亚运村商圈位于朝阳区,地处北四环至北五环之间,是四环外发展较成熟的商圈。商圈内包含三条地铁线路,是商业、教育、医疗、居住平衡发展的板块之一。
亚运村商圈西侧为南沙滩商圈, 北侧为北苑商圈,东侧为亚运村小营商圈,南侧为惠新西街商圈,周边商圈各有强弱。
商圈的联动效应方面,因为有国家奥林匹克公园的存在,亚运村商圈与东南侧商圈的联动效应相对较强。
亚运村商圈内包含两个重点设施:奥林匹克公园和北京国家会议中心。奥林匹克公园内,有鸟巢、水立方、国家体育馆等10个奥运会竞赛场馆,同时国家会议中心周边还包含鸟巢文化中心、北京奥运博物馆等大型建筑。
亚运村商圈整体是一个包含科教文化、体育休闲、行政会议、购物娱乐等多功能的综合性板块。商圈1.2公里内,包含南北向的5号线、8号线地铁,以及东西向的15号线地铁,东西向可达奥林匹克公园、望京等地,南北向可达东单、王府井等地。
商圈内商业、生态、医疗、教育配套完善,太阳飘亮购物中心、奥林匹克公园、北京美中宜和妇儿医院、北京陈经纶中学嘉铭分校等配套成熟。
亚运村在1990年第十一届亚运会举办之前成立,自成立以来,亚运村依托所处商圈的区位优势以及板块内的资源配置,经济快速发展,目前成为了一个具有旅游、体育、居住、商贸等多种功能的综合性区域。
亚运村商圈内小区主要为1991年-2021年近30年间建成的公房、纯商品房社区。整体来看,该商圈是朝阳区内比较热门的商圈,且上车门槛较低,主要吸引在望京地区就职的白领等刚需人群入住。
亚运村商圈内,近5年内没有新增土地供应或成交。
据查,临近亚运村商圈的奥体商圈,在2018年11月,北京北辰实业股份有限公司以86.6亿元竞得奥体中心区地块,成交楼面价17804元/㎡。
此地块虽然临近亚运村板块,但由于奥体公园的区隔存在,所以此地块的成交对亚运村商圈内的房价没有明显影响。
查询幸福里app得知,截止2021年7月,亚运村商圈内二手房均价为8.9万/㎡,邻近板块亚运村小营商圈均价在8.8万/㎡,北苑商圈均价在7.7万/㎡,奥林匹克公园商圈均价在9.4万/㎡,惠新西街商圈均价在7.9万/㎡,南沙滩商圈均价在8.1万/㎡。
比较来看,亚运村板块的均价,在区域内并没有领跑,与周边奥林匹克公园商圈的均价差额在0.5万/㎡。
但由于奥体公园本身对商圈的区隔,亚运村板块的价值释放,在中轴线东侧范围内,处于中上游水平。
目前来说,亚运村商圈内的居住品质和居住体验都相对优质。
唯一的短板是,商圈内的商业配套比较分散,主要以小区底商、沿街商铺的形式大量存在。商圈内虽然业态丰富,但呈现为散点分布,不能有效形成集约化的商业综合体聚落。
但据北京日报报道,商圈内闭店3年的北辰购物中心,将在2021年底改建开放,其功能转型为新型写字楼项目,计划以“北辰新空间”的全新身份于整体亮相。届时邻近区域的小区热度可能会出现提升。
1、小区物业管理较好,认真负责,乱停乱放现象较少,安保严格,安全性较高。
2、小区绿化率高达40%,小区内种植了许多花草树木,环境清新美丽,居住体验好。
3、周边展馆、景点众多,游玩性很高,娱乐设施也不少,平时的休闲娱乐能够基本满足,有一个良好的生活环境。
4、小区距离最近的地铁站步行距离529米,附近还有公交站,步行可达,出行便利。
从幸福里APP的数据得知,截止2021年7月,小区在售房源有13套,在售均价69363元/㎡,对比上月上涨约0.25%。从这近6个月的数据来看,本小区的在售均价低于亚运村商圈和朝阳区。图中可以看出,近6个月小区挂牌价稳中有升,但是涨幅情况低于亚运村及朝阳区。从目前情况来看,小区的价格还是比较平稳的,与亚运村商圈均价相比较低,更容易入手,可以继续观察后选择。
购房成本方面,华馨公寓的总价有两个分段,总价最低的为40㎡的一室一厅户型,报价330万元。从北京现在的普通住宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。因此,截止到2021年7月,结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为126.2万元左右,二套首付为204.6万元左右,仅供参考,实际首付以银行为准。
小区有40㎡的一居,173㎡-177㎡的三居,274㎡的四居及以上,一居分布在410号楼,三居分布在410号楼、412号楼、416号楼、417号楼,四居分布在410号楼、417号楼。
小区主力户型有173㎡的三室两厅、176㎡的三室一厅,得房率为75%左右,这两个户型存量较多,故进行分析。
户型面积 | 173㎡ | 176㎡ |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、有独立的储物间,方便物品存放。 2、主卧与客厅朝南,采光与通透性较好。 3、双阳台设计,增加了采光与通透性。 | 1、主卧带独卫和阳台,舒适度好。 2、客厅面积大,舒适度较高。 3、双阳台设计,有利于采光与观景。 |
户型缺点 | 1、卫生间为暗卫,通风性不好,容易产生异味。 2、访客到卫生间的路线经过卧室,私密性不好。 3、过道处无窗,光线较暗,并且面积过大,利用率低。 | 1、卫生间为暗卫,通风性差,容易有异味。 2、开放式厨房,有油烟问题,容易脏。 3、客厅进深过大,北侧采光不好。 |
小区整体呈长方形,南北两侧靠近街边,左右边被其他小区和学校包围,中心有集中的绿化带,整体楼房坐北朝南,东西排开,采光基本相似。
417号和415号楼一侧临街,存在噪音污染问题。
416号和412号楼被绿化带包围,处小区中心地带,相对是较好的选择。
418号楼右侧是一个体育场,平时会有轻微的噪音。
亚运村板块生活品质较高,生态旅游资源丰富,商业配套资源均衡,适合在亚运村商圈及周边商圈工作有改善需求的购房者。
小区绿化率高达40%,绿化覆盖面积广,环境清新,居住体验佳,对生活品质有较高要求的购房人群可以选择。
小区周边200米范围内就有大型展馆、景点,地段优越,周边医院、商场、生态资源都是比较齐全的,对生活配套完备程度有较高要求的购房人群可以考虑。
小区距离最近的地铁站529米,对地铁出行有较高依赖度的人群可以考虑。
小区有40㎡的一居室小户型,上车价为330万元,适合刚需上车人群;也有274㎡的四居室大户型,上车价为1630万元,适合改善自住人群。
目前,亚运村商圈内无新房在售。目前距离小区最近的一个是八斗,距离小区在2公里以内,此外还有位于小区东北方向6公里外的华贸城铂金墅、天润福熙大道、润泽御府。
四个新房项目均为高总价小区,其中,八斗目前在售88㎡-180㎡二居以上户型,参考均价为110000元/㎡,总价1276-1980万元/套;华贸城铂金墅在售177㎡及以上户型,总价1500万/套起;天润福熙大道157㎡-374㎡在售,总价1700万/套起;润泽御府540㎡-1200㎡在售,总价7097万/套起,四个新项目与华馨公寓存在较大价差,且区位横跨商圈,推荐预算充足、不着急入住、能接受朝阳区东北侧区位的购房者。
截止2021年7月,华馨公寓均价低于亚运村商圈二手房均价,我们选择以距离接近,房龄接近、均价相近为选取标准,故下面选取新荣家园、慧忠北里第二社区进行比较。
小区名称 | 华馨公寓 | 新荣家园 | 慧忠北里第二社区 |
位置 | 朝阳亚运村 | 朝阳亚运村 | 朝阳亚运村 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 69347元/㎡ | 73166元/㎡ | 71280元/㎡ |
交房时间 | 1999年-2000年 | 1999年-2001年 | 1995-2000年 |
户型面积 | 40㎡-274㎡一居室-四居室 | 111㎡-148㎡两居室-三居室 | 45㎡-179㎡一居室-三居室 |
物业 | 北京华民物业管理有限公司 | 北京新荣物业管理有限公司 | 北京华民物业管理有限公司 |
物业费 | 2.47-2.49元/㎡/月 | 2.54元/㎡/月 | 0.93-3.50元/㎡/月 |
停车费 | 地上600-800元/位/月 地下800元/位/月 | 1000-1200元/位/月 | 150元/位/月 |
优点 | 1、绿化率40%,环境良好 2、物业管理严格,安全性高 3、周边配套完善,有多个商场,生活便利 | 1、物业管理较好,小区内公共设施维护状况良好 2、位置优越,交通便利 3、周边配套完善,距离购物中心较近,生活便利 | 1、容积率1.5,居住密度较低 2、均价低于同商圈,价格优势明显 3、周边配套齐全,地铁站、商超、学校、医院一应俱全 |
缺点 | 1、小区面积过小,小区环境不足 2、有楼栋为东西朝向,采光略有不足 3、户型面积没控制好,总价失控 | 1、没有人车分流,存在安全隐患 2、人道车道狭小,通行可能会造成拥堵 3、非机动车没有固定停放点,乱停放现象严重 | 1、物业管理一般 2、部分楼栋沿街,受噪声影响严重 3、小区车位紧张 |
分析 | 三个小区挂牌均价相差不大,建成年代也基本在2000年左右,由于三个小区距离比较近,所以周边配套也基本相同,差距不大。交通出行方面,华馨公寓距离安立路地铁站529米,相对来说是比较近的。 绿化方面,华馨公寓的绿化率是40%,是三个小区最高的,慧忠北里第二社区、新荣家园绿化覆盖平平; 停车方面,三个小区都没有采用人车分流,但是华馨公寓的车位比较低,停车位充足。在物业管理的方面,华馨公寓采用封闭式管理,安全性高,小区里也没有乱停乱放的现象,物业管理能力较高。 综合来看,华馨公寓优势在于的绿化率较高,距离地铁站较近,停车位充足,物业管理较好,居住体验相对会更高一些,并且均价也是较低的,不足之处在于小区环境不足,内部设施不齐全,总价失控。 |