官园商圈位于北京市西城区，地处西二环内，是西二环内发展较为成熟的商圈，内有两条地铁线路，是“环金融街商圈”的重要组成部分之一。

官园商圈北侧为新街口商圈，南侧为金融街商圈，西侧为阜成门商圈，东侧为西四商圈；均是发展较为成熟的商圈，它们之间优势各异，产业互补，联动效应强劲。

官园商圈最大的优势在于直接与金融街商圈接壤，同时受西直门交通枢纽的辐射，使得商圈在产业、通勤问题上，几乎没有短板。

商圈此前最著名的产业，为北京规模较大的花鸟鱼虫市场，2009年市场搬迁后，原本产业空心化的官园商圈，又迅速承接了金融街商圈外溢的购买力，使得商圈的目前发展在全北京属于中等偏上的水平。

官园商圈内包含有北京第二实验小学、志成小学、北京市第四十一中学、北京市第三中学等学校。医疗、生态环境配套包含有北京征职工医院、官园公园等。

商圈内还包含2条地铁线路：地铁2号线6号线。其中2号线是能级较高的地铁线，南接西单、金融街等多个强势产业带，向北还能对接雍和宫、安定门，交通优势相对较强。4号线也是高能级地铁线，北接西单、金融街、中关村等多个强势产业带，南接北京南站交通枢纽。

官员商圈如此的交通配套能级，很大一部分来自西直门交通枢纽的外溢。

此外，官园还是一个文化底蕴深厚，历史故事繁多的一个商圈，有着妙应寺白塔、老北京四合院文化博物馆、北京市青年宫等著名地点。

商圈内小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成，建筑密度并不算小。

其中，老公房门槛价600-800万元、次新房门槛价1000-1200万元，相对于西城区其余商圈，官园的门槛价不低，主要吸引对金融街商圈有强通勤需求的购房者。

官园商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查官园及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：官园商圈的均价为11.8万/㎡，周边西四商圈的均价为14.1万/㎡；金融街商圈的均价为15.5万/㎡，阜成门商圈的均价12.2万/㎡，西直门的均价10.9万/㎡。综上，官园商圈的均价在周边商圈中属于中等偏下水平。

总结来看，官园商圈属于西城区内价值较高的板块，但其商圈价值目前还未被市场充分释放。

官园商圈，是典型的“后发制人”的商圈。

实际上，官园商圈在花鸟鱼虫市场搬迁后，就加速了商圈内的危改、棚改进程，比如在花鸟鱼虫市场的原址上，将新建四合院文保区，以及商圈在2018年时还在经历棚改。

目前的官园商圈，已经初现独特的人文内涵。

相对较新的城市界面，以及金融街、西直门两大商圈的南北加持，官园商圈的未来，是非常值得期待的。

1、生活氛围浓厚，小区的建筑是围合式板楼，小区的中间区域很宽阔，景色怡人，和外围的世界区别很大，小区内邻里气氛融洽，生活氛围非常温馨。

2、小区是2006年到2010年的次新房，外立面很漂亮。

3、周边配套完善，商场、学校、医院、休闲场所遍布，居民基本需求和高品质生活追求都能得到满足。

4、小区所处的地段优越，交通十分便利，500米以内有四个公交站可供选择，步行10分钟可达最近的地铁站。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区有4套在售房源。小区目前在售均价161630元/㎡，环比上涨约0.25%。近6个月，小区整体均价高于西城区均价，也高于官园商圈的均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格总体处于上涨趋势；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为72㎡一室一厅户型，报价1230万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为990.1万元左右，二套首付为1082.4万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型分布：小区有43㎡-73㎡一居、94㎡-104㎡二居、116㎡-137㎡三居、195㎡四居。

现选择小区主力户型72.53㎡一室一厅和115.87㎡三室两厅进行分析。

官苑8号是典型的围合式板楼结构。

首先看1号区域临街，是南北朝向，采光好，而且可以看到小区中心和四周的绿化，视野不错，所以1号区域为楼栋选择的首选。

然后是2号区域也临街，但是东西朝向，采光差一点，所以为楼栋选择的次选。

小区内户型、总价跨度比较大，其中72㎡一房的上车价1230万元；而115㎡三房的户型，上车价在2050万元，适合终极改善购房者考虑。

小区内绿化做的很棒，休闲场所布置很用心，适合对居住体验有要求的购房者。

官园板块生活品质中等偏上，生态休闲资源丰富，适合在官园商圈终极改善的购房者考虑。

小区交通条件十分便利，适合依赖轨道交通的购房者考虑。

至2021年7月，官苑8号商圈无新房在售。周边板块发展也相对成熟，目前距离小区最近的新房项目是位于小区东南方向5.6公里的天坛板块的天坛府。

天坛府60㎡-135㎡一居室-三居室，总价780万-1755万元/套起。

天坛府地理位置优越，适合对通勤有较高要求，而且追求生活品质的购房者，不过预计小户型在售不多，而且比较抢手。

据幸福里APP得知，官苑8号在售户型总价段为1200-2000万元/套起。

总价对比全北京在售新盘来看：

丰台宋家庄板块的元熙华府121㎡-146㎡三居室，1113万元/套起。

顺义中央别墅区板块的中铁诺德阅墅220㎡-320㎡在售，总价1300万元/套起。

朝阳酒仙桥板块的丽都悦府187㎡-354㎡在售，总价2000万元/套起。

以上新房均位于郊环板块，对地段价值认同不敏感，追求居住品质、户型优良的购房者可以考虑。

小区均价高于官园商圈二手房均价，周边1公里范围内与官苑8号均价相近的小区不多，现选取西城区临近板块房龄接近、总价与官苑8号比较相近的富国里小区、枫桦豪景进行比较。