柳芳商圈位于北京市朝阳区，地处东二环和北三环东路之间。

柳芳商圈内的交通配套明显受到周边商圈的辐射利好，商圈外西南侧汇聚三条地铁线路的枢纽站能有效带动柳芳商圈内的资源汇聚。

柳芳商圈西侧为和平里商圈，北侧为西坝河商圈，东侧为三元桥、燕莎、亮马桥商圈，南侧为东直门商圈。这些邻近的商圈在配套上均属于成熟板块，商业资源非常发达。

1982年柳芳商圈开始兴建住宅区，1993年以后，随着与西侧商圈联通的道路开通，柳芳商圈的地段价值才开始释放。

现在柳芳商圈内北部区域包含有北京热力集团、应急总医院、燕丰商场等重点设施，侧重企业、商场资源的分布；

东侧与南侧区域包含北京电子科技职业学院、清华附中朝阳学校、天虹商场等重点设施，偏重教育和商业。

商圈西侧以购物、办公为主，包含国际家居建材购物中心、怡和阳光大厦、建达大厦等重点设施。

板块内医疗、企业、学校分布相对均衡，配套完善，对柳芳商圈的整体发展助力明显。

柳芳商圈内设有13号线柳芳站、光熙门站，以及一条在建的17号地铁线，预计2022年底开通。

商圈周边交通便利，向东驾车前往首都国际机场仅23公里；向南驾车7.5公里即可到达王府井商业街；向北驾车13公里即可到达奥林匹克森林公园；向西驾车10公里即可到达北京动物园。

从交通便捷性来看，以柳芳商圈为原点，周边20公里可以涵盖北京大部分主要热点区域，交通通达性极强。

柳芳商圈的住宅楼龄基本都在20年或20年以上，虽然楼龄较老，但地段不错，商圈内及周边的置业需求多样，总价跨度较大，230万-2900万区间的房子均有挂牌出售。

该商圈主要吸引看重交通便利、追求周边商业设施配套的刚需客群购买。

柳芳商圈内的土地开发成熟，无剩余空地可供住宅用地建设，商圈周围也均为东城区内的成熟开发板块，据查柳芳板块周边5公里内，近5年无新地成交。

查询幸福里APP得知，截止2021年7月，柳芳商圈均价为7.6万/㎡，周边三环内板块：和平里南均价12.0万/㎡、东直门内均价10.6万/㎡、东直门外均价10.2万/㎡、三里屯均价8.0万/㎡，均高于柳芳板块。

从周边临近的三环内商圈来看，柳芳商圈的均价处于区域低位，性价比明显。

细化来看，柳芳商圈内的资源分布主要包含两个热点区域。

以坝河为界，东侧三分之二的面积以国际展览中心为圆心排布资源，西侧三分之一面积以柳芳商圈内两处地铁站点为圆心排布资源。

坝河对整个柳芳商圈的区隔作用比较明显，穿过柳芳板块的地铁13号线恰好被坝河切割在柳芳商圈西侧。

造成了柳芳商圈东侧三分之二的面积难以充分享受地铁资源的辐射，两个热点区域中间的片区，造就了柳芳商圈北三环内的价值洼地现状。

从总体发展情况来看，柳芳商圈未来发展的确定性主要看商圈内在建的北京地铁17号线。该地铁线起始点为未来科技城北区站和亦庄站前区南站，途经昌平区、朝阳区、东城区和通州区，设歇甲村车辆段和次渠南停车场。可与地铁13号线、15号线、10号线等14条地铁换乘，能级非常高。

按照线路规划走向，未来17号线有很大概率，会在柳芳商圈东侧三分之二面积内设立一个地铁口。如果此项规划落实，整个柳芳商圈的板块价值很可能会得到进一步的提高。

总结来讲，柳芳商圈拥有强势崛起的基因，但就差一个交通支点，相信未来17号线建成之后，整个板块的价值会出现重构。

1、小区内楼栋门禁严格，居民安全感高。

2、周边商业众多，天虹商场、凤凰汇购物中心等等，生活、娱乐等等购物、休闲娱乐比较方便。

3、便利的交通，小区1.4公里处有地铁站入口，距离公交站475米，出行十分方便。

4、小区的户型选择较多，且总价较低于周边小区。

5、周边公园众多，小区居民休闲娱乐生活丰富。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，一区在售房源约14套，占全部房源的1.69%。小区目前在售均价68405元/㎡，环比上月上涨约0.03%。近6个月，小区整体均价低于朝阳区柳芳商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格的趋势是存在波动的；从目前情况来看，小区价格较为稳定，推荐入手。

购房成本方面，总价最低为39㎡一室一厅户型，报价318万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为121.6万元左右，二套首付为197.2万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型分布：小区共14栋楼828户，有39㎡-45㎡一居、51㎡-71㎡两居、61㎡-75㎡三居，一居、两居、三居每栋楼都有分布，小区主力户型是两室一厅。

现选择主力户型56㎡两室一厅和58㎡两室一厅进行分析。

香河园中里多采用板楼的建筑布局，外围楼栋遮挡外部噪音，为小区内部营造安静的环境；7、12、15号楼位于小区较靠内的位置，享受到安静环境的同时也能更好享受小区绿色景观资源。建议优先选择12、7、15号楼。

香河园中里3、4、5、6号楼靠近首都机场高速，来往的车辆很多，造成的噪音污染比较严重；1、11靠近左家庄东街，来往车辆多，噪音污染较为严重，购房者需要重点关注。

适合在柳芳商圈及周边商圈有工作的人群购买。

小区周边商场、公园较多，适合对周边配套有要求的人群考虑。

有多个公交站且地铁10号线三元桥地铁站距离小区不远，适合对通勤有要求的人群考虑。

小区总价相较柳芳板块内来说是较低的，适合预算不够且想要置换房子的人群购买。

目前，柳芳商圈内无新房项目在售。目前距离小区最近的新房项目是小区7公里内的丽都悦府、悠唐麒麟公馆。

其中丽都悦府187㎡-290㎡在售，总价2000万元/套起；

悠唐麒麟公馆有123㎡的二居室户型在售，总价1401万起；

香河园中里最高售价的为93㎡户型，总价820万元/套起。建议预算不足的人群且对通勤有要求的人群选择购买香河园中里。

两个新房项目均为大面积、高总价小区，建议预算充足，对面积要求较大，且追求小区、户型产品力的购房者，可以选择以上两个新房项目。

小区均价低于柳芳商圈二手房均价，周边1公里范围内与香河园中里均价相近的小区较少，现选取1公里范围内、房龄接近、均价与香河园中里相近的：左家庄东里、左家庄南里进行比较。