双井商圈位于北京市朝阳区，地处东三环至东四环之间，国贸CBD商圈以南、大望路商圈以西、东北侧为劲松商圈，是因CBD商圈的扩张而崛起的商圈。

商圈内高净值人口主要依托CBD商圈内的高端居住人群，尤其是在CBD工作的商务人士。其和CBD的关系既紧密，可以看做CBD的影子板块，但近两年自身优势开始凸显。

进入21世纪后，随着北京城市规划东拓的目标确定，CBD商圈开始加快建设，同时当时以重工业为主要产业的双井，也一改往日“灰头土脸”的模样，转身成为北京CBD的“后花园”。

双井商圈内包含有北京乐成国际学校、中央商务区实验学校、中育贝拉国际高中、北京乐成国际学校幼儿园等。

商圈内包含三条地铁线路：地铁7号线、10号线、14号线。其中，7号线连接欢乐谷、环球度假区等区域，10号线为环线，沿三环可以串联起国贸、太阳宫、苏州街等热点商圈。14号线连接望京等区域以及北接首都机场线交通枢纽。此外，双井商圈内还包含有三环线干道，无论是去奥体还是北京南站都比较方便。

商圈内生态环境配套主要有庆丰公园等，唯一的不足，是双井商圈内优质的医疗资源比较匮乏，不过结合其较好的地理位置，向北不到2公里就能到达北京市第一中西医结合医院（三甲）。

双井商圈内大部分楼盘的开盘时间在2000-2007年间，辅以少量老公房，其中户型产品普遍偏大，是典型的改善型需求的聚集地，建筑密度并不算小。

老公房门槛价310-470万元、次新房门槛价315-2480万元，相对于朝阳区其余商圈，双井的门槛价不算高，对刚需购房者还算友好。

双井商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查双井及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年8月：双井商圈的均价为8.2万/㎡，周边国贸CBD商圈的均价为8.1万/㎡，大望路商圈的均价为8.6万/㎡，劲松商圈的均价7.8万/㎡，建国门外的均价8.7万/㎡。双井商圈的均价在周边商圈中属于中等水平。

由此可见，双井商圈属于朝阳区内价值中等的板块，比价效应下，双井商圈的价值已被市场基本释放。

双井商圈，不只是CBD的“影子”。

双井近几年的崛起，远不止CBD的产业溢出这么简单，还有一个重要原因是其本身的规划能级，城市治理水平也相对较高。

据官媒报道，双井地区致力于构建“一轴两廊三圈四街区”的发展格局。“一轴”，即三环路CBD连接轴；“两廊”，即通惠河生态文化廊道（重点打造滨河生态绿道、大运河双井文化带）、广渠路都市经济廊道；“三圈”，即富力广场、乐成广场、合生汇三大商圈；“四街区”，即CBD商务生活服务活力街区、文化引领高质量发展示范街区、“1•3社区”基层社会治理深耕街区、高品质城市更新样板街区。

双井商圈的面积并不大，但城市治理水平却格局很高，这是一桩令人期待的事情，双井商圈的发展未来可期。

1、容积率1.6，小区楼间距较宽，整体不拥挤，舒适度较高。

2、内部休闲娱乐设施完善。小区内设有乒乓球桌、公园等休闲娱乐设施，还配有社区服务中心，可满足不同年龄段不同的休闲娱乐需求以及生活需求。

3、周边配套比较成熟，居民生活方便。地铁站、学校、公园、写字楼环伺小区四周，出行、购物、休闲娱乐、上班随心所欲。

4、小区户型紧凑精致，总价不高，总价均在500万以内，相当友好。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源约6套，占全部房源的1%。小区目前在售均价71766元/㎡，环比上涨约0.08%。近6个月，小区整体均价在高过朝阳区在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，涨幅较小。从目前情况来看，小区单价中等偏低，刚需上车购房者可以考虑。

购房成本方面，总价最低为一居室户型，报价290万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为110.9万元左右，二套首付为179.8万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共4栋楼554户，小区有47㎡的一居、62㎡-64㎡的两居、68㎡-69㎡的三居。

现选择小区主力户型47㎡一室一厅和62㎡两室一厅进行分析。

双井东院楼栋分布还算比较整齐，只有四栋楼，小区内动线还是比较清晰的。

双井东院楼栋均为南北朝向，首选楼栋为1、2号楼栋，这两栋单元楼不临街，比较安静。

3、4号楼栋需要慎重选择，均为临街楼栋，受到街道杂音的影响会比较大，4号楼栋住户比较多，内部比较拥挤，私密性较差，注重私密性、追求安静的购房者需要慎重选择3、4号楼。

双井商圈内的土地开发成熟，无剩余空地可供住宅用地建设，商圈周围也均为朝阳区内的成熟开发板块，商业休闲资源丰富，小区内户型、总价中规中矩，双井东院在售房源总价均在500万以下，刚需上车购房者可以着重考虑该小区。

周边交通配套、商业大厦、较为齐全，双井东院最低上车价为325万的一室一厅，最高总价为470万三室一厅，适合对通勤以及对周边配套有要求刚需客户。

目前，双井板块内无新房在售。目前朝阳区内有新房在售的板块是亚运村小营、北苑及酒仙桥商圈。朝阳板块内共有13个新房在售项目，现挑选部分新房板块来做对比。

丽都悦府（朝阳酒仙桥）：187㎡-290㎡在售，均价92000元/㎡，总价2000万/套起。

华贸铂金墅（朝阳北苑）：177㎡-223㎡在售，均价75000元/㎡，总价1500万/套起。

天润福熙大道（朝阳北苑）：在售199㎡及以上户型，均价90000元/㎡，总价1700万/套起。

八斗（亚运村小营）：87㎡-181㎡在售，总价1276万元/套起。

而双井东院房源最低挂牌总价在325万元/套。预算不足，且为刚需上车的购房者可以考虑双井东院小区。

小区均价低于双井商圈二手房均价，现选取3公里范围内、房龄接近、均价与双井东院相近的建国里和丽晶苑进行比较。