双井商圈位于北京市朝阳区,地处东三环至东四环之间,国贸CBD商圈以南、大望路商圈以西、东北侧为劲松商圈,是因CBD商圈的扩张而崛起的商圈。
商圈内高净值人口主要依托CBD商圈内的高端居住人群,尤其是在CBD工作的商务人士。其和CBD的关系既紧密,可以看做CBD的影子板块,但近两年自身优势开始凸显。
进入21世纪后,随着北京城市规划东拓的目标确定,CBD商圈开始加快建设,同时当时以重工业为主要产业的双井,也一改往日“灰头土脸”的模样,转身成为北京CBD的“后花园”。
双井商圈内包含有北京乐成国际学校、中央商务区实验学校、中育贝拉国际高中、北京乐成国际学校幼儿园等。
商圈内包含三条地铁线路:地铁7号线、10号线、14号线。其中,7号线连接欢乐谷、环球度假区等区域,10号线为环线,沿三环可以串联起国贸、太阳宫、苏州街等热点商圈。14号线连接望京等区域以及北接首都机场线交通枢纽。此外,双井商圈内还包含有三环线干道,无论是去奥体还是北京南站都比较方便。
商圈内生态环境配套主要有庆丰公园等,唯一的不足,是双井商圈内优质的医疗资源比较匮乏,不过结合其较好的地理位置,向北不到2公里就能到达北京市第一中西医结合医院(三甲)。
双井商圈内大部分楼盘的开盘时间在2000-2007年间,辅以少量老公房,其中户型产品普遍偏大,是典型的改善型需求的聚集地,建筑密度并不算小。
老公房门槛价310-470万元、次新房门槛价315-2480万元,相对于朝阳区其余商圈,双井的门槛价不算高,对刚需购房者还算友好。
双井商圈土地开发成熟,用地饱和,周边商圈同样属于高度成熟板块,据查双井及周边5公里商圈,近5年均无地块供应和成交。
查询幸福里app得知,截止2021年8月:双井商圈的均价为8.2万/㎡,周边国贸CBD商圈的均价为8.1万/㎡,大望路商圈的均价为8.6万/㎡,劲松商圈的均价7.8万/㎡,建国门外的均价8.7万/㎡。双井商圈的均价在周边商圈中属于中等水平。
由此可见,双井商圈属于朝阳区内价值中等的板块,比价效应下,双井商圈的价值已被市场基本释放。
双井商圈,不只是CBD的“影子”。
双井近几年的崛起,远不止CBD的产业溢出这么简单,还有一个重要原因是其本身的规划能级,城市治理水平也相对较高。
据官媒报道,双井地区致力于构建“一轴两廊三圈四街区”的发展格局。“一轴”,即三环路CBD连接轴;“两廊”,即通惠河生态文化廊道(重点打造滨河生态绿道、大运河双井文化带)、广渠路都市经济廊道;“三圈”,即富力广场、乐成广场、合生汇三大商圈;“四街区”,即CBD商务生活服务活力街区、文化引领高质量发展示范街区、“1•3社区”基层社会治理深耕街区、高品质城市更新样板街区。
双井商圈的面积并不大,但城市治理水平却格局很高,这是一桩令人期待的事情,双井商圈的发展未来可期。
1、环境舒适,居住惬意。绿化率31%,内种有高大树木以及其他景观植被。
2、小区整体品质较高,楼龄较小,价格和品质成正比。
3、小区安保严格,物业服务较好。
4、周边配套比较成熟,居民生活方便。地铁站、学校、公园、写字楼环伺小区四周,出行、购物、休闲娱乐、上班随心所欲。
通过幸福里app查询,截至2021年8月,小区在售房源10套,占全部房源的2%。小区目前在售均价110941元/㎡,环比上涨约0.09%。近6个月,小区整体均价在高过朝阳区在售均价;上图可以看出,近6个月来小区挂牌价格稳中有升,涨幅较小。从目前情况来看,小区单价偏高,改善型购房者可以考虑。
购房成本方面,总价最低为一室一厅户型,报价950万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为703万元左右,二套首付为798万元左右,仅供参考,实际首付以银行为准。
小区有92㎡一居、129㎡-141㎡两居、171㎡-223㎡三居、258㎡四居。
现选择小区主力户型129㎡两室两厅和191㎡三室两厅进行分析。
户型面积 | 129㎡ | 191㎡ |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、南北朝向,采光通风好。 2、主卧朝南,与花园连通,风景较好。 3、卫生间A为明卫,通风较好。 | 1、南北通透,采光通风好。 2、主卧带花园阳台,居住舒适。 3、两个卫生间均为明卫,通风较好。 |
户型缺点 | 1、花园面积过大,不实用。 2、卧室A面积较小,居住体验较差。 3、主卧卫生间为暗卫,通风较差。 | 1、花园面积过大,卧室面积较小,面积浪费严重。 2、三个卧室紧挨在一起,私密性降低。 3、可改造空间较小,后续改造困难。 |
乐成公馆整体规划较为整齐,全小区只有五栋楼,北侧三栋,南侧两栋,均为南北朝向。
楼栋选择优先选择4号楼,4号楼为该小区楼王,户型最好、景观最好,其次就是1、2、3号楼;
不推荐选择5号楼,5号楼东侧就是乐成豪丽公寓,两者之间有一定的高度差,5号楼底层住户的采光会被乐成豪丽公寓给遮挡,所以不推荐购房者选择5号楼。
适合在双井商圈及周边商圈工作的人群购买。
小区绿化31%、内部配套完善,适合对内部配套和环境有需求的人群购买。
周边大型商场众多且距离公交站、地铁站较近,适合对通勤和周边配套有要求的人群购买。
乐成公馆总价区间为950万-2488万,适合改善型购房者和终极改善型购房者。
目前,双井板块内无新房在售。目前朝阳区内有新房在售的板块是亚运村小营、北苑及酒仙桥商圈。朝阳板块内共有13个新房在售项目,现挑选部分新房板块来做对比。
丽都悦府(朝阳酒仙桥):187㎡-290㎡在售,均价92000元/㎡,总价2000万/套起。
华贸铂金墅(朝阳北苑):177㎡-223㎡在售,均价75000元/㎡,总价1500万/套起。
天润福熙大道(朝阳北苑):在售199㎡及以上户型,均价90000元/㎡,总价1700万/套起。
八斗(亚运村小营):87㎡-181㎡在售,总价1276万元/套起。
而乐成公馆房源最低挂牌总价在950万元/套。预算充足,且为改善型购房者可以考虑乐成公馆。如果预算在2500万左右,仍然可以选择乐成公馆,乐成公馆总价区间在950万-2488万,整体品质也是比较高的。如果追求新房,那可以选择上述的三个新房小区。
小区均价高于双井商圈二手房均价,现选取2公里范围内、房龄接近、均价与乐成公馆相近的A派公寓和金地国际花园进行比较。
小区名称 | 乐成公馆 | A派公寓 | 金地国际花园 |
位置 | 朝阳区双井 | 朝阳区双井 | 朝阳区国贸CBD |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 110941元/㎡ | 97988元/㎡ | 105083元/㎡ |
交房时间 | 2007年 | 2007年-2008年 | 2004年-2005年 |
户型 | 92㎡-258㎡1居-4居 | 38㎡-137㎡1居-3居 | 111㎡-288㎡1居-3居 |
物业 | 北京金地物业管理有限责任公司 | 北京中原华夏物业管理有限公司 | 北京金地格林物业管理有限公司 |
物业费 | 4.50元/㎡/月 | 2.72元/㎡/月 | 6.00元/㎡/月 |
停车费 | 租赁价:1500元/位/月 售价:35-40万元/位 | 650元/位/月 | 780元/位/月 |
优点 | 1、距离地铁站较近,距离九龙山地铁站仅有500米。 2、内部环境优越,绿化覆盖率较高。 3、周边配套丰富,距离合生汇购物中心仅有500米,合生汇设有美食城,配套丰富。 | 1、交通配套齐全,周边拥有2个地铁站、9个公交站。 2、内部环境优美,配套设施完善。 3、周边商业丰富,距离乐成国际购物中心约550米,距离北京富力中心约650米。 | 1、交通配套齐全,周边拥有1个地铁站、11个公交站。 2、内部单元楼门禁严格。 3、隔壁就是万达广场,距离华贸广场仅有480米左右的距离。 |
缺点 | 1、内部留给居民娱乐场地较少。 2、小区主要以大户型为主,总价较高。 3、车位不足。 | 1、车位不足。 2、周边高层住宅较多,私密性差。 3、底层户型采光较差。 | 1、以大户型为主,总价过高。 2、绿化率较低,环境舒适度较低。 3、车位严重不足。 |
分析 | 三个小区挂牌均价不分伯仲,建成年代也基本相近,周边配套也基本相同,但有略微差距。 三个小区均地处配套成熟区,乐成公馆的整体环境是三个小区中最好的; 从小区内部配套情况来看,乐成公馆的内部配套是最为完善的; 停车方面,三个小区的停车位都比较紧张; 价格上,乐成公馆的挂牌均价高于其他两个小区。 综上,乐成公馆整体情况要较优于周边同价位小区。 |