双井商圈位于北京市朝阳区,地处东三环至东四环之间,国贸CBD商圈以南、大望路商圈以西、东北侧为劲松商圈,是因CBD商圈的扩张而崛起的商圈。
商圈内高净值人口主要依托CBD商圈内的高端居住人群,尤其是在CBD工作的商务人士。其和CBD的关系既紧密,可以看做CBD的影子板块,但近两年自身优势开始凸显。
进入21世纪后,随着北京城市规划东拓的目标确定,CBD商圈开始加快建设,同时当时以重工业为主要产业的双井,也一改往日“灰头土脸”的模样,转身成为北京CBD的“后花园”。
双井商圈内包含有北京乐成国际学校、中央商务区实验学校、中育贝拉国际高中、北京乐成国际学校幼儿园等。
商圈内包含三条地铁线路:地铁7号线、10号线、14号线。其中,7号线连接欢乐谷、环球度假区等区域,10号线为环线,沿三环可以串联起国贸、太阳宫、苏州街等热点商圈。14号线连接望京等区域以及北接首都机场线交通枢纽。此外,双井商圈内还包含有三环线干道,无论是去奥体还是北京南站都比较方便。
商圈内生态环境配套主要有庆丰公园等,唯一的不足,是双井商圈内优质的医疗资源比较匮乏,不过结合其较好的地理位置,向北不到2公里就能到达北京市第一中西医结合医院(三甲)。
双井商圈内大部分楼盘的开盘时间在2000-2007年间,辅以少量老公房,其中户型产品普遍偏大,是典型的改善型需求的聚集地,建筑密度并不算小。
老公房门槛价310-470万元、次新房门槛价315-2480万元,相对于朝阳区其余商圈,双井的门槛价不算高,对刚需购房者还算友好。
双井商圈土地开发成熟,用地饱和,周边商圈同样属于高度成熟板块,据查双井及周边5公里商圈,近5年均无地块供应和成交。
查询幸福里app得知,截止2021年8月:双井商圈的均价为8.2万/㎡,周边国贸CBD商圈的均价为8.1万/㎡,大望路商圈的均价为8.6万/㎡,劲松商圈的均价7.8万/㎡,建国门外的均价8.7万/㎡。双井商圈的均价在周边商圈中属于中等水平。
由此可见,双井商圈属于朝阳区内价值中等的板块,比价效应下,双井商圈的价值已被市场基本释放。
双井商圈,不只是CBD的“影子”。
双井近几年的崛起,远不止CBD的产业溢出这么简单,还有一个重要原因是其本身的规划能级,城市治理水平也相对较高。
据官媒报道,双井地区致力于构建“一轴两廊三圈四街区”的发展格局。“一轴”,即三环路CBD连接轴;“两廊”,即通惠河生态文化廊道(重点打造滨河生态绿道、大运河双井文化带)、广渠路都市经济廊道;“三圈”,即富力广场、乐成广场、合生汇三大商圈;“四街区”,即CBD商务生活服务活力街区、文化引领高质量发展示范街区、“1•3社区”基层社会治理深耕街区、高品质城市更新样板街区。
双井商圈的面积并不大,但城市治理水平却格局很高,这是一桩令人期待的事情,双井商圈的发展未来可期。
1、容积率1.6,小区楼间距较宽,整体不拥挤,舒适度较高。
2、内部休闲娱乐设施完善。小区内设有乒乓球桌、公园等休闲娱乐设施,还配有社区服务中心,可满足不同年龄段不同的休闲娱乐需求以及生活需求。
3、周边配套比较成熟,居民生活方便。地铁站、学校、公园、写字楼环伺小区四周,出行、购物、休闲娱乐、上班随心所欲。
4、小区户型紧凑精致,总价不高,总价均在500万以内,相当友好。
通过幸福里app查询,截至2021年8月,小区在售房源约6套,占全部房源的1%。小区目前在售均价71766元/㎡,环比上涨约0.08%。近6个月,小区整体均价在高过朝阳区在售均价;上图可以看出,近6个月来小区挂牌价格稳中有升,涨幅较小。从目前情况来看,小区单价中等偏低,刚需上车购房者可以考虑。
购房成本方面,总价最低为一居室户型,报价290万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为110.9万元左右,二套首付为179.8万元左右,仅供参考,实际首付以银行为准。
小区共4栋楼554户,小区有47㎡的一居、62㎡-64㎡的两居、68㎡-69㎡的三居。
现选择小区主力户型47㎡一室一厅和62㎡两室一厅进行分析。
户型面积 | 47㎡ | 62㎡ |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、南北朝向,采光通风好,生活体验棒 2、客厅面积较大,可活动空间大 3、空间利用率高,各功能区划分明确 | 1、南北通透,采光通风好,生活体验较好 2、主卧带阳台,将光线和视野引入室内 3、空间利用率较高,各功能区划分明确 |
户型缺点 | 1、过于紧凑,整体比较拥挤,居住略显局促 2、卫生间面积较小,生活比较不方便 3、暗卫,通风不好 | 1、客厅无窗,客厅采光较差 2、卧室客厅阳台动线混乱,动静不分 3、暗卫,通风不好 |
双井东院楼栋分布还算比较整齐,只有四栋楼,小区内动线还是比较清晰的。
双井东院楼栋均为南北朝向,首选楼栋为1、2号楼栋,这两栋单元楼不临街,比较安静。
3、4号楼栋需要慎重选择,均为临街楼栋,受到街道杂音的影响会比较大,4号楼栋住户比较多,内部比较拥挤,私密性较差,注重私密性、追求安静的购房者需要慎重选择3、4号楼。
双井商圈内的土地开发成熟,无剩余空地可供住宅用地建设,商圈周围也均为朝阳区内的成熟开发板块,商业休闲资源丰富,小区内户型、总价中规中矩,双井东院在售房源总价均在500万以下,刚需上车购房者可以着重考虑该小区。
周边交通配套、商业大厦、较为齐全,双井东院最低上车价为325万的一室一厅,最高总价为470万三室一厅,适合对通勤以及对周边配套有要求刚需客户。
目前,双井板块内无新房在售。目前朝阳区内有新房在售的板块是亚运村小营、北苑及酒仙桥商圈。朝阳板块内共有13个新房在售项目,现挑选部分新房板块来做对比。
丽都悦府(朝阳酒仙桥):187㎡-290㎡在售,均价92000元/㎡,总价2000万/套起。
华贸铂金墅(朝阳北苑):177㎡-223㎡在售,均价75000元/㎡,总价1500万/套起。
天润福熙大道(朝阳北苑):在售199㎡及以上户型,均价90000元/㎡,总价1700万/套起。
八斗(亚运村小营):87㎡-181㎡在售,总价1276万元/套起。
而双井东院房源最低挂牌总价在325万元/套。预算不足,且为刚需上车的购房者可以考虑双井东院小区。
小区均价低于双井商圈二手房均价,现选取3公里范围内、房龄接近、均价与双井东院相近的建国里和丽晶苑进行比较。
小区 | 双井东院 | 建国里 | 丽晶苑 |
位置 | 朝阳区双井 | 朝阳区建国门外 | 朝阳区建国门外 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 71766元/㎡ | 75782元/㎡ | 67804元/㎡ |
交房时间 | 1979年-1990年 | 1979年-1991年 | 1996年-1999年 |
户型 | 47㎡-69㎡1居-3居 | 37㎡-57㎡1居-3居 | 150㎡-150.57㎡2居 |
物业 | 北京中地物业管理有限公司 | 首华物业公司 | 仲量联行 |
物业费 | 0.75-1.20元/㎡/月 | 1.00元/㎡/月 | 8.9元/㎡/月 |
停车费 | 300元/位/月 | 300元/位/月 | 1200元/位/月 |
优点 | 1、周边配套齐全,地铁站、公交站环伺四周。 2、容积率仅1.6,居住较为舒适。 3、周边拥有大型商场,购物消费方便。 | 1、交通配套齐全,居民上下班方便。 2、周边商业配套丰富,生活便利。 3、小区内配套设施较为丰富,居民生活丰富多彩。 | 1、周边配套齐全,地铁站、国展中心环伺小区四周。 2、内部单元楼门禁严格,安全性高。 3、周边大型商业较多,消费方便。 4、绿化率33%,社区环境较好。 |
缺点 | 1、车位严重不足,影响居民生活体验。 2、物业管理松散,社区服务质量一般。 3、部分楼栋临街,噪音污染严重影响休息生活。 | 1、车位严重不足,影响居民生活体验。 2、物业管理松散,社区服务质量一般。 3、楼龄老旧,楼盘品质下降严重。 | 1、独栋小区,内部设施较少,生活体验一般。 2、部分楼栋临街,噪音污染严重影响休息生活。 3、车位严重不足,影响生活体验。 |
分析 | 三个小区挂牌均价不分伯仲,建成年代也基本相近,周边配套也基本相同,但有略微差距。 三个小区均地处配套成熟区,双井东院周边商业配套是三个小区中最好的; 从小区内部配套情况来看,双井东院内部配套是相对比较完善的; 停车方面,三个小区的停车位都比较紧张; 价格上,双井东院的挂牌均价处于中等位置。 综上,双井东院整体情况要较优于周边价位相近小区。 |