建设部大院位于海淀区甘家口板块。甘家口板块整体位于西二环、西三环之间，北至车公庄西路，南至永定河引水渠，西至西三环中路，东至三里河路；板块北侧是紫竹桥商圈，南侧隔玉渊潭公园与公主坟东、军博商圈相望，东边是西城区阜成门商圈。板块内交通便捷，西三环中路和阜成路纵横交错，地铁9号线白堆子站、地铁6号线花园桥站、可以实现双轨换乘白石桥南站，以及2020年12月底开通的16号线甘家口站均汇聚在板块内，极大方便了板块内居民出行。甘家口商圈紧邻西城区，承接了海淀和西城商业、政治、金融三大区域的住宅和办公需求，板块热度一直处于较高的水准。

随着板块内的土地使用殆尽，目前板块内的住宅格局基本定型。根据小区的建成年代和商品属性，板块内的住宅大致可以分为两部分，一部分是2000年前建成的以建设部大院、中国纺织部大院、工商大学家属院为代表的已购公房社区，另一部分则是以中海馥园、增光佳苑为代表的商品房社区，截止2021年6月，板块二手房均价在11万-12万之间，个别高端小区的二手房均价在17万/㎡+。

作为北京最早的楼房建设区域之一，甘家口商圈内部胡同少、楼院多，部委大院家属楼错综排列，联通西城区百万庄社区一起，形成了京西一带独特的大院文化生活圈，内部配套教育、医疗、生态、商业等设施齐全，数量虽少但资源优质。教育方面，板块内有北京实验学校（小学部、初中部、高中部）、首都师范大学实验小学（南校区）、海淀区实验小学（阜成路校区）等，首都师范大学东校区、北京工商大学、中国劳动关系学院三大高等院校聚集于板块内；医疗方面，解放军总医院第六医学中心坐落于板块南部，该医院在1994年首批获评军队三级甲等医院；生态方面，板块最南部为4A级景区玉渊潭公园；商业方面，板块内有一处甘家口大厦，大厦本体建成已有60年之久，2019年升级改造之后由曾经的居民娱乐中心转型为社区生活中心；光耀东方中心内有美食花园食宝街。

甘家口商圈临近北京各大部门机关的聚集区三里河，板块内部产业相对较少、国企机关单位众多，如中国水电水利科学研究所、北京市生态环境局、中华人民共和国住房和城乡建设部、中国航天科技集团公司等。 商圈内的居住人群以机关部委退休职工居多，还有很多在机关单位、国企、央企工作的高等教育院校毕业人才落户于此。价格层面，近6个月来，甘家口板块房价处于平稳增长的趋势。

海淀区的土地多年来一直比较紧张，甘家口板块由于开发早，已经多年没有新地块入市。住建部官网信息显示，2020年、2021年海淀区的主要供地主要集中在西北五环外的西北旺、树村、苏家坨镇、四季青等区域，地块价值受到市场的认可。

2021年5月26日，融创以57.3亿元+20%政府产权份额摘得海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块，溢价率约2.5%，11.2万元/㎡房价上限；同日，融创以63.7亿+20%政府持有产权份额竞得海淀树村棚户区改造B-1北地块，可售住宅楼面价68961元/㎡，溢价率2.58%。甘家口板块位于西三环边，几乎无地可售，未来海淀区地块出让还是以西北五环、山后区域为主。

海淀分区规划（2017—2035年）信息显示，海淀区的功能定位是具有全球影响力的全国科技创新中心核心区、服务保障中央政务功能的重要地区、历史文化传承发展典范区、生态宜居和谐文明示范区、高水平新型城镇化发展路径的实践区。从板块所处位置看，甘家口商圈地处长安街及其延长线首都功能走廊辐射范围内，未来的发展目标以强化政务服务保障为主，注重疏解减量提质。

1、小区虽然房龄较大，但塔楼外立面多为水泥墙面或涂料，部分板楼外部贴有瓷砖，老旧的楼栋近年来刚经过粉刷翻新，外观仍然较新。

2、小区户型多样，包括一居、两居、三居、四居在内的多种户型，购房者可选择性较多。小区整体以小户型为主，其中63.2㎡的两居室是小区的主力户型，户型较为方正，动静布局合理，居住体验较好。

3、小区所处位置优越，周边交通优势明显。白石桥南地铁站步行仅需9分钟左右便可抵达，此站可乘坐地铁6号线和地铁9号线，可通往金安桥、潞城、郭公庄、国家图书馆等站。另外，小区周边还有待开通的地铁16号线中段二里沟站，开通之后可前往苏州街、万泉河桥等站。小区外设有多个公交站点，临近首都体育馆南路、西直门外大街等城市主干道，居民出行方便。

4、建设部大院为封闭式小区，据住户反映，小区物业认真负责，服务及管理质量较高。小区大门及内部都设有安保人员24小时当值。物业保洁人员也能及时清理道路垃圾，小区内部公共空间干净整洁。

幸福里APP显示，2021年7月，该小区挂盘均价为124851元/㎡，比6月上浮2.42%，价格较之上月有一定幅度的上升。从近六个月的价格走势图来看，该小区的价格有一定程度的升降波动，2月到4月房价总体趋于稳定，从4月开始房价呈现较为明显的上升趋势，变化幅度要略高于海淀和海淀甘家口商圈的总体趋势。小区价格较高与建设部大院自身良好的住宅品质有关，加之其优越的地理位置和成熟的内部及周边配套，使得小区价格高于海淀区和甘家口商圈的其他小区。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的63.2㎡的两居室来说，报价845万。参照北京现行的普宅+非普标准来看，普宅商贷首套首付为35%，第二套房首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付338万元，二套首付676万元。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响不同购房者的首付金额，所以上述例子仅供参考。

小区户型多样，有33㎡-66㎡的一居、46㎡-100㎡的两居、71㎡-126㎡的三居、148㎡的四居。其中主力户型为63.2㎡的两室一厅和71.3㎡的三室一厅。

小区内部共35栋楼，设有东门、南门和北门。

丙2号楼、9号楼、14号楼位于外侧，靠近公路，旁边是中国城市规划设计研究院，来往车辆较多、人流密集，较为喧闹，对于喜欢清静购房者需谨慎选择。

甲3号楼、甲4号楼、甲5号楼等，位于小区南部的楼栋，距离小区内的超市、菜市场等较近，购物方便，适合对生活便利性要求较高的购房者进行选择。

7号楼边建有一个垃圾站，全小区的生活垃圾会先汇集在此处后再进行处理，当前为夏季，味道尤其浓烈，购房者需谨慎选择。

1、小区内部绿化面积大，绿植种类丰富，环境优美，休闲活动场地多，内部配套设施齐全完善，适合对居住环境及生活便利性有一定要求的购房者。

2、小区内有社区医院，且属于北京市基本医疗保险定点医疗机构，居民尤其是家里的老人孩子需要就医，基本上不用出小区就能解决，适合有一定医疗需求的购房者。

3、小区周边交通较为便利，距离白石桥南地铁站仅600余米，可乘坐地铁6号线通往金安桥、潞城等站，还可换乘9号线，通往郭公庄、国家图书馆等站。小区周围500米内设有多个公交站点，适合需要依靠地铁、公交出行的购房者，出行较为方便。

建设部大院属于海淀区甘家口商圈，该商圈发展年限较久且配套设施成熟。同板块及周边板块由于开发较早，已经多年没有新地块入市，相对而言较近的新房是位于田村商圈的大苑海淀府以及位于清河商圈的强佑府学上院。

大苑海淀府的项目规模较大，住宅都是大平层，户型面积都在170㎡以上，截至2021年7月，幸福里app上该小区单价为110000元/㎡，售价为2100万-4500万。建设部大院也有140㎡以上的大户型可供购房者选择，因此与大苑海淀府所面向的受众可能存在一定的重叠。但大苑海淀府户型面积大，总价高，可选择的户型较少，所面对的主要是资金实力雄厚的购房者，并不适合资金有限的刚需人群进行选择。而建设部大院除了有大户型，还有多种中小户型可供选择，户型覆盖面积较广，受众也更广泛。

强佑府学上院户型售卖包括83㎡-127㎡的两居和180㎡的三居，截至2021年7月，幸福里app参考均价为80000元/㎡，售价在655万-1422万。该小区户型面积覆盖较广，可选择性较多，但该小区与建设部大院距离较远，故不会对甘家口二手房市场的价格造成太大影响。

综合来看，大苑海淀府与强佑府学上院均不位于海淀甘家口板块，因此上述两个新房项目基本不会对甘家口板块的二手房市场产生影响。

建设部大院板块发展年限较长，周边以老小区居多，二手房报价在102600元/㎡-125000元/㎡ 之间，这里选择距离小区较近且建筑时间相近的景王坟小区和三里河路五号院进行对比。