小区位于北京市海淀区双榆树北路知春里,属于海淀区双榆树板块。双榆树板块位于海淀区区境东部,东至中关村东路,西至中关村大街,北至知春路,南至北三环西路,紧邻中关村商圈。
区域内含两条地铁,4号线呈南北方向经过商圈西侧,10号线东西方向经过商圈北侧,板块内的地铁站包含人民大学站,海淀黄庄站及知春里站。而且商圈南侧即为北三环,地面交通也极为方便。
板块既有社区型中小型商业,也有高端大型商业中心,当代商城,新中关购物中心,有超市发、物美、家乐福等大型超市,商业配套较为完善,整体商业氛围较高。
版块内含多所幼儿园和学校,例如人大附中实验小学、中关村中学(双榆树校区)、北京大学附属中学等,教育资源丰富。
医疗资源中等,含一所二甲医院北京市中关村医院,一所一甲医院北京市海淀区中医院。
目前,板块内多数为1980-2000年建的老旧社区,以60-80平的小户型2-3居为主。区域内二手存量房较多。
居住人群以政府工作人员、IT从业人士和高校职工居多。
近年来海淀区地块出让均集中在海淀西北部,比如2021年5月份北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1北地块出让,2020年2月份海淀北部地区整体开发”西北旺镇HD00-0403-0061、0050、0031、0040、0046地块二类居住、其他类多功能、医院及机构养老设施用地出让。海淀区东部经过多年的发展沉淀基本定型,基本无地块出让。商圈内土地资源极其稀缺。
双榆树商圈以老旧小区改造、道路综合整治为主。2月10日,北京公布2021年重点工程计划。在这些重点工程中,将对300个左右老旧小区进行综合整治,完成22个传统商圈改造工程,改善居民生活环境,重点实施老旧小区综合整治、传统商圈改造提升、中关村大街城市客厅一期等项目。其中版块内小区在此次改造名单内。
依据《北京市城乡规划条例》等法律法规,按照北京市创建“北京市基本无违法建设区”三年行动计划要求,海淀区计划在两年(2021年-2022年)内完成全区“基本无违法建设区”的创建工作,不断提升城市精细化管理水平,构建共治共管的违法建设闭环监督责任体系。可以预见的是,未来该片区规划仍以环境整治改善、提高公共设施水平为主。商业大环境将会有所改善,但不会有根本性质的大改变。
小区紧邻地铁10号线海淀黄庄站,交通便利。
小区多数户型为多层板楼,得房率相对电梯房较大。
小区户型面积小,从40㎡-76㎡,总价低,适合刚需上车。
小区是纯住宅区,因为是单位分房,邻里关系融洽,小区居住氛围好。
知春里2021年6月挂牌价格在108477元/m²左右,挂牌价格有上涨。目前挂牌房源17套,面积40-85m²,1-3室均有,总价在600万-1100万之间。
具体购房成本方面,拿在售的62㎡一居室为例,报价835万:参照北京市现行的普宅+非普标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。即该套房源首套首付为293万,二套首付为501万。
小区户型多样,有40㎡-52㎡的一居,有61㎡-74㎡的两居,有73㎡的三居。
小区分板楼和塔楼,板楼户型方正,塔楼的边角户型方正,中间户型不方正。
房子为单位分房,基本上公摊小,得房率高。
小区的62㎡的两室一厅一卫,主卧朝南带阳台,次卧朝北,南北通透。入户仅有小厅,无客厅,可将其较大卧室改为客卧一体使用,卫生间狭小。
73㎡的三室一厅户型,两个卧室朝南带阳台,次卧、卫生间、厨房朝北,南北通透。但是卫生间为暗卫,客厅为暗厅。
1-3号楼,12-15号楼为塔楼,其余为板楼,推荐选择板楼楼栋。其中23、24、26号楼为南北向,采光更好,可以优先考虑。一居室在每栋楼都有分布,考虑一居室每栋楼均可选择,可尽量选择南北向板楼。两居室和三居室主要分布在4号楼-11号楼、18号楼-26号楼。
小区临近中关村商圈,并且紧邻地铁10号线海淀黄庄站,在中关村及10号线和4号线沿线工作的白领人群可以选择。
小区户型面积小,从40㎡-76㎡,总价低,适合刚需上车。
教育资源丰富,且距离小区都很近。小区周边1公里范围内有海淀区政府机关幼儿园、人大附中实验小学、中关村中学(双榆树校区)等学校,家长接送或者孩子自己上学都很方便,对上学方便非常在意的家长可以考虑该小区。
知春里所在双榆树板块及周边板块均没有新房在售,所在的海淀区在售新房有海淀幸福里和文龙家园四里。
海淀幸福里为华润联合首开,住总、中交、北科建5大品牌房企联合开发,华润为操盘主体,是华润置地的高端产品系,定位改善型科技住宅。均价80000元/㎡,总价在790万-1700万之间。项目在海淀区西北旺,在中关村科学城工作,注重居住品质的改善型用户可以选择。
文龙家园四里开发商为北京城建兴华地产公司,目前在售190㎡-320㎡四居室,项目距离西小口站150米,交通方便,同时周边教育资源比较丰富,在清河板块或8号线沿线工作,希望孩子上学方便的改善型用户可以考虑。
双榆树东里和北里,距离知春里较近,建成年份也相近,选择这两个小区进行对比。
小区名称 | 知春里 | 双榆树东里 | 双榆树北里 |
位置 | 海淀双榆树 | 海淀双榆树 | 海淀双榆树 |
住宅性质 | 商品房+已购公房+央产房+二类经济适用房 | 商品房 | 商品房+已购公房+央产房+二类经济使用房 |
售价 | 108477元/㎡ | 108314元/㎡ | 109867元/㎡ |
交房时间 | 1980年-1994年 | 1980年-2000年 | 1980年-2016年 |
在售户型 | 40㎡-52㎡一居 52㎡-85㎡两居 | 40㎡-50㎡一居 53㎡-65㎡两居 58㎡-130㎡三居 | 35㎡-45㎡一居 50㎡-73㎡两居 |
物业 | 北京亿方物业服务有限公司 | 单位自管物业 | 北京亿方物业服务有限公司 |
物业费 | 0.8-1.3元/㎡/月 | 0.8元/㎡/月 | 0.5—2.6元/㎡/月 |
优点 | 1.配套成熟 2.得房率较高 | 1.在售户型多样 | 1.购物方便 2.单元有门禁 |
缺点 | 1.房龄较老 | 1.相对距地铁站较远 | 1.停车条件较差 |
分析 | 上述小区距离都较近,周边配套设施可以共享,知春里的优势是得房率高,且价格较低,性价比高,适合刚需,但是房龄老,所幸周边交通便利,配套也成熟,物业费也比较低,其他小区有的距离地铁较远,有的停车条件差,相比较而言,知春里品质还是比较好的,配套和价格胜出。而双榆树东里可选择的的居室类型更多,但是自管物业,物业费低,水平也一般,且距离地铁较远,双榆树北里物业水平高一些,但费用也相对高一点,小区内停车条件差一些,对停车有要求的上班族不推荐。 |