博雅园小区位于朝阳区朝阳公园西商圈内，该商圈位于东三环到东四环之间。朝阳公园西商圈地处朝阳区中东部，东侧为朝阳公园东商圈，南侧为团结商圈，西侧为三里屯商圈，北侧为三元桥商圈。商圈西部为朝阳公园，该公园不仅是国家4A级景区，也是北京四环以内最大的城市公园，占商圈近一半的面积；商圈东部为东枫国际体育园、全国农业展览馆、中国农业农村部及其单位家属院、幼儿园、农业出版社等。

商圈发展起步较早，住宅聚集较为迅速，周边配套随着人口的流入迅速崛起。目前商圈内交通、商业、教育、休闲等资源均十分完善。交通方面，商圈东靠东四环路、西靠东三环路，北靠亮马桥路、南靠农展馆南路等城市主干道；地铁10号线在商圈内有团结湖、农业展览馆、亮马桥站，14号线在商圈内有朝阳公园站和枣营站。商业方面，有大型购物场所燕莎友谊商城、蓝色港湾，以及众多特色餐饮场所；教育方面，有枣营幼儿园、八十中学校枣营分校等优质教育资源。生态休闲方面，商圈内朝阳公园、团结湖公园等知名公园。

楼市方面，截至2021年6月，板块内主要以二手房为主，暂无新房供给。二手房建成年代跨度较大，多集中在1990年-2003年。早期板块内主要以全国农业展览馆、中国农业农村部、农业出版社等单位职工为主， 随着城市发展，越来越多的银行、外企、国企、艺术传媒、互联网等单位的管理人员、附近使馆区外籍员工入住该商圈。

近5年，片区内无新地块入市。2018年以来，距离该商圈最近的成交地块是朝阳区将台乡1016-030地块R2二类居住用地、1016-033地块F2公建混合住宅用地。地块于2019年1月28日被中交地产股份有限公司、世茂集团控股有限公司旗下华通置业有限公司和北京茂康企业管理有限公司联合体摘得。地块成交楼面价21281元/㎡，溢价率0.5%。该地块即为上东郡项目地块，属于共有产权项目。商圈内无住宅地块入市、无新房项目入市，短期内对二手房的价格不会产生冲击，预计未来一段时间内板块的二手房价格仍会处于稳定阶段。综上，商圈近些年还将面临无住宅土地供应的局面，小区土地资源将变得更加稀缺，价值进一步凸显。

朝阳公园西商圈配套完善，接近饱和，目前可见利好是在建的地铁3号线。北京地铁3号线一期工程西起东四十条，沿工体北路、朝阳公园一路向东，至姚家园路向北转至京沈客专朝阳站，3号线一期将与既有2号线、10号线、14号线，在建12号线、17号线等线路换乘；将在朝阳公园西商圈设置朝阳公园、团结湖站。随着3号线的建成通车，将使得板块内业主出行更方便，大大减轻了重大换乘节点的客流压力；同时对改善北京东部地区交通出行和促进区域经济发展起到积极作用。

1、外部配套方面，小区距离朝阳公园仅150m左右，小区西侧紧邻高尔夫球场，距离不到100m，休闲配套十分完善；商业配套方面，小区附近各种底商可以满足日常生活所需，蓝色港湾购物中心和蓝莎友谊商业广场也方便购物休闲；小区附近有三甲医院朝阳医院，医疗配套齐全。

2、小区物业管理规范，采用封闭式管理方式，24小时安保，刷卡进出小区，物业管理人员态度温和，物业服务品质很高。

4、内部配套方面，小区楼下有会所，提供游泳、健身器材，相对于外面价格便宜些，只供业主使用。除此之外，小区还有花园、篮球场、网球场、儿童娱乐区、休闲娱乐区等，日常休闲配套完善。

5、小区老业主大部分是北大的教授和工作人员，业主素质较高，人文气息浓厚，邻里关系和睦，属于难得的“现代和谐型社区”。

6、小区是由北大地产开发的面向高级知识分子的住房，虽然价位跟顶级别墅的价位相比不算太高，但其浓厚的书卷气息吸引了众多富人前来居住，它的价格也因此逐渐上升，成为名副其实的富人区。

博雅园小区2021年6月挂牌均价为76854元/㎡，比上月上涨0.48%。挂牌房源以170㎡-227.9㎡的三居居多，总价在1180万-1850万之间，小区共450户。根据幸福里APP显示挂牌房源10套，房源相对紧缺。

具体购房成本方面，拿APP上显示在售的主力户型170㎡的三居为例，报价1500万，参照北京市现行的普宅+非普标准来看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，理论上该套房源首套首付约为525万，二套首付为900万。

截至2021年6月小区在售的三居和四居户型占比较多，分别是7套和3套。

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小区以三居和四居的大户型为主且均价较高，比较适合三口之家及以上并且有一定经济基础的改善人群。

小区的居住密度较低，楼间距较大，采光通风状况良好，喜欢阳光和追求住房现代化的购房者可以考虑该小区。

另外，工作在国贸附近的生意人人群或者沿地铁3号线的上班一族也可以考虑该小区。

2021年6月朝阳公园西板块内无在售新房可参考对比，所以选择周边朝外大街板块的悠唐麒麟公馆和小红门板块的柏林郡进行对比。

悠唐麒麟公馆在售户型有123㎡的两居，均价112000元/㎡起，总价1401万/套起。小区距离博雅园5.1公里，周边交通、教育、医疗、生活配套完善，商圈成熟。均价较高，适合有一定经济基础的改善人群。

柏林郡在售户型有97㎡的两居和133㎡-161㎡的三居，均价75000元/㎡起，总价720万/套起。小区距离博雅园15公里，均价较低，医疗、休闲配套不及博雅园。

博雅园周边二手房报价在50446元/㎡-106521元/㎡，其中博雅园在售户型三居多且房源较少，选择其他两个与博雅园距离较近的棕榈泉国际公寓和伯宁花园小区进行对比。