弘善家园位于潘家园板块南侧，该板块西临东二环，东临东三环周边配套也都比较成熟，北侧是劲松商圈，周边还有十里河、华威桥等板块环绕。

潘家园板块的产业主要以古玩，文创为主，多家古玩城汇集于此，板块内整体建筑风格古色古香颇具韵味。板块东北侧还有潘家园眼镜城，该区域的眼镜市场是我国北方地区最大的眼镜批发市场之一。

板块内最知名的潘家园旧货古市场形成于1992年，美国前总统克林顿夫人希拉里、泰国公主诗琳通等数十位外国政要曾到访此地。经过几十年的发展颇具规模，目前拥有4000余家经营商户，经商人员近万人，每年数十亿的交易额极大的带动了板块经济发展。

由于位于二环和三环中间，区域发展已经很成熟，区域内的人群主要以本地居民和在国贸等地工作的白领为主。

在2021年，潘家园区域南侧会新增一条地铁线——北京地铁17号线，该线路预计于2021年底开通运营南段（亦庄站前区南站至十里河站）。地铁17号线穿越昌平、朝阳、东城、通州4个区，届时可从家门口的十里河站可直达亦庄火车站，昌平未来科技城和亦庄新城。

作为二环和三环之间的重点区域，从2020年初开始，潘家园的街道街区规划项目就已经全面启动，该规划会结合人居环境整治、留白增绿、众享生活圈、全要素小区建设等工作和具体建设项目。

潘家园板块的老小区比较多，因此相关部门在推动老旧小区改造方面也比较积极。在今年的改造中除政府投入750万元改造资金外，潘家园街道还引入社会资本参与老旧小区更新改造，协调辖区海文物业投资500万元用于改建增补便民服务设施。

据公开资料显示，近5年潘家园板块都没有住宅用地供应，而且根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，截止2021年4月20日，周边的十里河，劲松等板块都没有住宅用地供应。

该地块位于二环和三环之间，周边几乎没有空地可以再规划建设住宅项目，其稀缺性会越来越突出。

潘家园地块住宅密集，住宅小区多，对北边国贸等商圈的外溢需求有较强的承接能力，市场需求强劲。

随着17号线的开通，该地块南侧的十里河站将有3条地铁交汇，西侧将新开一个站点——潘家园西站，地块价值将会随之提升。

本板块老旧小区比较多，整个潘家园区域的旧改也在轰轰烈烈推动进行中，从去年开始很多街道两边的人行道，绿化都已经开始翻新修缮，随着综合环境和小区环境的逐步改善，区域价值将进一步凸显。

由于整体商业形态的固化，再加上东北侧河南，广西等几大驻京办的阻塞，整体发展已经比较稳定。

前几年的房价走势主要依赖大盘走向，短期内预计在17号线通车前后，因交通利好，该区域的房价很可能会有小幅攀升，长期整体来看，未来的房价走向大概率还是会跟大盘保持一致。

凭借位于二三环之间的独特地理位置，再加上交通方便等优势，区域内的房价不太可能出现跑慢于大盘的情况，保值属性较强。

此外随着小区交易量不断积累，更多的经济适用房经过交易后转为商品房，再次交易成本变低，预计小区的交易活跃度会进一步提升。

弘善家园的地段，小区配套，交通优势等都无可挑剔，小区内部环境也相对不错，这几点也是小区最核心的价值所在。

但户型格局欠佳，小区主要为高层住宅，主力户型为两居，但户型格局相对一般，从上图便能看出，部分户型均存在暗窗，通风采光不是很好。不过户型瑕疵也正是该小区价格便宜的主要原因。

小区最大的卖点无疑是地段优越，周边遍布各类优质配套，无论是孩子上学，还是衣食住行，在该小区方圆2公里内都能得到高质量的满足，多条地铁交汇也能长期保证小区的热度和销量。

此外弘善家园在整个潘家园乃至十里河板块价格都是最具优势的，弘善家园的价格和周边老破小相差不大，却比相同年份的次新房便宜4000元/㎡-5000元/㎡左右，而且小户型比较多，对于刚需和预算不多的改善群体而言，是第一梯队的选择。

弘善家园作为一个大体量小区，常年二手房挂牌量都在60套以上，可选的房源充足，此外作为次新小区，可以贷款的年限也比较充足，对刚需人群很友好。

目前该板块内没有在售的新房小区，只有二手房小区，而且周边多为6层楼的板楼老小区，华威西里，松榆里等小区楼龄较老，品质感一般，同价位区间的次新房小区并不多。

弘善家园目前挂牌均价在4.9万元/m²-5.1万元/m²之间，目前挂牌房源以两居及两居以下的小户型为主，根据幸福里数据来看，近半年的挂牌价没有明显波动一直比较平稳，多家中介机构均在该小区楼下设置了守盘门店，中介表示该小区近半年成交状况一直不错，小区换手率很高。

出租方面：小区整体出租率很高，而且很多拆迁户对自己的房屋能否及时出租很在乎，均在积极寻找租户，目前小区开间月租金在4300元-4600元之间，一居室租金在4500元-5200元之间，也是该小区比较抢手的户型，两居室租金5800元-7500元之间，租户占比高。

小区知名度比较高，而且属于热点楼盘，挂盘量和成交量都不错，不用太担心以后想卖的时候难出手。

虽然部分户型有瑕疵，但地段位置优越，放眼三环内，很难找到房龄相似却如此低价的选择，更何况比起周边劲松，华威，潘家园区域的大量80年代老破小，弘善家园属于矮子里拔将军的选择，整体而言交易价值比较稳健，因此也不用担心价格会有下行趋势。

1.参照北京市现行的普宅标准看，小区大部分为二类经济适用房，（包括康居房、部分回迁房和安居房等），购买这类房子，除了要考虑契税、个税等税费外，还有土地出让金需要缴纳，会增加购房成本，建议选择已经经历过二手交易变为商品房的房子，节约一定的购房成本。

2. 如果房屋距上次交易已满5年，业主家庭名下只有正在交易的这一套房子，房子属于普通住宅则只需缴纳契税、土地出让金。

弘善家园的很多业主为拆迁户，因此名下都不止一套住宅，所以购买时需要留意税费。

3.小区南边有京津城际铁路，如果介意噪音的可以避开A、B、K、L四个区域，考虑北边的楼栋。

4.小区部分户型设计一般，窗户多在墙体夹角内，影响采光通风，因此建议优先选择户型方正，采光良好的户型，看房时尽量避开晚上，选择白天多个时段看看采光。