南沙滩商圈位于北京市朝阳区，地处京藏高速东侧，北四环至北五环之间。

南沙滩商圈在北京的知名度略欠，主要原因是其发展基本需要仰仗奥体+亚运村商圈的规划和建设。总结来讲，该商圈是北京典型的热门商圈周边的影子商圈。

南沙滩商圈北侧为奥林匹克公园商圈，南侧为健翔桥商圈，西侧为二里庄商圈，东侧为亚运村商圈；均是发展较为成熟的商圈，它们之间优势各异，联动效应尚可。

商圈最大优势在于地处海淀区和朝阳区的交汇处，又紧贴奥体板块，可承接大量溢出刚需自住需求。

南沙滩商圈内包含有中国科学院附属实验学校分校、中国音乐学院、北京信息科技大学健翔桥校区等。

商圈内有地铁15号线穿过，但没有设立站点，距离商圈最近的地铁站为北沙滩站，15号线东接奥林匹克公园和望京等区域，可以帮助南沙滩板块承接外来购房需求，商圈内还包含有四环线干道，无论是去望京还是中关村都比较方便。

商圈内医疗配套同样优质，包含有战略支援部队特色医学中心（三级甲等），医院内有床位一千余张，编设42个科室，是北京市首批"基本医疗保险定点医院"。

商圈内小区主要以次新房、老旧房混合社区构成，建筑密度并不算小，老旧房门槛价300-700万元、次新房门槛价800-1200万元，相对于朝阳区其余商圈，南沙滩的门槛价中等偏高，对刚需或刚需改善型购房者比较友好。

南沙滩商圈内，近5年内没有新增土地供应或成交。

据查，临近南沙滩商圈的奥体商圈，在2018年11月，北京北辰实业股份有限公司以86.6亿元竞得奥体中心区地块，成交楼面价17804元/㎡，此地块用途为北京国家会议中心二期，截至2021年8月，建筑外立面已完工。

此地块虽然临近南沙滩商圈，但由于奥体公园的区隔存在，所以此地块的成交对南沙滩商圈内的房价没有明显影响。

查询幸福里app得知，截止2021年7月，南沙滩商圈均价在8.1万/㎡，亚运村商圈内二手房均价为8.9万/㎡，周边邻近的二里庄商圈均价在10.4万/㎡，健翔桥商圈均价在7.8万/㎡，奥林匹克公园商圈均价在9.4万/㎡。

比较来看，南沙滩商圈的均价在区域内并没有领跑，与周边奥林匹克公园商圈的均价差额在1.3万/㎡。

由此可知，南沙滩板块的价值释放，在中轴线西侧范围内，处于中游水平。

南沙滩作为奥体的影子商圈，实际上自身没有重点的规划、配套，或者建设计划。

甚至，商圈内相当数量的房子，都是当初各家单位分给员工的自建房，截至2021年，这个基础属性，还没有明显变化。唯一的利好，就是奥体+亚运村商圈的密集开发，在1991年-2008年这段时间中，由于较强的利好预期，促使了一部分购买力流向南沙滩商圈，也推高了商圈均价。

另外，据报道，京藏高速西侧的中关村东升科技园三期项目已于2020年11月动工，该产业园目标是成为海淀的地标级建筑，包含商业与办公，未来一旦建成，南沙滩商圈的价值提升，值得期待。

1.绿化率较高，达43%，环境干净整洁，绿植种类丰富，整体观感较好，居民们居住舒适感较好。

2.社区生活氛围浓厚。社区居住人群以附近工作员工为主，群体人文素质较高，社区内充满生活气息。

3.小区周边配套成熟，地段价值优越。隶属于南沙滩商圈，商业繁荣；奥林匹克公园坐落东部，空气清新，风景秀丽。

4.交通条件便利，出行快捷。小区2公里范围内包括8号线、15号线两条地铁，公交站步行300m就可以到达。

通过幸福里app查询，截至2021年8月13日，小区在售房源8套，占全部房源的0.02%，小区目前在售均价为115402元/㎡，环比上涨0.47%。近6个月，小区整体均价高于朝阳区和南沙滩商圈在售均价；从上图可以看出，近6个月小区挂牌价格一直呈上升趋势。从目前情况来看，小区价格整体稳中有升，可以考虑入手。

购房成本方面，总价最低为93.49㎡两室零厅户型，报价1050万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为777万元左右，二套首付为882万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型分布：93㎡-94㎡两居、143㎡三居， 177㎡-270㎡四居，其中三房为主力户型。

现选择小区主力户型94.20㎡两室一厅和143.40㎡三室一厅进行分析。

小区整体有5栋楼，小区分为两期，一期为1号楼、3号楼、5号楼，二期是2号楼、6号楼、7号楼。绿城北京诚园小区是围绕着中央花园建设的小区。小区楼栋都能看见小区内的中心花园，且都配备电梯，但1号楼、4号楼楼面临主干道，噪音污染较大。对声音敏感的居民可以选择6号楼、2号楼居住。

出门即是地铁站，适合对地铁通勤有较高依赖的刚需的购房者。

适合追求周边生态、商超、交通资源且预算比较高的购房者。

推荐在南沙滩商圈工作及周边商圈工作有改善需求的购房者。

封闭式小区、内部有中央公园、内部环境好，适合看重小区整体品质的购房者。

目前，南沙滩商圈内无新房项目在售，目前距离小区最近的新房项目是位于小区南方向6公里外的北京城建世华龙樾与强佑府学上院和东边4公里左右的亚运村小营板块的八斗小区有新房在售。目前八斗项目在售二居以上户型，世华龙樾新房项目为较大面积、高总价小区，强佑府学上院为较小面积、低总价小区。

八斗：88㎡-180㎡在售，总价1276万/套起

世华龙樾：190㎡-320㎡在售，总价1600万元/套起

强佑府学上院：83㎡-126㎡在售，总价641万元/套起

其中，预算充足喜欢新房的用户可以考虑八斗。而预算充足，且不着急入住的购房者可以考虑世华龙樾。想买新房，又想追求周边生态，预算较为有限的可以考虑强佑府学上院。

选取绿城北京诚园小区一公里内单价较为接近的天和人家小区和华源冠军城小区来进行比较。