龙头公寓位于朝阳区南新园西路8号，属于华威桥商圈。该商圈位于东北三环至四环之间，是发展较早且成熟的商圈，内有两条地铁线路，10号线潘家园站东侧及14号线北工大西门站西侧被包裹其中。

华威桥商圈西侧为知名地标潘家园商圈，北侧为劲松商圈，东侧为百子湾商圈及垡头商圈，南侧为十里河商圈，均是发展较为不错的商圈，它们之间根据北京市2035年发展规划加强功能分区，互相补充又互相利好。

该商圈因著名的三环华威桥而得名，整体来看，区域内没有大型的产业和办公园区，产业相对薄弱，主要以文化艺术、眼镜城及普通餐饮等服务业为主。

商圈内大部分为老旧小区，居住人群也以本地居民为主，或是在附近工作的上班族。

楼市方面，商圈内主要以二手房为主，暂无新房供给。

根据公开资料显示，近5年华威桥板块都没有住宅用地供应，且根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，截至2021年8月16日，周边的十里河、潘家园等板块也都没有住宅用地供应，所以现有土地市场情况下，对华威桥商圈的二手房市场冲击较小。

住宅用地成交方面，距离华威桥商圈最近的招拍挂地块位于朝阳区王四营乡。2021年5月，“北京市朝阳区王四营乡土地一级开发项目一期1304-L03地块R2二类居住用地”以545000万元成交，成交楼市价44664元/㎡，溢价5%。上述地块位于龙头公寓小区约6.6公里处。

区域南侧有正在修建的地铁17号线，17号线南起通州区亦庄火车站南侧次渠东站，经过朝阳港后，沿着大羊坊路向西北方向敷设进入到十里河地区，之后线路又沿着左安路、潘家园东路进入潘家园，最后继续向东北沿现状九厂路经燕丹镇后进入昌平区未来科技城地区。

17号线的十里河站正好位于该区域的西南角，距离龙头公寓小区五百多米。该区域的东南侧长期因为离地铁远，地理位置差等因素，房价也相对便宜，17号线路的通车对这片区域会带动居住群体的关注，也会支撑片区房价稳定向前。

1.龙头公寓距离地铁站较近，临近地铁10号线、14号线交汇的十里河地铁站，步行十分钟内就能到，51路，53路等公交首都图书馆站步行两三分钟就能到，出行方便。

2.小区周边配套齐全，学校、超市、医院、购物中心一应俱全，适合对生活配套完备程度有较高要求的购房群体。

3.小区户型多样，一居、两居、三居都有，满足不同人群的对于居住空间的选择。

4.小区物业管理规范，基础设施较全，小区内有快递柜、自动售货柜等便民设施、封闭的垃圾站，垃圾点、电动车充电桩等，内部配套设施齐全，并且小区道路及楼道等公共区域卫生干净整洁，保洁精心到位。

通过幸福里app查询，截至2021年8月17日，小区在售房源约5套，占全部房源的1.36%。

小区目前在售均价48042元/㎡，较上月环比上升约1.44%。近6个月，小区整体均价低于朝阳区、华威桥商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，整体涨幅低于同期朝阳区、华威桥商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格较为平稳，适合入手。

截至2021年8月17日，小区挂牌价最低为56.76㎡一室一厅户型，报价265万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%、二套80%。即该套房源首套首付为93万元，二套首付为159万元。

小区有57㎡-67㎡一居室、109㎡两居室、164㎡三居室。现选择66.81㎡一室一厅与108.92㎡两室一厅进行分析。

小区共有三栋楼。处于小区南门的3号楼是上班族的首选，出南门步行10分钟左右可到达地铁10号线、14号线十里河站，对于依赖地铁的上班族来说这无疑是非常方便的。

2号楼处于小区的中心位置，相对于小区设施、园区绿化等内部设施来讲，2号楼无疑是相对更完善的，是更优的选择，绿化围绕，不临主干道，适合喜欢安静的购房者选择。

1号楼临近小区北门，对面就是首都图书馆，附近有公园，对于有老人孩子的家庭来说会是一个不错的选择。

1.小区周边配套齐全、交通便利，紧邻地铁站，有多路公交通过，适合依赖地铁及公交通勤或出行较多的群体。

2.小区户型内囊括一居到三居，对于有购房需求的群体来说，选择空间大，比较适合有一定经济实力的家庭作为过渡房。

3.小区内部安静，环境优美，配套设施齐全，对于喜好安静的购房者或有老人的家庭也很适合。

截⾄2021年8⽉17日，劲松商圈内无新房在售。距离小区最近的新房项目是丰台区成寿寺商圈的合生东三金茂府。

合生东三金茂府开发商为北京合盛恒嘉房地产开发有限公司，在售户型为125㎡-195㎡三居室和四居室，在售均价110000元/㎡，总价1900万元/套起，项目属于大面积、高总价小区。而龙头公寓房源在售均价48042元/㎡，且最高挂牌总价在830万元/套。

龙头公寓与合生东三金茂府项目差别较大，并不具备可比性。

小区均价低于华威桥商圈二手房均价，现选取1公里范围内，房龄、均价与龙头公寓相近的东景苑、方华苑进行比较。