清缘里(中区)小区位于海淀区清河板块。清河板块地处海淀区东北部，东至五环林萃桥与北京新材料园连线，西至上地信息路，北至八达岭高速西三旗桥，南邻北五环，有八达岭高速贯穿其中，西部有城铁13号线通过，中部有地铁8号线通过。所处的地理位置也比较特殊，位于中关村、上地高科技园区、亚奥板块三个区域围城的金三角地带之中。得益于此，清河板块在京北地区的重要地位逐渐凸显。

根据政策规划，清河的发展将与飞速增长的中关村核心区域密切相关，随着中关村北扩和大量科技企业的入驻，清河板块已逐渐发展成为北京热点区域。另外，该区域由于处于市区边缘，且又处于市政绿化隔离带之内，因此区域内多为密度低，高绿化、板式住宅。

板块内商业配套大型有华润·万象汇，社区型商业有悦茂购物中心等，板块内目前无大型三甲医院，未来可依赖扩建的999急救中心和周边昌平中西医结合医院。

清河板块作为海淀北部重点规划，区域早已发展成熟，板块内云集大量的二手房和少量的新房。板块内二手房大多建于2000年以后，老旧小区多为上世纪90年代左右的公房回迁房；新房则以现房为主，目前在售有府学上院、北京城建·世华龙樾四期，均为大户型产品。

清河板块临近的中关村和上地高科技园区，都属于知识经济密集型区域，购房客群主要分为三种：中关村或上地工作的IT人士；中关村和学院路沿线的高校教职员工或校办高科技企业职工；本区域内大的原住居民等。房价方面，近6个月来，清河板块房价处于平稳增长的趋势，略低于海淀区均价。

海淀区的土地多年来一直比较紧张，土地成交信息显示，清河板块内近10年无地块成交。纵观整个海淀区，商品房用地更是稀少。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，海淀区2021年仅有2块住宅地块入市，分别是位于上地的树村南地块和树村北地块。两块地均位于树村郊野公园南侧，临近圆明园和北京体育大学。在5月10日的北京市集中土拍中，两宗地受到开发商热捧，分别触达了最高上限价格63.7亿和57.3亿，并同时触发了20%的政府持有商品住宅产权份额，两宗地同时进入房企“竞方案”环节。最终结果在5月26日公布，融创竞得两宗地，两块地未来项目售价上限为8.96万/㎡（80%产权）。

资料显示，树村地块距离清河板块较近，树村所在上地板块和清河板块均受到上地高科技园区利好。树村地块未来房屋销售指导价11.2万元/平方米。值得注意的是，这两块地被作为“共产商品房”的试点，并不是纯商品住房，海淀全域纯商品房供地不足现象短期不会改变。

产业方面：海淀公示的《海淀分区规划（2017年—2035年）》草案中明确提出在城市空间结构上，海淀区将以“两横一纵三轴，一带一核多极体系”为总体方向发展。永丰高新技术产业基地、北京东升科技园等等，这些中关村国家自主创新示范区的发展区和新建园区，对于永丰、东升、上地等板块的产业升级、区域发展，更是毋庸置疑的有效保障。

教育产业方面，在中关村-上地区域内有68所包括北京大学、清华大学在内的各类大专院校，有230多个包括中国科学院在内的中央、地方各类独立科研机构，科技人员达到38万人，两院院士占到全国院士总数的36%，未来板块内将引进更多更好的师资教育，有利于整体教育结构的调整和扩充。

轨道交通方面：根据规划，清河站将至少揽入三条地铁线：正在建设的轨道交通昌平线南延和规划中的19号线支线(R3线)在此设站。此外，13号线也将增加清河地铁站，并随着清河火车站同期建设。

1.小区有132㎡的两居、111㎡-113㎡的三居、129㎡的四居，以大户型为主，非常适合改善人群。

2.小区出门有公交站，距离地铁8号线也比较近，交通相对来说比较便利，很适合对地铁依赖性程度较高的人群。

3. 小区居住氛围较好，部分房源为公房，邻里之间相熟度高，很适合有老人的家庭。

4.小区内有幼儿园和小学，家长接送孩子方便，周边还有北京二十中学附属实验学校和北京市清河中学，小区孩子上学方便。

2021年6月10日，清缘里中区挂牌均价为62912元/㎡，环比上涨0.06%，从近6个月的价格波动趋势来看，环比上涨和下跌幅度均在正常值范围内，房价总体是趋于稳定的。根据幸福里APP查询，目前幸福里挂牌房源共4套，挂牌房源有132㎡的两居、80㎡-113㎡的三居、129㎡的四居，总价在690万-780万之间。

具体购房成本方面，拿在售的132㎡的两居室为例，报价690万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套为80%。即该套房源首套首付为241.5万，二套首付为414万。

目前小区仅有4套在售房源，有132㎡的两居室、111㎡-113㎡的三居、129㎡的四居，主要以大户型为主，更加适合有二胎的家庭和家里有老人的人群，但需要具备一定资金承受能力的购房者。

小区的主力户型有三室一厅，卧室和客厅朝南，并且卧室带有大阳台；次卧和厨房朝北，房子南北通透，采光好；但是卫生间都是暗卫设计，通风性弱，并且卫生间干湿不分离，主卧和厨房之间有一条过道，浪费空间大。

小区还有132㎡的两居，户型南北通透，采光和通风好，并且卫生间干湿分离；但卫生间采用暗卫设计，通风较差。

关于楼栋选择方面，小区共有10栋住宅楼，其中2号楼-4号楼与龙岗路紧挨，相对来说会有些嘈杂吵闹，喜好安静的人群避免这几栋楼；1号楼和12号楼有电梯，对电梯有要求的人群可以选择这两栋楼，但是12号楼只有东西户型，没有南北户型，想要南北通透户型的人群可以选择其他楼栋。

小区内有幼儿园和小学，周边还有重点中学，家里有适龄孩子上学的人群可以考虑；

小区距离地8号线比较近，以地铁8号线为主要通行方式的上班族可以优先考虑；

小区主要以大户型为主，适合家有小孩或与老人一起住的改善人群。

清河板块内只有一个新房项目，是强佑府学上院，强佑府学上院是由北京强佑房地产开发有限公司打造的普通住宅项目，目前均价为8万元/㎡，总价最低641万/套起，从总价和购房人群角度来看，小区与该项目不具可比性。

清缘里（中区）周边二手房报价在5.2万元/㎡-6.9万元/㎡，其中清缘里中区和整体差距不大，故选择距离小区比较近并且小区规模差不多的清缘东里和清景园进行对比。