芳清园小区位于海淀区清河板块。清河板块地处海淀区东北部，东至五环林萃桥与北京新材料园连线，西至上地信息路，北至八达岭高速西三旗桥，南邻北五环，有八达岭高速贯穿其中，西部有城铁13号线通过，中部有地铁8号线通过。所处的地理位置也比较特殊，位于中关村、上地高科技园区、亚奥板块三个区域围城的金三角地带之中。得益于此，清河板块在京北地区的重要地位逐渐凸显。

根据政策规划，清河的发展将与飞速增长的中关村核心区域密切相关，随着中关村北扩和大量科技企业的入驻，清河板块已逐渐发展成为北京热点区域。另外，该区域由于处于市区边缘，且又处于市政绿化隔离带之内，因此区域内多为密度低，高绿化、板式住宅。

板块内商业配套大型有华润·万象汇，社区型商业有悦茂购物中心等，板块内目前无大型三甲医院，未来可依赖扩建的999急救中心和周边昌平中西医结合医院。 清河板块作为海淀北部重点规划，区域早已发展成熟，板块内云集大量的二手房和少量的新房。

板块内二手房大多建于2000年以后，老旧小区多为上世纪90年代左右的公房回迁房；新房则以现房为主，目前在售有府学上院、北京城建·世华龙樾四期，均为大户型产品。 清河板块临近的中关村和上地高科技园区，都属于知识经济密集型区域，购房客群主要分为三种：中关村或上地工作的IT人士；中关村和学院路沿线的高校教职员工或校办高科技企业职工；本区域内大的原住居民等。房价方面，近6个月来，清河板块房价处于平稳增长的趋势，略低于海淀区均价。

海淀区的土地多年来一直比较紧张，土地成交信息显示，清河板块内近10年无地块成交。纵观整个海淀区，商品房用地更是稀少。根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，海淀区2021年仅有2块住宅地块入市，分别是位于上地的树村南地块和树村北地块。两块地均位于树村郊野公园南侧，临近圆明园和北京体育大学。

在5月10日的北京市集中土拍中，两宗地受到开发商热捧，分别触达了最高上限价格63.7亿和57.3亿，并同时触发了20%的政府持有商品住宅产权份额，两宗地同时进入房企“竞方案”环节。最终结果在5月26日公布，融创竞得两宗地，两块地未来项目售价上限为8.96万/㎡（80%产权）。

资料显示，树村地块距离清河板块较近，树村所在上地板块和清河板块均受到上地高科技园区利好。树村地块未来房屋销售指导价11.2万元/平方米。值得注意的是，这两块地被作为“共产商品房”的试点，并不是纯商品住房，海淀全域纯商品房供地不足现象短期不会改变。

产业方面：海淀公示的《海淀分区规划（2017年—2035年）》草案中明确提出在城市空间结构上，海淀区将以“两横一纵三轴，一带一核多极体系”为总体方向发展。永丰高新技术产业基地、北京东升科技园等等，这些中关村国家自主创新示范区的发展区和新建园区，对于永丰、东升、上地等板块的产业升级、区域发展，更是毋庸置疑的有效保障。

教育产业方面，在中关村-上地区域内有68所包括北京大学、清华大学在内的各类大专院校，有230多个包括中国科学院在内的中央、地方各类独立科研机构，科技人员达到38万人，两院院士占到全国院士总数的36%，未来板块内将引进更多更好的师资教育，有利于整体教育结构的调整和扩充。

轨道交通方面：根据规划，清河站将至少揽入三条地铁线：正在建设的轨道交通昌平线南延和规划中的19号线支线(R3线)在此设站。此外，13号线也将增加清河地铁站，并随着清河火车站同期建设。

1、小区内基础设施完备，设有儿童游乐设施、配套健身器材，可以丰富居民的业余生活，提升邻里之间的友好关系。

2、小区内环境优美，空气清新，有公园、长廊等，可以为住户提供纳凉闲聊的场地，也可以让居民在舒适环境下保持良好的心情面对生活。

3、小区内设有地下、地上车库，小区外围也划分了停车位，停车位充足，住户开车到家不需要为耗时寻找车位而烦恼。

4、小区底商各式各样，业态丰富，日常的生活用品不出小区就可以采购齐全，特别便利。

2021年7月，芳清园小区挂盘均价为74414元/㎡万/㎡，环比上升0.03%。

目前幸福里挂盘房源为7套，挂牌房源房型面积为66.55㎡—130.19㎡。从近六个月价格波动来看，房价总体趋于稳定，近期的小幅度波动也在正常范围内，购买者不必过分担忧。

具体购房成本方面，拿在售的95.64㎡的两居室为例，报价789万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。即该套房源首套首付为276万，二套首付为473万。

2、户型分析

小区里户型种类丰富，一室一厅面积67㎡-72㎡；两室一厅面积71.31㎡-95.64㎡；三室一厅面积130.19㎡。小区内的户型多为南北通透，采光良好。其中主力户型为95.64㎡的两室一厅。

芳清园小区共有11栋楼，楼栋分布呈行列式分布。小区共有四个门，分别是南门和西南门、西南1门、西南2门。其中10号楼、11号楼距离南门较近，临近主干道清河路，但是车流量大，比较吵杂。小区外围的底商多分布在小区西南门侧。1号楼、4号楼、9号楼位于小区西南门侧，平时购物较为方便，但是人流量大存在安全隐患。

1、小区周边景点较多且距离近，周边还有体育俱乐部、国家网球中心等休闲运动场所，适合于业余生活较丰富，平时喜欢运动、旅游的居民入住。

2、芳清园小区旁边有奥北科技园、乾元大厦等，周边生活配套较为完善，适合在科技园、周边写字楼上班的白领居住。

3、芳清园小区楼栋间隔较大，且绿化面积较高，规划合理，小区内较为安静，底商商业类型丰富，适合追求高品质生活，喜欢安静环境的居民入住。

截至2021年7月，芳清园小区目前无在售新房，选择距离芳清园较近的强佑府学上院与北京城建世华龙樾两处新房在售项目进行对比。

强佑府学上院是由北京强佑房地产开发有限公司开发的项目。截至2021年7月，售价80000元/㎡，最低641万/套起。相比较芳清园来说，强佑府学上院户型选择较多，且在售户型面积为83㎡-180㎡，可选择范围较广。相较于周边二手房源来说，强佑府学上院的户型面积更大，适合对户型需求较大的住户。强佑府学上院周边医疗、生活配套较完善，但是附近娱乐设施较少。如果预算充足的话，强佑府学上院在户型面积、周边医疗设施上比周边二手房源较有优势，会对周边二手房市场产生一定冲击性。

北京城建世华龙樾是由北京城建兴华地产有限公司开发的项目，截至2021年7月售价82600元/㎡，最低1600万/套起，相比较芳清园来说，北京城建世华龙樾的户型较大多为四室三厅三卫。相较于周边二手房源来说，周边二手房源的户型偏小，北京城建世华龙樾适合对户型面积需求较大的住户，在大户型选择上，会对周边二手房市场产生一定冲击性。而且北京城建世华龙樾附近就有地铁8号线，可以转乘多条线路，出行便利。但相应的也有的弊端，由于小区邻近地铁站不到200米，所以可能会因人口流动较大，在小区外造成一定的混乱现象。

综上所述，这两个小区在单价、户型面积方面与芳清园差距较大，所以这两个小区对芳清园小区的二手房不会造成冲击。

清河板块发展时间较短，截至7月，该板块二手房源均价为83191元/㎡。这里选择发展时间相近，且距离较近，同属清河商圈的且在售户型面积相近的清缘里小区和高巢小区进行对比。