海淀区位于北京市西北部，跨越西北三环、四环、五环、六环。定慧寺板块位于西三环到西四环之间，属北京内城，是海淀各版块中位于城内且发展较成熟的板块。

板块内含两条地铁线路，一个创意产业园区，是海淀区以多媒体创意产业为发展核心，居住为主体的板块。 板块内包含两条地铁线路为地铁10号线、地铁6号线。地铁10号线为环形地铁线路，途经海淀区、丰台区、朝阳区，可乘坐到达中关村、国贸、草桥、公主坟、牡丹园等热点区域。6号线是北京东西向的地铁线路，西起石景山金安桥，东至通州潞河，可到达西四环五路居、西三环花园桥、西二环车公庄、二环内平安里、东四、东部青年路、常营、通州北关、北运河等区域。

板块内包含一个创意园区为中关村多媒体创意产业园，是北京首家以多媒体创意产业为核心发展方向的文化创意型高新技术园区，服务于CG、动画、影视制作、数字艺术、手机动漫、电子游戏和工业设计等多媒体创意产业各领域的中小型企业。

板块内主要道路为西四环、西三环、阜成路、驱车无论是前往北京郊区还是城区内都较为便捷。 板块内主要为1989年-2010年建公房、商品房，主力户型60㎡-137㎡一居-三居，主要吸引想置业在城区内的刚需、改善人群。 教育医疗方面，板块内教育及医疗资源较为饱和，幼儿园到大学分布板块各个区域，首都师范大学也坐落于此，三甲医院有解放军空军总医院、北京大学肿瘤医院、人民解放军总医院等。 国家AAAA级景区，京西标志性建筑中央电视塔也在此板块，是集广播、电视、发射和旅游、观光、餐饮、娱乐为一体的高科技综合性建筑。

定慧寺板块与海淀其他板块对比，是西三环至西四环之间发展较为均衡的板块之一，交通、教育、医疗配套完善，整体以居住属性为主。

定慧寺板块已多年无地可售，2020年1月，距板块西北部9公里的四季青镇中坞重点村资金平衡用地的南地块和北地块分别由金茂、北京海益嘉和置业以底价46.75亿元、53.96亿元摘得，建设用地面积4.45万平方米、5.13万平方米，楼面价达70026元/平方米、70069元/平方米。较高的起拍价，以及近年来海淀很少出让纯商品房地块，使得该地块的关注度非常高，加之容积率1.5，限高18米，业内人士预估，未来产品基本上打造高端豪宅。

其中，金茂板块已经规划为在售商品房项目颐和金茂府，打造188㎡-256㎡大户型5-6层洋房平层项目，均价111998元/㎡起。

定慧寺板块未来的发展方向以老旧社区改造为主，区域内无地块可售。

根据2019年，北京市规划和国土资源管理委员会海淀分局发布的最新规划《海淀分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，定慧寺板块不作为海淀重点发展区域，区域发展以老旧社区改造，提升居民生活质量，满足人民多元生活需求，构建“一刻钟社区服务圈”和“一刻钟产业服务圈”为主。

1、小区板楼一梯两户，以93.4㎡-123㎡的两居为主，户型南北通透，大部分客厅带有阳台，卧室带飘窗，采光通风性好。

2、小区建造于2011年，房龄较新，建筑品质高。同时绿化维护好，环境优美，为居民提供了舒适惬意的生活环境。

3.小区采用的是北京银利娜物业管理中心提供物业服务，门禁管理严格，并设有岗亭、摄像头，小区内保安24小时巡逻，为小区居民的人身财产安全提供保障。

4.小区在售户型面积覆盖广，有35.2㎡-80.3㎡的一居、93.4㎡-123㎡的两居、135㎡的三居、266.9㎡六居、235.2㎡七居，不同面积段可以满足不同人群的需求。无论是单身白领、情侣或者是三口之家、二胎家庭都能在水云居找到合适的户型。

5.小区周边配套较为完善，门口就有多个公交站点，一公里范围内还有超市、餐馆、医院、公园等，小区居民的日常生活便利度高。

2021年7月，水云居小区挂牌均价100840元/㎡，环比上升了0.10%。截至2021年7月，幸福里挂牌房源约6套，暂无成交数据。

近六个月价格走势来看，该小区的价格有明显的升降波动，在2月份呈现上升趋势后，3-5月份出现短暂下降，5-6月份又呈现出比较明显的回升，最近两个月小区价格趋于稳定。小区总体均价高于海淀和定慧寺商圈在售均价，基本稳定在10.08万/㎡。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的93.4㎡的两居为例，报价980万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为392万，二套首付为784万。

水云居小区户型面积覆盖广，有35.2㎡-80.3㎡的一居、93.4㎡-123㎡的两居、135㎡的三居、266.9㎡六居、235.2㎡七居。其中主力户型为93.4㎡-123㎡的两居。

水云居小区一共有8栋768户，楼栋布局规整，楼间距较大，各楼栋品质不同，购房者可根据自身需求考虑。其中4号楼与6号楼之间为小区中心花园，环境幽静，比较适合有养老需求的家庭居住。5号楼下有小型超市，购物比较方便，但也相对比较嘈杂。2号楼和8号楼下有丰巢快递柜，对于没有时间取快递的上班族来说比较友好。2、3、4号楼距离小区东门比较近，出行比较方便，适合上班通勤的人群。

1、小区内部环境优质，楼间距宽，低层采光也非常充足，并且高层带电梯，比较适合具有养老需求的人群。

2、小区整体品质高，周边配套齐全。但小区购房门槛较高，在售户型大部分为80㎡以上的大户型，总价相对较高，比较适合具有改善需求的购房者。

3、小区临近金融街商圈，门口有多辆公交车停靠，不远处就是五路公交总站，同时距离五路居地铁站也比较近，适合在金融街上班或依赖公交、地铁出行的人群。

截至2021年7月，海淀定慧寺板块内已经多年没有新楼盘入驻，相邻板块内的新房项目有大苑·海淀府和保利和光逸境。

大苑·海淀府位于海淀区田村商圈，是由北京市龙鼎华源房地产开发有限责任公司打造的高端住宅项目，在售户型面积为170㎡-510㎡的大户型，截止2021年7月，在售均价为110000元/㎡，总价最低2500万/套起，面积大总价高，同时该项目物业费为16.71元/㎡/月，生活成本比较高。从总价和购房人群来看，该项目与水云居不具可比性。

保利和光逸境位于丰台区青塔商圈，是由京和保成（北京）房地产开发有限公司打造的商品住宅项目，截止2021年7月，在售户型仅有187㎡的四居室，均价为89000元/㎡，总价1820万/套起，该项目虽均价低，但由于面积大，对比水云居小区购房门槛较高，同时该项目为精装修，物业费为9.38元/㎡/月，生活成本较高，资金比较充足的人群可以考虑该项目。

由于上述两个新房项目与水云居小区并不同属于同一板块，定慧寺板块内没有新楼盘入驻，因此大苑·海淀府和保利和光境逸的预售对于定慧寺板块内二手房没有太大的影响。

定慧寺板块发展时间长久，较为成熟，板块内的旧小区偏多，这里选择价格与水云居小区较为接近、周边配套设施相差不大、位置也相较不远的美丽园和玲珑花园进行对比。