沁春家园小区位于海淀区西三旗板块。西三旗板块整体位于北五环外，东临昌平东小口板块，西邻海淀西二旗板块，南面是海淀清河板块，北面是昌平区回龙观板块。

板块内交通便捷，板块西侧是京藏高速，板块内有地铁8号线穿过，居民出行非常方便。西三旗板块临近中关村科技园、上地科技园等重点产业园区，承接了这些板块外溢的居住需求，目前已成为海淀区热门的置业板块。

板块经过多年发展，目前已拥有较为完善的生活配套，商业、休闲等资源均十分完善。商业方面，板块内有新都生活广场及完善的社区底商生活系统；生态休闲方面，板块内有西小口公园、翡丽公园等休闲公园；学校方面，板块内有北京二十中（分校）、六一幼儿院西三旗分园、清河四小等学校。

西三旗板块内目前无新房在售，住宅以二手房为主。根据建成时间不同，大致可分为两类。其中老旧小区大多建成于2000年前，单价较低但品质较差，大部分没有电梯，代表小区有建材城东一里、建材城东二里等；而较新的小区多为2000年后所建，单价较高但品质上乘，代表小区有富力桃园、华鸿家园等。

西三旗板块房价大多在7万/㎡内，集中在5.5-6.5万/㎡左右。西三旗板块内目前的居住人口以老北京本地人及互联网公司从业人员家庭居多。价格方面，根据幸福里APP显示，2021年以来西三旗板块二手房均价较去年底有一定上升，但仍低于海淀区均价。

西三旗板块位于城六区海淀区，规划及发展较早，因此自2011年至今的10年间此板块仅有两块住宅用地出售。2011年，金隅获得西三旗建材城危改项目二期用地并配建“公共租赁住房”；2019年金隅摘得西三旗建材城中路东侧1814-630等地块，该地块为共有产权房地块，销售均价不高于43600元/平方米（含全装修）。该地块确定案名金隅尚林家园，已于2020年6月公开摇号，项目正在建设中。

截止2021年6月，在北京市规自委官网上，西三旗板块没有待出让地块，预计2021年西三旗板块也将不会有新地块入市。没有新地块入市，预示着西三旗板块位置的稀缺性，也是西三旗板块二手房价格保持稳定的重要支撑。

西三旗板块的发展前景大致可从产业发展、配套升级、交通规划等三个方面进行分析。

产业发展方面，中关村西三旗（金隅）科技园已投入使用，园区被列入“全国科技创新中心建设重点任务”名单，也是海淀区固定资产投资重点项目。根据规划，中关村西三旗（金隅）科技园以软件研发应用为核心，重点培育人工智能、工业互联网、智能硬件、未来汽车、新能源和高端装备制造等六大产业。产业园的投入使用，在为板块增加就业岗位的同时，也能促进板块内基础设施的更新和发展。

配套升级方面，西三旗万象汇大型购物中心正在建设中，项目预计2023年竣工。项目位于西三旗新都环岛东北角商业地块，建筑规模约13万平方米，旨在打造美食汇集、文化潮流、运动休闲等于一体的商业综合体。该综合体的修建预计能满足周边科技园区、办公人群和社区居民的生活需要，这也是板块内配套升级的又一利好。

交通规划方面，根据北京市城市轨道交通第二期建设规划（2015～2021年）调整方案，北京地铁13号线将拆分为13A和13B，其中13B线自马连洼至东直门，将在西三旗板块内新增建材城东站。地铁站的新增，将让板块内业主出行更加方便。

1.小区内部环境好，道路干净整洁、楼身保养佳、物业管理用心，在很大程度上提高了居住的舒适度。

2. 小区在产品设计上南北通透，户型方正的小户型占比高，得房率也普遍比较高，采光通风很好，能为住户提供较为舒适的居住体验，同时，小区户型覆盖范围广，能满足不同层次需求的购房人群。

3.小区周边配套成熟，拥有地铁站、公交站、医疗、商超、公园、银行等配套，小区1公里范围内有3家药店、4家银行、5家超市，龙旗购物中心、悦茂购物中心这样的大型商业体也均在3公里范围内，可以让小区居民的基本生活得到充分满足。

4.小区均价长期低于海淀区、西三旗商圈整体均价，与海淀区均价相差3万元有余，虽然地处北五环外，但与京藏高速距离较近，自驾出行方便，而且小区规模、内部环境，户型设计、楼间距、周边配套等方面也并不逊色于主城区内相近楼龄小区，对预算有限、刚需置业的购房者来说，该小区宜居且总价较低，其性价比优势颇为明显。

截止2021年7月，沁春家园小区参考挂牌价格为51818元/㎡，环比增长1.38%，较上月有所上浮。近半年内的价格走势图显示，3月至6月价格稍有下降，6月份以后价格又开始回升，但环比上下浮动均在正常值范围内，由于该小区地处北五环外、六环内，而且楼龄较老，所以二手房报价低于海淀区、西三旗商圈二手房均价。

举例：

具体购房成本方面，以小区在售的81.78㎡两居为例，报价650万，参照北京市现行的普宅标准看，小区大部分房源为两居室普宅，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%；非普宅的商贷首套首付为40%、二套首付为80%，该房源为非普宅，即首套首付为260万，二套首付为520万。

因贷款额度和税费都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，因此上述例子仅供参考。

小区户型方正，有77㎡-109㎡的两居、116㎡-175㎡的三居、162㎡-175㎡的四居。下面两种户型比较有代表性，具体分析如下：

楼栋选择方面，由于该小区各楼栋间距较大，因此不需要担忧采光问题。

主要考虑1号楼-3号楼为22层塔楼，带电梯，集中供暖，两梯八户，每个方向都有窗户，户型较板楼差一些，同时两梯八户有些拥挤，上下楼需要排队。

4号楼-14号楼为六层或七层板楼，南北通透，采光通风较好，户型方正，缺点是为未安装电梯，自采暖。家里有幼龄儿童或者行动不便的老人，建议选择1-3号楼，看重户型的人士建议选择4号楼-14号板楼。

1.小区临近地铁站和京藏高速路，可以自驾或乘坐地铁前往中关村、上地科技园等产业园区，在此区域上班的人群可以考虑该小区。

2.小区房价适中、低于所属商圈均价，以77㎡的小户型为主力户型，首次置业、预算不太充足的刚需一族可以重点考虑该小区。

3.小区临近地铁8号线，推荐在地铁8号线沿线的清河商圈、回龙观商圈的上班人群可购入，上下班通勤会比较方便。

4.有住房改善需求的人群或者家庭人口多的购房者，推荐考虑本小区的三居室或者四居室。

截至2021年7月，西三旗板块没有在售的新房小区，离小区最近的新房是海淀清河的北京城建世华龙樾，该项目以190㎡以上的四居为主，单价在82600元/㎡起，总价从1600万-2700万不等，而且房源较少、可能随时售罄，与沁春家园小区的可比性较低，故不作深入对比分析。

位于八达岭高速清河桥西侧的强佑府学上院是距离沁春家园次近的新房项目，目前在售的有6号、7号两栋楼，其中有总价较低的小户型83㎡和86㎡出售，总价分别为655万、679万，与沁春家园房价在总价上具有一定的可比性，具体对比如下：

小区周围的育新花园、育新嘉园跟沁春家园情况比较类似，交房时间也比较相近，有一定可比性，具体分析详见下表：