位于清河商圈，适合在地铁8号线或在清河商圈附近工作的人群。

清河商圈内在售新房仅有一个为强佑府学上院，海淀区西北旺商圈有两个在售新房，分别为首创天阅西山和海淀幸福里，因首创天阅西山为大户型改善房，故选择海淀幸福里与强佑府学上院来对比。

宝盛里观林园附近二手房较多，但宝盛里是一个超大型社区，故选择相距不远的但并不属于宝盛里社区的两个小区来对比，三个小区同属同一个商圈，因其相距不远所以周边配套基本相同，这两个小区分别是美欣家园与清景园。