东景苑小区位于朝阳华威桥商圈内，该商圈北侧为大望路商圈，东侧为垡头商圈，南侧为十里河商圈，西侧为潘家园商圈。

华威桥商圈主要以居住为主，各类生活配套齐全，商圈北部有窑洼湖公园、窑洼湖国际高尔夫会所和双龙公园，东北部有亮都生活广场及北京燕莎奥特莱斯购物中心等，另外商圈西部有首都图书馆和北京工业大学等人文属性较强的场所。

楼市方面，商圈内主要以二手房为主，暂无新房供给。除了美景东方、山水文园小区外，大部分小区都为老旧小区，多建成于1980年-1999年左右。该板块的居住和购买人群大多是在本商圈及附近企业工作的上班族和北京工业大学的教职工等。

大量的住宅小区和便利的交通条件吸引了大量的人口居住于此，因此人气也一直很旺，房屋租赁、买卖业务都很活跃。

根据公开资料显示，近5年华威桥板块都没有住宅用地供应，且根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，截至2021年8月16日，周边的十里河、潘家园等板块也都没有住宅用地供应，所以现有土地市场情况下，对华威桥商圈的二手房市场冲击较小。

正在修建的地铁17号线，南起通州亦庄次渠东站，沿着大羊坊路向西北方向进入十里河地区，之后又沿着左安路、潘家园东路进入潘家园，最后继续向东进入昌平。该线路的通车对这片区域会带动居住群体的关注，也会支撑这片区房价稳定向前。

另外，华威桥商圈作为发展成熟的区域，虽然不会大拆大建，但目前的社区优化、街道优化等工作也正在进行，居住将更加舒适和便利。居住体验的提升，也是其核心竞争力的提升，随着周边优质配套的不断升级，加上老旧小区的改造升级，该地块的价值也会不断上升。

1.小区仅3栋楼，独立院落，采光通风互不影响，私密度高，园区内还有健身器材、儿童游乐设施、凉亭等建筑，环境安静舒适。

2.小区地处华威桥东南，距三环主路近，并且临近潘家园、十里河等地铁站，乘坐地铁10号线和地铁14号线很方便，日常出行和通勤都很便利。

3.周边配套成熟，有商超、服装、餐饮、美容美发、KTV、电影院，吃喝玩乐一应俱全，满足居民日常生活需求。

4.小区内保洁业务能力强，路上及楼道等公共区域及时清理，没有产生垃圾堆放，垃圾点的物品摆放也是井然有序，垃圾分类清晰明确，小区内部干净整洁。

通过幸福里app查询，截至2021年8月16日，小区在售房源约4套，占全部房源的1.09%。

小区目前在售均价57210元/㎡，较上月环比上升约0.05%。近6个月，小区整体均价低于朝阳区、华威桥商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，整体涨幅低于同期朝阳区、华威桥商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

截至2021年8月16日，小区挂牌价最低为130.75㎡三室一厅户型，报价760万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%、二套80%。即该套房源首套首付为304万元，二套首付为608万元。

小区有88㎡两居、131㎡-150㎡三居。现选取130.75㎡三室一厅和149.69㎡三室两厅进行分析。

东景苑一共2栋楼，113号楼北侧临近北京六一未来儿童医院，东侧临南新园中路，虽离出入口北门近，可是较为喧哗。

114号楼被围绕在小区内侧，独处一隅，天然咖位，楼下就是小花园，景观较好，与其他楼距都较远，采光充足，建议优先选择。

1.小区所处东三环，价格相对适中，很适合在附近工作的上班族。

2.周边商业配套齐全，学校、医院众多，很适合家中有老人和孩子的购房者选择。

3.华威桥相较周边的房源，多为二手房，东景苑价格优势明显，对于刚需购房或作为过渡房，都是不错的选择。

截⾄2021年8月16日，华威桥商圈内无新房在售。距离小区最近的新房项目是朝阳区建国门外商圈的尊悦光华。

尊悦光华小区覆盖国贸CBD商圈，2019年6月交房，70年产权，目前只有1栋楼在售，均为133㎡-171㎡三居室精装修户型，幸福里app标出售价为130000万元/㎡，参考总售价2400万元/套起，同对比东景苑的131㎡-150㎡三居室户型，幸福里app标出售价为57210元/㎡，参考总售价760万元/套起。

东景苑与尊悦光华项目差异较大，可比性不高。

小区均价低于华威桥商圈二手房均价，现选取1公里范围内，房龄、均价与东景苑相近的美景东方、方华苑进行比较。