潘家园商圈位于北京市朝阳区,地处东三环与东二环之间,商圈发展较为成熟,产业构成自成一系,内有两条地铁线路,是三环内极具性价比的自住功能商圈。
潘家园商圈北侧为劲松、建国门外商圈,南侧为成寿寺商圈,西侧为龙潭湖、方庄商圈,东侧为华威桥商圈,这些周边商圈产业不同,各有特色,与潘家园商圈之间的联动效应尚可。商圈最大的优势在于三环内的地理位置,直线5公里可以覆盖东单、王府井等热门商圈。
潘家园商圈原本名不见经传,直到1992年,随着民间古玩艺术品交易的兴起和活跃,潘家园商圈逐渐聚集了一批民间古玩艺术品爱好者,随即从市场到产业,使潘家园商圈具备了极具辨识度的产业构成。
现在的潘家园商圈内,包含2条地铁线路:10号线、14号线。其中10号线能级较高,北接德胜门、六铺炕、马甸等多个强势产业带,14号线连接望京等区域以及北接首都机场线交通枢纽。商圈内还包含有二环线干道,无论是去雍和宫还是北京站都比较方便。
另外,商圈内还包含垂杨柳中心小学、东城区汇文实验小学、光明幼儿园、北京市劲松第四小学等。
医疗设施方面,包含有中国医学科学院肿瘤医院(三甲)、弘善公园等。
商业方面,包含潘家园旧货市场、北京古玩城、天雅古玩城等著名地点。
潘家园商圈内,住宅年代横跨1979年-2013年,主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成,建筑密度并不算小,整体舒适度尚可。老公房门槛价198-235万元、次新房门槛价295-318万元,相对于东城区其余商圈,潘家园的门槛价偏低,对刚需购房者比较友好。主要吸引对交通通勤、价值认同、配套成熟度有要求的购房者。
潘家园商圈土地开发成熟,用地饱和,周边商圈同样属于高度成熟板块,据查潘家园周边5公里商圈,近5年均无地块供应和成交。
查询幸福里app得知,截止2021年7月,潘家园商圈的均价为6.2万/㎡。
周边板块:龙潭湖商圈的均价为9.4万/㎡,方庄商圈的均价7.2万/㎡,华威桥商圈的均价为7.2万/㎡,成寿寺的均价5.8万/㎡,除三环外的成寿寺商圈外,周边商圈均价均高于潘家园板块。
由此可知,潘家园商圈属于三环内的价值洼地,比价效应下,潘家园商圈的价值可能会出现攀升。
潘家园商圈的区位尚可,但其作为三环内板块,与二环内其他板块的联动效应略有不足。
特别是轨道交通站点方面,仅有一条东西向的14号线,其余10号线,包括在建中的17号线均为南北向。
聚焦来看,潘家园商圈西侧被龙潭湖公园以及护城河隔开,商圈南侧又被铁路横断,北侧的国贸CBD商圈延伸又被双井、劲松商圈截断,导致从购买力以及商圈辐射来看,潘家园商圈较为孤立,所以造成了潘家园商圈东三环价值洼地的现状。
不过值得注意的是,在建中的17号线在商圈内的十里河站设有转站口,此条线路向北横穿三里屯、东直门、太阳宫等数个强势商圈,可能会为潘家园商圈带来一波正面影响。
不过考虑到链路太长,料想不会对商圈内的住宅价格产生明显影响。
1、小区安保认真负责,安全性高,并且小区内有大面积的绿化带,整体的绿化环境较好。
2、小区内部设施齐全,儿童乐园、健身器材都有,能满足小区居民日常的休闲娱乐。
3、周边配套完善,超市、小吃店、古玩市场、公园等设施一应俱全。
4、交通快捷便利,500米范围内有地铁站、公交站,小区东侧临近东三环,自驾出行方便。
从幸福里APP的数据得知,截止2021年8月,小区在售房源有10套,在售均价43657元/㎡,对比上月上涨约0.03%。从这近6个月的数据来看,本小区挂牌均价低于潘家园商圈,远低于朝阳区均价。
图中可以看出,近6个月小区挂牌价整体趋于平稳,仅有小幅上扬,涨幅与潘家园商圈与朝阳区上涨幅度相差不大。从目前情况来看,小区的价格还是比较平稳的,可以继续观察后考虑入手。
购房成本方面,总价最低的为81㎡的一室一厅户型,报价520万元。从北京现在的普通住宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。因此,截止到2021年8月,结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为215.8万元左右,二套首付为426.4万元左右,仅供参考,实际首付以银行为准。
小区有81㎡一居、101㎡-158㎡两居、145㎡-181㎡三居、146㎡-313㎡四居。
主力户型有101㎡的两室和145㎡的三室,这两种户型存量较多,故进行分析。
户型面积 | 101㎡ | 145㎡ |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、三阳台、一飘窗均向南,有利于晾晒或观景,而且两室一厅中的两个卧室均朝南,实用而且生活体验好。 2、客厅面积不小,活动空间充足,而且带阳台,采光、通风体验都相对优质。 3、卫生间干湿分离,有利于水汽消散,非常实用。 | 1、双阳台、一飘窗设计,实用,而且有利于采光与观景。 2、有门厅的设计,还联通卫生间B,私密性较好,功能性强没有浪费面积。 3、门厅与过道都有储藏室的设计,有利于物品的存放。 4、主卧套间设计,带飘窗、卫生间、储藏室,功能完整,舒适性较好。 |
户型缺点 | 1、主卧面宽仅有2.7米,尺度不理想,影响家具摆放。 2、厨房进深过大,北侧采光相对较差。 3、客厅开窗较小,且受到西侧突出墙体的遮挡,西南采光会有遮挡 | 1、主要功能空间朝向为西,采光与通透性较差。 2、卫生间为暗卫,通透性较差,容易有异味。 3、卧室C无窗,采光与通透性较差。 |
小区共有3栋单元楼,分别为1号楼、2号楼、3号楼,右上角空白区域是绿化区域,北侧是华威里南街,南侧是北京古玩城。
三栋单元楼均为南北朝向,1号楼和3号楼的观景体验较好。
2号楼因为临近街道,有一定的噪音污染。
1号楼南侧靠近北京古玩城,存在噪音污染的可能。
3号楼周边较安静,加上观景体验较好,建议选择。
小区位于潘家园商圈,适合在潘家园商圈及周边商圈工作有改善需求的购房者。
小区环境优质,内部有健身设施、儿童乐园,对小区品质有要求的购房人群可以考虑。
小区周边配套完善,超市、小吃店、古玩市场、公园场所都有,对生活配套完备程度有较高要求的购房人群可以考虑。
小区距离潘家园地铁站179米,对地铁出行有较高依赖度的买房用户可以考虑。
小区最小面积户型为81㎡的一居室,上车价为520万元,适合刚需改善人群。最大面积户型为313㎡的六居室大户型,上车价为1490万元,适合优质自住人群。
截止2021年7月,潘家园商圈内暂无新房在售,目前距离小区最近的新房有5公里内的首开璞瑅公馆、元熙华府、金茂东叁金茂府。
首开璞瑅公馆有236㎡的四居室,总价2500万元;
元熙华府有121㎡-146㎡的三居室,总价1128万-1300万;
金茂东叁金茂府有125㎡-195㎡的三居室-四居室户型,总价1350万-2096万;
三个新房项目都是总价1000万起,面积在100㎡以上的户型,适合优质自住人群,若是对新房的户型及面积、内部设施、建成年代有要求,追求居住品质的购房人群可以考虑。
截止2021年8月,翌景嘉园均价高于潘家园商圈二手房均价,我们选择以房龄接近、距离接近、均价相近为选取标准,故下面选取百环花园、弘善家园进行比较。
名称 | 翌景嘉园 | 百环花园 | 弘善家园 |
位置 | 朝阳潘家园 | 朝阳潘家园 | 朝阳潘家园 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房/经济适用房 | 商品房/经济适用房 |
售价 | 43657元/㎡ | 51276元/㎡ | 52478元/㎡ |
交房时间 | 2002年-2006年 | 2001年-2002年 | 2009年-2012年 |
户型面积 | 81㎡-313㎡一居室-四居室 | 61㎡-148㎡一居室-三居室 | 47㎡-83㎡一居室-二居室 |
物业 | 中瑞物业管理有限公司 | 北京百环花园物业管理有限责任公司 | 北京开兴义物业管理有限责任公司 |
物业费 | 2.29元/㎡/月 | 1.26-1.28元/㎡/月 | 1.32-12元/㎡/月 |
停车费 | 地上150元/位/月 地下600元/位/月 | 地上200元/位/月 地下450元/位/月 | 400元/位/月 |
优点 | 1、有大面积的四居室户型,可选择性较多 2、小区封闭式管理,安全性高 3、地理位置优越,临近地铁站和东三环,地铁通勤和自驾出行较方便 | 1、邻里关系融洽,生活氛围浓厚 2、安保管理严格,安全性高 3、交通便利,距离地铁站191米 | 1、小区内有篮球馆、超市、健身设施,生活便利 2、小区内多个花园,绿化率40%,环境舒适 3、距离地铁站650米,地铁通勤便利 |
缺点 | 1、容积率6.9,居住密度大,舒适度较差 2、有许多存在乱停放现象 3、道路和楼房存在许多污垢,不美观 | 1、容积率5.8,居住密度较大,舒适度较差 2、停车位较紧张,存在车辆随意停在消防通道的现象 3、楼道内脏乱,不够整洁 | 1、只有小面积户型,选择较少 2、安保不严,安全性较低 3、车位比1:0.6,停车位较紧张 |
分析 | 三个小区挂牌均价相比,翌景嘉园的均价有一定优势;建成年代都基本在2005年左右,由于三个小区距离比较近,所以周边配套也基本相同;交通出行方面,翌景嘉园距离最近的地铁站179米,与其它两小区相比距离最近。 绿化方面,弘善家园绿化率最高,但值得一提的是翌景嘉园内种植了许多的鲜花树木,观赏性高; 内部配套设施方面,三个小区的设施都比较相似,其中弘善家园有篮球馆; 物业方面来看,翌景嘉园的安保工作做得较好,安全性更高;翌景嘉园的容积率6.9,居住密度较高,舒适度较差; 翌景嘉园的停车费用600元/位/月,与其它两小区相比更高;翌景嘉园有313㎡的四居室大户型。 综合来看,翌景嘉园与百环花园相比,优势在于距离最近的地铁站更近,有更大面积的户型,均价更低;与弘善家园相比,优势在于安保工作做得较好,安全性较高,距离地铁站更近,均价较低,并且有更大面积的户型。 |