御景园小区隶属于华威桥商圈，该商圈北侧为大望路商圈，南侧为十里河商圈，东侧为垡头商圈，西侧为潘家园商圈，距离双井商圈和CBD商圈也仅仅4公里。华威桥商圈是众多商圈中具有较大居住属性的热门商圈。

华威桥商圈东临三环沿线，北边是人口密集的劲松生活区、松榆里生活区、武圣路生活区，居住人群和商务人群导入均非常便捷。在以潘家园核心产业古玩的带动下，周边地区各种业态错位发展，潘家园眼镜城、海文商厦等商业项目也都得到了良好的发展，吸引了大量居住在东南部城区的居民到此采购。

用途方面，商圈内大部分为二手房，暂无新房供给。除了美景东方、山水文园小区外，多数小区为建设时间在1994年-2013年左右的旧小区。

华威桥商业圈内交通便捷，拥有地铁10号线、地铁14号线，横向有双龙路、松榆南路，纵向有东三环及东四环辅路等城市主干道，商圈内居民不论是乘坐地铁还是自驾，前往北京城内外各地都十分方便。

根据公开资料显示，华威桥板块近5年内都没有住宅用地供应。据北京市规划和自然资源委员会官网显示，截至2021年8月20日，周边的十里河、潘家园等板块也都没有住宅用地供应，所以现有的土地市场情况下，对华威桥商圈的二手房市场冲击力小。

政策规划方面，根据北京市住建委公布的2021年第二批老旧小区综合整治项目名单，商圈内一些老旧小区被纳入名单，随着老旧小区的改造升级，居民生活环境持续优化，华威桥商圈成为北京宜居新商圈只是时间问题，同时，该地块的价值也会不断上升。

基础规划方面，区域南侧有正在修建的17号线，该地铁线路全长约49.7公里，连接次渠站、十里河站、东大桥站、未来科技城南区站等地，该地铁路线的建成通车，将会吸引更多上班族的关注，使得这片房价前途明亮。

1.小区内环境优美，植物种类繁多，有杨树、柳树、竹林、草坪等多种绿植，绿色覆盖率高，空气质量好，居民生活质量较高。

2.小区内部配套设施齐全，健身活动空间非常宽阔，器材种类也较多，设置了旧衣物回收站点、分类垃圾点、电动车充电桩，和邮政信箱等，居住日常生活便利。

3.小区安保严格，门口处单独设立了检验台，保安查验时坐姿端正，态度认真，严格把控小区进出往来车辆和人员，还有门禁刷卡系统，安全系数高。

4.周边交通环境发达，有多处公交、地铁站点来往通行非常便利，10号地铁、14号地铁十里河地铁站，步行7分钟即可到达。公交站通28路、53路等多条线路，站点在小区周围附近，步行4分钟左右就能到达。

通过幸福里app查询，截至2021年8⽉20日，小区在售房源约9套，占全部房源的2.5%。小区目前在售均价51333元/㎡，较上月环比上涨约0.36%。近6个月，小区整体均价在低于朝阳区、华威桥商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有涨，平均涨幅高于同期朝阳区、华威桥商圈涨幅，适合入手。

购房成本方面，拿在售的118.78㎡一室一厅户型为例，报价610万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%、二套80%。即该套房源首套首付为214万元，二套首付为366万元。

小区有119㎡一居室、134㎡两居室、147㎡-231㎡三居室。现选择118.78㎡一室一厅和227.28㎡三室一厅进行分析。

1号楼紧贴东三环南路，噪音大，喜欢安静的人群不宜选择。

2号楼在小区内侧，西北门，南门出入都很方便，临街弘燕路，地铁14号线东段，可以优先考虑。

1.环境优美，适合家里有老人孩子的群体。

2.小区内部配套设施齐全，对生活质量要求较高的群体可以考虑。

3.周边交通环境发达，适合依赖公交地铁通勤的上班族选择。

截⾄2021年8⽉20日，华威桥商圈内无新房在售。距离小区最近的新房项目是丰台区成寿寺商圈的合生东三金茂府。

合生东三金茂府开发商为北京合盛恒嘉房地产开发有限公司，在售户型为125㎡-195㎡三居室和四居室，在售均价110000元/㎡，总价1900万元/套起，项目属于大面积、高总价小区。而御景园小区目前在售均价51333元/㎡，总价610万元/套起。

御景园与合生东三金茂府项目差别较大，并不具备可比性。

小区均价低于华威桥商圈二手房均价，现选取1公里范围内，房龄、均价与御景园相近的龙头公寓、方华苑进行比较。