鸿博家园六区位于朝阳区最南部的小红门商圈，位于南四环和南五环之间。该商圈东至博大路，距离京沪高速不到一公里，西与丰台区旧宫商圈接壤，南至亦庄经济技术开发区，北邻南四环。

亦庄线穿过该商圈东侧，17号线预计2021年年底开通南段，届时将设十八里店站，位于该商圈东侧。该地区的城外诚家居文化广场是全北京比较有名的家装市场，另外还有城外诚汽配城，有一定工业气息。该商圈内没有大型医院，但是小红门社区卫生服务中心是一所一级甲等综合医院，还设有保健科和透析中心，满足大部分医疗所需。大型综合医院方面，对于该商圈比较方便的是位于亦庄经济技术开发区的同仁医院，距离该商圈约9公里。商业方面，该商圈内有华创生活广场，可以满足基本购物需求，如果需要更大型购物中心，可以去亦庄经济开发区，4-5公里外有BHG Mall北京华联力宝购物中心(荣华中路店)、亦庄创意生活广场，还有沃尔玛山姆会员店。

该地区回迁房较多，比如鸿博家园作为小红门地区的定向安置房，提供给当地拆迁居民。该地区多为小红门当地原住民，还有很多业主和租户来自城外诚地区的商户。该商圈二手房较多，新房目前只有柏林郡（二期）。生活气息较浓，银行、超市、菜市场齐全，修自行车、配钥匙等小店也比较多，很多邻居在住进楼房前就认识，邻里走的比较近。

该商圈近年来没有住宅用地供应，虽然有新房柏林郡（二期）在售，但此项拿地时间为2004年。我们参考一下周边土拍情况。与该商圈接壤的旧宫地区，2021年1月26日土地拍卖中，大兴旧宫南郊农场地块，起拍价42亿，溢价率为10.9%，楼面价约为35000元/平，但如果除去21%的自持，实际楼面价约为44500元/平。目前来看，小红门地区已经多年无新土地入市，对二手房价格的冲击较小。

小红门商圈居住环境方面仍在逐步改善，比如在粗放型产业疏解方面，该商圈北侧的汽配城疏解问题已经纳入小红门乡工作范围之内，此前有居民抱怨汽配城存在安全隐患等问题，目前为止已进行做疏解的前期建设手续,预计2022年全部疏解完成，未来居住属性将会更好。该商圈属于亦庄经济技术开发区进城的必经之路，亦庄的发展也会带动该商圈价值的提高。

根据规划，该商圈在2021年底还有17号线地铁将会通过，与亦庄地区的联系将更加紧密。2024年，17号线中段和北段将会通车，该地区可以直达望京、天通苑等地区，届时再交通便利程度将会提高，利好商圈靠近东侧小区。

另外，该商圈内还有集体土地租赁项目，目前正处于建设当中，项目规划出现几次调整，建成后预计对本地房租价格会有一定冲击。

1、小区内全部为低密度板楼，楼间距较大。该小区单价在该地区属于较低水平，主要是两居室和三居室，适合预算不是太高的两代或三代家庭居住。

2、所有两居室和三居室都为南北通透户型，户型方正，采光与通风兼具。一梯两户，没有电梯，公摊面积较小，得房率高。

3、小区居住氛围较好，该小区为小红门乡拆迁腾退安置房，邻里之间相熟度较高，有老人的家庭适合这种小区氛围。

4、小区附近生活氛围浓厚，医院、购物等资源较为齐全，可满足基本生活需求。

目前小区挂牌房源共5套，均为两居室，占全房源的0.01%。据幸福里APP数据显示，小区7月挂牌均价44443元/㎡，环比上涨0.02%。观察近6个月价格波动趋势，小区挂牌价较前期微涨，但总体平稳，近期不必担心小区价格大幅度变动。

购房成本方面，拿在售的94㎡两居室为例，报价410万左右。参照北京市现行的普宅和非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为143.5万，二套首付为246万。因小区建成时间为2008年左右，且为二类经济适用房，部分在售户型需缴纳土地出让金，因而购房者需要在首付款方面适当做好充足准备。

目前小区在售户型共5套，均为两居室，户型一致，仅在面积上略有差别。

小区楼栋排列规整，内部环境安静。小区出、入口均在小区西侧，考虑驾驶出行便利的购房人可选择11、12号楼；考虑步行或公共出行便利、距离购物中心近的购房人可选择6、7、8号楼。

该小区主要适合以下三类购房人群：

1.适合在亦庄及小红门商圈附近工作、生活的人群。

2.小区为二类经济适用房，更适合全款交易，多自驾出行的购房者。

3.小区户型均为南北通透，适合追求内部居住舒适、邻里和睦、具有生活气息，家中有老人的家庭。

小红门商圈内仅有一个在售新房项目柏林郡（二期），故选择柏林郡（二期）与鸿博家园六区进行对比。

鸿博家园六区周边二手房报价在4.1万元/㎡-5.4万元/㎡，其中恋日绿岛小区和江南山水小区区位条件接近，且有在售房源，具有一定可比性，故选择上述小区与鸿博家园六区进行对比。