潘家园商圈位于北京市朝阳区，地处东三环与东二环之间，商圈发展较为成熟，产业构成自成一系，内有两条地铁线路，是三环内极具性价比的自住功能商圈。

潘家园商圈北侧为劲松、建国门外商圈，南侧为成寿寺商圈，西侧为龙潭湖、方庄商圈，东侧为华威桥商圈，这些周边商圈产业不同，各有特色，与潘家园商圈之间的联动效应尚可。商圈最大的优势在于三环内的地理位置，直线5公里可以覆盖东单、王府井等热门商圈。

潘家园商圈原本名不见经传，直到1992年，随着民间古玩艺术品交易的兴起和活跃，潘家园商圈逐渐聚集了一批民间古玩艺术品爱好者，随即从市场到产业，使潘家园商圈具备了极具辨识度的产业构成。

现在的潘家园商圈内，包含2条地铁线路：10号线、14号线。其中10号线能级较高，北接德胜门、六铺炕、马甸等多个强势产业带，14号线连接望京等区域以及北接首都机场线交通枢纽。商圈内还包含有二环线干道，无论是去雍和宫还是北京站都比较方便。

另外，商圈内还包含垂杨柳中心小学、东城区汇文实验小学、光明幼儿园、北京市劲松第四小学等。

医疗设施方面，包含有中国医学科学院肿瘤医院（三甲）、弘善公园等。

商业方面，包含潘家园旧货市场、北京古玩城、天雅古玩城等著名地点。

潘家园商圈内，住宅年代横跨1979年-2013年，主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成，建筑密度并不算小，整体舒适度尚可。老公房门槛价198-235万元、次新房门槛价295-318万元，相对于东城区其余商圈，潘家园的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。主要吸引对交通通勤、价值认同、配套成熟度有要求的购房者。

潘家园商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查潘家园周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月，潘家园商圈的均价为6.2万/㎡。

周边板块：龙潭湖商圈的均价为9.4万/㎡，方庄商圈的均价7.2万/㎡，华威桥商圈的均价为7.2万/㎡，成寿寺的均价5.8万/㎡，除三环外的成寿寺商圈外，周边商圈均价均高于潘家园板块。

由此可知，潘家园商圈属于三环内的价值洼地，比价效应下，潘家园商圈的价值可能会出现攀升。

潘家园商圈的区位尚可，但其作为三环内板块，与二环内其他板块的联动效应略有不足。

特别是轨道交通站点方面，仅有一条东西向的14号线，其余10号线，包括在建中的17号线均为南北向。

聚焦来看，潘家园商圈西侧被龙潭湖公园以及护城河隔开，商圈南侧又被铁路横断，北侧的国贸CBD商圈延伸又被双井、劲松商圈截断，导致从购买力以及商圈辐射来看，潘家园商圈较为孤立，所以造成了潘家园商圈东三环价值洼地的现状。

不过值得注意的是，在建中的17号线在商圈内的十里河站设有转站口，此条线路向北横穿三里屯、东直门、太阳宫等数个强势商圈，可能会为潘家园商圈带来一波正面影响。

不过考虑到链路太长，料想不会对商圈内的住宅价格产生明显影响。

1、小区安保认真负责，安全性高，并且小区内有大面积的绿化带，整体的绿化环境较好。

2、小区内部设施齐全，儿童乐园、健身器材都有，能满足小区居民日常的休闲娱乐。

3、周边配套完善，超市、小吃店、古玩市场、公园等设施一应俱全。

4、交通快捷便利，500米范围内有地铁站、公交站，小区东侧临近东三环，自驾出行方便。

从幸福里APP的数据得知，截止2021年8月，小区在售房源有10套，在售均价43657元/㎡，对比上月上涨约0.03%。从这近6个月的数据来看，本小区挂牌均价低于潘家园商圈，远低于朝阳区均价。

图中可以看出，近6个月小区挂牌价整体趋于平稳，仅有小幅上扬，涨幅与潘家园商圈与朝阳区上涨幅度相差不大。从目前情况来看，小区的价格还是比较平稳的，可以继续观察后考虑入手。

购房成本方面，总价最低的为81㎡的一室一厅户型，报价520万元。从北京现在的普通住宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。因此，截止到2021年8月，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为215.8万元左右，二套首付为426.4万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有81㎡一居、101㎡-158㎡两居、145㎡-181㎡三居、146㎡-313㎡四居。

主力户型有101㎡的两室和145㎡的三室，这两种户型存量较多，故进行分析。

小区共有3栋单元楼，分别为1号楼、2号楼、3号楼，右上角空白区域是绿化区域，北侧是华威里南街，南侧是北京古玩城。

三栋单元楼均为南北朝向，1号楼和3号楼的观景体验较好。

2号楼因为临近街道，有一定的噪音污染。

1号楼南侧靠近北京古玩城，存在噪音污染的可能。

3号楼周边较安静，加上观景体验较好，建议选择。

小区位于潘家园商圈，适合在潘家园商圈及周边商圈工作有改善需求的购房者。

小区环境优质，内部有健身设施、儿童乐园，对小区品质有要求的购房人群可以考虑。

小区周边配套完善，超市、小吃店、古玩市场、公园场所都有，对生活配套完备程度有较高要求的购房人群可以考虑。

小区距离潘家园地铁站179米，对地铁出行有较高依赖度的买房用户可以考虑。

小区最小面积户型为81㎡的一居室，上车价为520万元，适合刚需改善人群。最大面积户型为313㎡的六居室大户型，上车价为1490万元，适合优质自住人群。

截止2021年7月，潘家园商圈内暂无新房在售，目前距离小区最近的新房有5公里内的首开璞瑅公馆、元熙华府、金茂东叁金茂府。

首开璞瑅公馆有236㎡的四居室，总价2500万元；

元熙华府有121㎡-146㎡的三居室，总价1128万-1300万；

金茂东叁金茂府有125㎡-195㎡的三居室-四居室户型，总价1350万-2096万；

三个新房项目都是总价1000万起，面积在100㎡以上的户型，适合优质自住人群，若是对新房的户型及面积、内部设施、建成年代有要求，追求居住品质的购房人群可以考虑。

截止2021年8月，翌景嘉园均价高于潘家园商圈二手房均价，我们选择以房龄接近、距离接近、均价相近为选取标准，故下面选取百环花园、弘善家园进行比较。