海淀区位于北京市西北部,跨越西北三环、四环、五环、六环,小西天板块整体位于海淀区东南角,南侧紧邻西城西直门商圈,北靠北太平庄商圈,东部临近西城马甸商圈,西侧临近皂君庙商圈。区域内是大型生活居住区,以公房为主。
作为海淀区发展较早的板块,小西天经过多年的发展,区域内生活配套比较完善,居住氛围醇厚。 板块内并无地铁经过,2号线积水潭站位于板块的东南角,可直达二环内新街口、西单,西直门、宣武门等地,也可换乘1号线、4号线、5号线、6号线等,可达北京城内外各个核心区及郊区。板块内主要干道有北二环、西直门北大街、学院南路、新街口外大街,其中北二环为快速路,可到达城区内、三环、四环、五环等地,全程无红绿灯。
板块内商业配套较为成熟,除了小区底商外,还有枫蓝国际购物中心。枫蓝国际购物中心包含上百种连锁品牌,如优衣库、迪卡侬等知名服装连锁;也有许多品牌餐饮,如西贝莜面村、眉州东坡、海底捞等,能够满足周边人群购物、就餐、娱乐的需求。
目前,板块内主要为1980年-2003年建公房、商品房社区,以53㎡-131㎡一居到三居为主,板块内二手房在海淀各板块中交易活跃度高,主要吸引想在城区内置业,对成熟配套有需求的人群。 板块内居住人群以海淀区域、城区内工作生活人群为主,如在海淀高校及企事业单位工作,中关村区域工作的互联网人群等。
海淀主要供地集中在西北五环外,山后及其周边,西北旺、永丰、翠湖、树村区域,地块价值受市场认可。2021年5月,海淀区出让两宗树村地块,最终融创以底价57.3亿元竞得树村南地块、竞配20%的政府持有商品住宅产权份额,溢价率约2.5%,11.2万元/㎡房价上限;同日,融创以63.7亿竞得树村北地块、20%政府持有产权份额。小西天板块位于北二环边,几乎无地可售,未来海淀地块依旧主要以西北五环、山后区域为主。
政策规划方面,小西天板块发展主要以街道、老旧社区改造为主,提升区域人民居住舒适度,打造“一刻钟社区服务圈”,建立“口袋公园”,“提升街道空间改造”、“老旧小区加装电梯”等,利好于居住在区域内老旧社区居民。区域房价方面,小西天板块是海淀各版块中的交易热点,主要依托于区域内交通、商业、教育、医疗配套,未来发展预期看好。
但由于区域内老旧社区较多,小区内居住环境、户型品质等较为平庸,在相同配套、楼龄、品质的小区中,受老旧小区改造、品质提升等政策利好的小区,未来房价会有突出表现。
1、今典花园小区绿化面积较大,绿植种类丰富,环境优美,舒适宜居。小区周边还有西海湿地公园、西土城遗址公园等,能够满足用户休闲娱乐的需求。
2、小区周边商铺众多,超市产品物美价廉,平价餐厅美味可口,还有造型设计、水果超市等,居民生活方便舒适,基本需求得到满足。
3、小区物业管理尽职尽责,服务贴心热情,封闭式小区管理也为居民提供舒适的安居环境。
4、小区位置较好,交通发达,步行2分钟到达公交站,10分钟到达地铁站,居民出行快捷且便利。
截至2021年7月,今典花园小区挂牌均价为97370元/㎡,环比上升0.20%。今典花园设计合理、环境优美、配套齐全、物业服务贴心,其均价高于海淀市及小西天商圈的均价。
从近六个月价格波动来看,房价总体趋于稳定,有一定的上升幅度,今典花园均价的涨幅跟海淀区相似。近期的小幅度上升也在正常范围内,购买者不必过分担忧。
具体购房成本方面,拿在售的90.4㎡的两居室为例,报价850万:参照北京市现行的普宅+非普标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。即该套房源首套首付为297万,二套首付为510万。
小区户型涵盖范围非常广,目前在售户型有55.8㎡的一居室、69.2㎡-106.9㎡的两居室、91.3㎡-166.2㎡的三居室。小区内户型面积最小的一居室可满足刚需人群的购房需求,两居室适合过渡期的两口之家,三居室则更适合成员多的大家庭或想要提升居住质量的、具有一定资金支撑能力的购房者。
小区的主力户型是55.8㎡的一室一厅,卧室与厨房均朝向南。主力户型还有72.7㎡的两室一厅,阳台既可以提高卧室B的采光,也可以作为晾晒区。
户型面积 | 55.8㎡一室一厅 | 72.7㎡两室一厅 |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、阳台朝南,采光性好 2、阳台增加了卧室的空间,可作为晾晒区 3、访客动线短,私密性好 | 1、动静分区,活动区与休息区互不打扰 2、阳台提高室内采光,增加晾晒空间 |
户型缺点 | 1、客厅不朝阳,采光性差 2、暗卫,通风性差,容易滋生细菌,产生异味 | 1、南北不通透,通风性较差 2、客厅窗户朝东,全天大部分时间采光差 3、卧室A、卧室B朝北,采阳受到影响 |
小户型一居室主要分布在9号楼,适合刚需或独居人群购买;三居室主要分布在3号楼-8号楼,适合三口之家或想要改善居住条件的人群购买。3号楼、6号楼、9号楼位于小区中心,环境相对安静,生活舒适度较高,适合对生活品质要求较高的人群。8号楼靠近公交站,出行方便快捷,适合主要依靠公交出行的人群。
1、居民从小区步行10分钟即可到达地铁2号线西直门地铁站,步行2分钟可到达附近的公交站,,出行便利,推荐依靠地铁、公交出行的人群购买;
2、小区物业管理专业,物业人员为居民提供优质服务,适合看重软性服务的人群购买。
3、小区居住环境优美,健身设施完善,2.3公里内有西海湿地公园等,适合老人养老;
4、小区周边配套设施完善,有底商,小区附近还有枫蓝国际购物中心,满足了居民日常生活的便利性,适合喜欢便捷生活的人群。
截至2021年7月,由于小区周边发展比较成熟,小西天商圈目前暂没有新开发项目。相邻小西天商圈较近的清河商圈新房项目有强佑府学上院。
强佑府学上院由北京强佑房地产开发有限公司开发,建筑面积在83㎡-127㎡之间。2021年3月开盘,7月份均价80000元/㎡,总价最低641万/套,户型有五种,可选择性较多。今典花园的户型面积在54.0㎡-166.2㎡之间,7月份均价97370元/㎡,526万/套,两者均价与总价相差不大,具有可比性。
今典花园容积率为4.0,车位配比为1:0.3,对比金典花园,强佑府学上院容积率较低,为3.0,车位配比为1:1,实行人车分流,但新房项目物业费较高,交房时间为2021年12月,周边发展不成熟,配套设施有待完善。用户可根据自身情况综合考虑。
小西天商圈发展时间较长,板块内的旧小区均有一定年限,所以选择与今典花园年限、户型相近的文慧园和金晖嘉园进行对比。
小区名称 | 今典花园 | 文慧园 | 金晖嘉园 |
位置 | 北京市海淀区小西天 | 北京市海淀区小西天 | 北京市海淀区小西天 |
售价 | 97370元/㎡ | 83020元/㎡ | 112486元/㎡ |
住宅性质 | 商品房/已购公房/央产房 | 商品房/已购公房/央产房/军产房 | 商品房/已购公房 |
在售户型 | 55.8㎡一居 69.2㎡-106.9㎡两居 91.3㎡-166.2㎡三居 | 38.4㎡-76.5㎡一居 82.0㎡-102.9㎡两居 | 101.2㎡-106.9㎡两居 156.2㎡三居 126.5㎡-265.6㎡四居 |
竣工时间 | 2003年 | 2002年 | 2003年 |
建筑类型 | 塔楼 | 塔楼/板楼 | 塔楼/板塔结合 |
容积率 | 4.0 | 1.8 | 5.0 |
绿化率 | 40% | 30% | 30% |
物业费 | 2.09元/㎡/月 | 0.50元/㎡/月-1.70元/㎡/月 | 2.80元/㎡/月-3.00元/㎡/月 |
物业公司 | 北京今日今典物业管理有限公司 | 北京羲和物业管理有限公司 | 北京麦斯顿物业管理有限公司 |
优点 | 1、小区环境优美,绿化率高 2、周边配套设施齐全,生活质量高 | 1、小区物业费低,减少居民生活支出的压力 2、小区为低密度社区,居民生活舒适度较高 | 1、 人车分流,均是地下车位,停车方便 2、户型种类多,满足不同人群的需求 |
缺点 | 1、停车位紧缺,居民停车不便 2、全是塔楼设计,不通透 | 1、小区人车不分流,存在一定的安全隐患 2、大部分楼栋无电梯,小孩和老人上下楼不方便 | 1、小区为高密度社区,略有嘈杂,降低生活舒适度 2、小区物业费较高,增加居民生活开支 |
分析 | 三个小区建造年代较为久远,小区周边配套设施发展成熟,出行方便。 今典花园绿化率高,环境优美,舒适宜居,适合看重生活品质的人群,但小区停车位紧缺,停车不方便,适合主要依靠公交车和地铁出行的人群,不适合有车一族。 文慧园的物价费较低,降低居民的生活开支,适合经济实力较为薄弱的人群居住。相比于今典花园和金晖嘉园的高密度社区而言,文慧园低密度社区让居民的生活更加舒适。但是,文慧园小区人车不分流,存在一定的安全隐患,而且大部分楼梯无电梯,不适合老人居住。 金晖嘉园在售户型面积大且物业费高,购房成本相对较大。小区为高密度社区,相比而言,舒适度较低。 购房者可根据以上特征及自己的需求侧重选择。 |