车道沟南里位于海淀区车道沟南路。车道沟板块整体位于西三环紫竹桥西侧，北接海淀区万柳地区，南接海淀区花园桥地区，东临海淀区紫竹院地区，西临海淀区四季青地区。海淀区车道沟板块是海淀区的中部区域。

区域内交通发达，有地铁10号线环线，可直达海淀黄庄、朝阳太阳宫、国贸、丰台宋家庄、角门西、西局等地，可换乘地铁1号线、6号线、9号线，其中地铁6号线可通往金安桥、平安里、朝阳门等站点。道路交通有西三环，蓝靛厂南路，板块附近北京北站，通达北方地区，河北张家口、内蒙等地。

车道沟板块作为海淀区成熟的住宅板块，是海淀区域内价值、价格较高的板块。板块内聚集了大量二手房。车道沟作为北京海淀区西三环边区域，有车道沟南里、中海雅园、昌运宫、车道沟十号院、十号名邸、七贤村等小区，是海淀区传统的住宅板块，教育、医疗、交通配套完备，居住生活便利。

目前板块内商业、教育、休闲、医疗等资源配套完善。海淀车道沟板块作为海淀区西三环边最核心的部分，商业方面：包含金四季购物中心、世纪金源购物中心等大型商业综合体，北京老牌五星级酒店香格里拉酒店，板块内整体商业氛围良好，从社区商业、临街商业到大型购物中心一应俱全。教育方面：海淀实验小学（北洼路校区）、万泉小学（曙光分校）、车道沟小学，北京市海淀实验中学、北京理工大学附属中学、北京外国语大学附属中学，教育配套非常完善。休闲方面：板块内有紫竹院公园、北京天文馆、北京动物园、北京海洋馆，多家市级著名公园加持。医疗方面：板块内紫竹院街道车道沟南里社区卫生服务站、中国人民解放军总医院第四医学中心、空军特色医学中心、飞行人员康复中心（原解放军466医院）。多家部队医院，为军为民服务。

车道沟板块内居住人群以本地居民为主，央企事业单位福利分房，商品房等。西三环边远眺西山、近临昆玉河，风景优美，稀缺公园地产地块，流动性好，价格在2021年4月后小幅上涨趋势。

2017年以来，北京三环住宅供应越来越稀缺。“控地价、限房价”新政后，海淀新房供应稀缺！2020年海淀住宅地块供应多一些了，但主要是大户型豪宅产品。四季青的颐和金茂府、融创香山壹号院预计均价达到12万/㎡。海淀北部区域项目：冠城大通百旺府，在售产品为137-204平米三至四居，总价1000万起步；清河区域的世华龙樾在售的产品为190平米起步的大平层，均价达到了8.2万/㎡。华润“海淀幸福里”，均价8万/㎡。但以上项目均离本项目车道沟南里小区较远。除此以外，根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，截止2021年7月28日，海淀车道沟板块没有待出让住宅用地。

可见，车道沟板块短期内没有新住宅土地供应，存量房交易为主，车道沟板块作为海淀区重要的成熟居住区，海淀区域内贴近西二环的区域，靠近城市核心区域，车道沟地块价值未来可期。

海淀区连续五年保持全市“双第一”。2020年，海淀区的地区生产总值同比增长5.9%，在所有各区中排名第一。海淀经济总量在全市占比23.6%，所以无论是经济总量和增长贡献均位居全市首位。海淀区是推动北京经济发展的龙头，多年来坚持科技发展创新，中关村产业园发展，智慧城市发展。十四五期间，国家实施京津冀协同发展大战略，海淀区大力推动高新产业发展，科技助力城市发展，在此大背景下位于海淀中部地区的车道沟板块也利好不断，车道沟板块高校众多，北京化工大学（西区）、北京外国语大学、北京理工大学，紧抓产学研成果转化，高新企业孵化器，促进化工、人工智能、信息产业企业发展。

产业方面：车道沟是中国兵器工业总公司（原兵器部），兵科院，北方地产集团，北京市气象局，中国解放军军乐团等央企所在地，高学历、高收入、高消费人群聚集，企业的稳步发展，带来大量年轻人置业需求，而京城少有的亲水地产板块，毗邻昆玉河，紫竹院，风景优美的车道沟桥板块是置业首选。

教育方面：海淀区历来是京城教育高地，车道沟板块内的海淀实验小学（北洼路校区）教育教学水平稳步提升，在市区各项比赛中崭露头角，获得优异成绩。中国国家图书馆，北化工、北外、北理等多所高校就在家门口，文化教育资源丰富。车道沟南里板块是难得的宜居宜学板块。

1、小区虽然是八九十年代央企公房、部委家属楼小区，但老旧小区并不老，设备设施保养好，楼外立面新，小区楼间距大，视野好。小区内部道路好，自带中心花园，儿童游乐场，院内两所幼儿园，为周边同年代小区里环境最好的小区。

2、小区周边生活配套完善。小区内有超市发超市，小区周边有佳牧超市，小区3公里距离内有金四季购物中心、世纪金源购物中心，底商+购物广场的生活配置，满足业主日常的所有生活需求。

3、小区周边724米地铁10号线车道沟站、可直达海淀黄庄、朝阳太阳宫、国贸、丰台宋家庄、角门西、西局等地，地铁出行时间有保障。道路交通有西三环，无论是公交还是自驾出行，通达京城各地。

4、 小区周边文化、休闲资源丰富。有多家国家级、市级博物馆、公园配置：中国国家图书馆、北京天文馆、北京海洋馆、北京动物园、紫竹院公园等。

车道沟南里小区目前挂牌均价在9.11万/㎡左右，挂牌房源以60㎡-88㎡的三居最多，总价在645万-860万。根据2021.7.28日幸福里app显示，小区当前在售房源19套，42㎡-59㎡的一居室5套，价格495万-586万；50㎡-64㎡的两居6套，价格545万-640万；60㎡-88㎡三居室8套，价格645万-860万。挂牌率大约在3.8%左右，挂牌率不高。

小区目前单价为91077元/㎡，车道沟板块均价95300元/㎡。小区均价低于车道沟板块均价4%，是板块内高性价比小区。结合小区的位置、内部设施保养、周边配套等因素，该小区房源性价比高，小区户型面积不大，紧凑型三居户型，总价相对不高，很适合祖孙三代一家子购房者。

购房成本方面：以87.6㎡三居室为例，21层塔楼中间楼层，报价860万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套首付为80%。该套房源属于普通住宅，首套首付约为301万；二套首付为516万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度上影响首付金额，所以上述条例仅供参考。

车道沟南里主力户型为60㎡-88㎡三居室，户型一:66.8㎡紧凑型三居，主卧朝南、主卧大阳台朝南、两个次卧朝北、客厅居中朝东、有窗户。厨房朝南，卫生间朝西。此户型优点是：主卧带大阳台，主卧面积大，居住舒适性高，厨房朝南且有阳台窗户，明亮。整套房户型方正，得房率高，动静分明。缺点是卫生间为暗卫，没窗户通风不好，卫生间面积小，客厅面积小。如图：

车道沟南里主力户型为60㎡-88㎡三居室，户型二：87.6㎡三居。为主卧带阳台朝南、两次卧带阳台朝北、客厅朝北、厨房朝北、卫生间朝东。此户型优点是：两次卧带连通大阳台，晾晒衣服方便。三个卧室面积差不多大，整体居住舒适性高。厨房明亮。整套房户型方正，没有浪费，得房率高，动静分明。缺点是卫生间为暗卫，没窗户通风不好，需要开灯，卫生间、厨房面积小。如图：

关于楼栋选择，小区共38栋楼、一个中心休闲花园，一个儿童游乐场，两个幼儿园，三个超市。小区整体面积适中，可选中心花园附近楼栋，不临街安静，具体是：19号楼，23号楼。或者幼儿园附近楼栋，方便接送孩子，具体是：13号楼、14号楼、15号楼、18号楼、19号楼，或者靠近超市的楼栋，购物方便，具体是：12号楼。购房人可根据自身情况选择。

本小区为部委家属院，板楼、塔楼社区。本小区内部及周边配套成熟，居住体验较好。小区临近地铁10号线车道沟站，能承载附近中关村、紫竹院、航天桥、公主坟商圈工作者的居住需求，也适合在北京西三环、西四环附近工作的购房人。

车道沟板块目前暂无新房可对比参考。海淀区域内新房主要在百望山海淀山后地区，距离车道沟较远。比如：海淀区西北旺地区，距离16号线永丰南地铁站2.2公里的海淀幸福里项目。海淀北部少有的纯商品房，精装交房项目，售价为80000元/㎡，总价在790万-1700万之间，主力户型为98㎡三居和145㎡四居。小区绿化环境好，商业配套建设中，但现在周边还是比较荒凉，距离地铁站较远，适合自驾车客户。相比之下车道沟南里项目更成熟，居住更方便，配套更完善。

车道沟南里是车道沟板块内最大的住宅小区，幸福里APP里车道沟板块热搜小区排名第一。选取板块热搜榜排名第二的中海雅园小区，以及和车道沟南里建成年代相同的七贤村小区做对比，有一定对比参考意义。