三里屯商圈位于北京市朝阳区，地处东三环至东二环之间，内有一条地铁线路，是东三环内产业转型较为成功的商圈之一。

三里屯商圈北侧为三元桥、柳芳商圈，南侧为东大桥商圈，西侧为东直门外商圈，东侧为朝阳公园西商圈，它们之间优势各异，联动效应强劲。

2005年，三里屯Village落成，商圈正式开启产业转型，随着大量国际时尚品牌蜂拥入驻，拔地而起的综合商业设施、周边百余家企业、外国商社和大批高端楼盘，让大批高收入、高消费的白领群体不断汇聚在这里，往日的酒吧街逐渐蜕变成新三里屯商圈，成为弄潮儿们的新据点。

目前的三里屯商圈内，包含有三里屯小学、圣顿公学、北京市朝阳区实验小学、清华大学附属中学、北京市第五十五中学等。

商圈内包含地铁10号线沿线的三个站点，10号线为环线，是一条高能级地铁线，沿三环可以串联起国贸、双井、太阳宫、苏州街等热点商圈。

三里屯商圈内的医疗、生态休闲配套，包含有北京恒生沙医生医院、北京万国中医医院等，东临朝阳公园，北临香河园公园等。

综合来看，三里屯是一个商业繁华和外交繁多的商圈，有着三里屯太古里、永利国际购物中心以及西班牙大使馆、巴基斯坦大使馆等众多大使馆。

商圈内小区主要以次新房、老旧房混合社区构成，建筑密度并不算小，其中老公房门槛价283-288万元、次新房门槛价240-380万元，相对于朝阳区其余商圈，三里屯板块的门槛价中等，对刚需购房者比较友好。

另外，因为三里屯为北京夜市最繁华的商圈之一，所以三里屯在朝阳区内的价值认同相对较强。

三里屯商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查三里屯及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月，三里屯商圈内二手房均价为8.1万/㎡，邻近板块东大桥商圈均价在9.3万/㎡，朝阳公园西商圈均价在8.2万/㎡，三元桥商圈均价在8.2万/㎡，朝外大街商圈均价在8.8万/㎡，柳芳商圈均价在7.6万/㎡。三里屯商圈的均价在周边商圈中属于中等水平。

由此可见，比价效应下三里屯商圈的价值已被市场充分释放。

实际上，三里屯商圈的拆迁工作开始于2004年6月，这个时间点相对较晚，所以给了商圈蜕变成消费地标的机会。

对于三里屯来说，目前值得期待的是尚在建设中的北京地铁3号线，这条地铁线为东西走向，西起东四十条，沿工体北路、朝阳公园南路向东，至姚家园路向北转至京沈客专朝阳站，之后沿姚家园北一路向东进入东坝地区，至规划东坝大街到达终点，线路全部为地下线。

从站点设置来看，3号线会在团结湖设置换乘站，届时，三里屯商圈东西向轨交不足的现状，将会得到改善。

1、周边配套完善，商场、学校、医院、休闲场所遍布，居民基本需求和高品质生活追求都能得到满足。

2、小区外立面用料实在，整个小区的外观高端大气。小区外墙都是采用干挂石材和玻璃构成，小区单元楼和楼道都是采用瓷砖和玻璃构成。

3、小区的机动车停车位十分充足。小区正下方就是地下三层的停车场，空间巨大，完全可以满足小区居民的停车位需求。

4、交通便利，公交站地铁站步行可达，出行通勤便利。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区暂时没有在售房源。小区目前在售均价87342元/㎡，环比上涨约0.34%。近6个月，小区整体均价高于朝阳区均价，低于三里屯商圈的均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格总体处于上涨趋势，今年5月开始向上波动；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为62㎡一室一厅户型，报价450万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为172.1万元左右，二套首付为279万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型分布：62㎡-241㎡一房至四房，其中一房、两房为主力户型。

现选择小区主力户型92.03㎡一室一厅和136.2㎡两室一厅进行分析。

首开幸福广场整体是围合式板楼结构。

首先看1号区域临街，是南北朝向，采光好，而且可以看到周边的景观，视野不错，所以1号区域为楼栋选择的首选。

然后是2号区域也临街，但是东西朝向，采光差一点，所以2号区域为楼栋选择的次选。

小区内户型、总价跨度不大，其中62㎡一房的上车价450万元；而136㎡两房的户型，上车价在1500万元，适合刚需改善购房者考虑。

小区周边商业发达，交通发达，适合周边上班族考虑。

三里屯板块生活品质中等偏上，生态休闲资源丰富，适合在三里屯商圈内及望京商圈刚需改善的购房者考虑。

至2021年7月，三里屯商圈内无新房在售。周边板块发展也相对成熟，没有新房项目出售。

据幸福里APP得知，首开幸福广场在售户型总价段为450-1500万元/套起，总价对比全北京在售新盘来看：

丰台卢沟桥板块的熙悦天寰89㎡-138㎡三居室-四居室，510万元/套起。

石景山古城板块的中海首钢天玺122㎡-147㎡三居室-四居室，900万元/套起。

顺义中央别墅区板块的中铁诺德阅墅220㎡-320㎡在售，总价1300万元/套起。

以上新房均位于郊环板块，对地段价值认同不敏感，追求居住品质、户型优良的购房者可以考虑。

小区均价低于三里屯商圈二手房均价，周边1公里范围内与首开幸福广场均价相近的小区不多，现选取朝阳区临近板块房龄接近、总价与首开幸福广场比较相近的幸福一村、泰禾北京院子进行比较。