中海馥园小区位于海淀区甘家口板块。甘家口板块整体位于西二环、西三环之间，北至车公庄西路，南至永定河引水渠，西至西三环中路，东至三里河路；板块北侧是紫竹桥商圈，南侧隔玉渊潭公园与公主坟东、军博商圈相望，东边是西城区阜成门商圈。

板块内交通便捷，西三环中路和阜成路纵横交错，地铁9号线白堆子站、地铁6号线花园桥站、可以实现双轨换乘的白石桥南站，以及2020年12月底开通的16号线甘家口站均汇聚在板块内，极大方便了板块内居民出行。

甘家口商圈紧邻西城区，承接了海淀和西城商业、政治、金融三大区域的住宅和办公需求，板块热度一直处于较高的水准。

随着板块内的土地使用殆尽，目前板块内的住宅格局基本定型。根据小区的建成年代和商品属性，板块内的住宅大致可以分为两部分，一部分是2000年前建成的以建设部大院、中国纺织部大院、工商大学家属院为代表的已购公房社区，另一部分则是以中海馥园、增光佳苑为代表的商品房社区，截止2021年6月，板块二手房均价在11万/㎡-12万/㎡之间，个别高端小区的二手房均价在17万/㎡以上。

作为北京最早的楼房建设区域之一，甘家口商圈内部胡同少、楼院多，部委大院家属楼错综排列，联通西城区百万庄社区一起，形成了京西一带独特的大院文化生活圈，内部配套教育、医疗、生态、商业等设施齐全，数量虽少但资源优质。教育方面，板块内有北京实验学校（小学部、初中部、高中部）、首都师范大学实验小学（南校区）、海淀区实验小学（阜成路校区）等，首都师范大学东校区、北京工商大学、中国劳动关系学院三大高等院校聚集于板块内；医疗方面，解放军总医院第六医学中心坐落于板块南部，该医院在1994年首批获评军队三级甲等医院；生态方面，板块最南部为4A级景区玉渊潭公园；商业方面，板块内有一处甘家口大厦，大厦本体建成已有60年之久，2019年升级改造之后由曾经的居民娱乐中心转型为社区生活中心；光耀东方中心内有美食花园食宝街。

甘家口商圈临近北京各大部门机关的聚集区三里河，板块内部产业相对较少、国企机关单位众多，如中国水电水利科学研究所、北京市生态环境局、中华人民共和国住房和城乡建设部、中国航天科技集团公司等。

商圈内的居住人群以机关部委退休职工居多，还有很多在机关单位、国企、央企工作的高等教育院校毕业人才落户于此。

价格层面，近6个月来，甘家口板块房价处于平稳增长的趋势。

海淀区的土地多年来一直比较紧张，甘家口板块由于开发早，已经多年没有新地块入市。住建部官网信息显示，2020年、2021年海淀区的主要供地主要集中在西北五环外的西北旺、树村、苏家坨镇、四季青等区域，地块价值受到市场的认可。

2021年5月26日，融创以57.3亿元+20%政府产权份额摘得海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块，溢价率约2.5%，11.2万/㎡房价上限；同日，融创以63.7亿+20%政府持有产权份额竞得海淀树村棚户区改造B-1北地块，可售住宅楼面价68961元/㎡，溢价率2.58%。甘家口板块位于西三环边，几乎无地可售，未来海淀区地块出让还是以西北五环、山后区域为主。

海淀分区规划（2017-2035年）信息显示，海淀区的功能定位是具有全球影响力的全国科技创新中心核心区、服务保障中央政务功能的重要地区、历史文化传承发展典范区、生态宜居和谐文明示范区、高水平新型城镇化发展路径的实践区。从板块所处位置看，甘家口商圈地处长安街及其延长线首都功能走廊辐射范围内，未来的发展目标以强化政务服务保障为主，注重疏解减量提质。

1. 环境优美，小区内种植有各种树木和花草，还有水池、雕塑和避暑凉亭，构造出层次感，美丽的景色可以使人放松心情，修身养性。

2. 内部配套完善，小区设有休闲区域、儿童娱乐区域和健身区域，可以满足各个年龄段的休闲娱乐需求。

3.小区物业为中海物业，物管服务与长城物业、绿城物业同属物业管理服务的第一梯队，可以保障居民的生活品质，还可以提升小区的价值。

4.周边配套齐全，商场、公园、地铁站、公交站围绕在小区四周，购物、休闲娱乐、出行等，居民生活更方便。

2021年7月，该小区参考均价为104265元/㎡，对比上月上升0.43%。从近6个月的价格走势图可以看出，凭借两条地铁线和多条公交路线，以及小区内部和周边的优质配套，中海馥园整体价格明显高于海淀地区均价，2月开始该小区均价出现明显下降，3月之后价格又开始缓步回升，3月是一个拐点，该小区均价3月之前高于甘家口商圈均价，3月-4月与甘家口商圈均价基本持平，尽管4月后出现了明显上浮，但至今仍低于甘家口商圈均价。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的93㎡的两居室举例，该房源报价1080万。参照北京现行的普宅和非普标准来看，普宅商贷首套首付为35%，第二套房首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。该房源为非普宅，即该套房源首套首付432万，二套首付864万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额。

小区有93㎡-115㎡两居、128㎡-201㎡三居、211㎡-213㎡四居，小区主力户型为115㎡的两室一厅和128㎡的三室一厅。下面就用这两个户型进行分析。

小区共有4栋楼，分别为1号楼、2号楼、3号楼、4号楼。楼栋之间差别较小，户型相似，故不进入深度比较分析。

1.小区内部绿化较好，景色优美，空气清新，自带儿童游乐场所、健身场所和休闲场所，适合对小区品质要求高的家庭选择。

2.小区交通便利，出行方便，处于地铁6号线和地铁9号线交汇处，步行五分钟即可到达，乘坐6号线可以直达北海公园，乘坐9号线可以直达北京西路，衔接二环和三环，附近有多个公交站，适合以公交地铁为主要交通工具的上班族。

3.小区周边商业配套齐全，各大景点距离较近，可随时进行休闲娱乐，适合对生活品质要求高的购房者选择。

4.小区户型丰富，其中大户型房源较多，适合预算较高的多人口家庭。

中海馥园小区位于海淀甘家口商圈，周边配套成熟，都是已入住社区，新房较为匮乏。从地理位置、交通情况及物业管理等方面看，大苑-海淀府项目和颐和金茂府与中海馥园有很多相似之处，具有可比性。现选取位于海淀田村的大苑海淀府项目和位于海淀香山东的颐和金茂府项目与之作比较。

小区周边二手房报价在10.2万/㎡-11.1万/㎡，其中阜成路甲三号院和增光路16号院与中海馥园小区价格整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。

对比数据如下：