武圣西里小区位于武圣路西侧，属于朝阳区劲松商圈。

辖区占地面积5万㎡，是1985年-1990年分批简称，小区砖楼较多，也有个别的是钢混机构，墙体厚，隔音效果不错，冬暖夏凉。小区密度低，大都是6层板楼，居住舒适性较高。

属于CBD核心辐射区，各种银行、邮局、商铺齐全，配套十分成熟；交通便利，途径的10号线、14号线、7号线几乎可以为居民提供通向北京各方向的运力。

朝阳区垂杨柳中心小学等优质学校就在区域内，教育资源集中；新扩建的清华大学附属垂杨柳医院是朝阳区直属的三级综合医院，是北京市东南部地区集教研放为一体的综合性医院，能为商圈内居民提供优质的医疗服务保障。

板块内居住人群以板块内的企业职工、本地事业单位职工、在国贸CBD、东大桥等地铁沿线区域工作的人员为主。居住人群各年龄段都有，近几年年轻群体明显增多。

劲松商圈土地资源稀缺，近期无新入市地块。距离劲松商圈较近的招拍挂地块位于朝阳区王四营乡。

2021年5月，“北京市朝阳区王四营乡土地一级开发项目一期1304-L03地块R2二类居住用地”以545000万元成交，成交楼面价44664元/㎡，溢价率5%。该地块位于武圣西里小区东方约6.5公里。

从政策方面：依据《北京市总体规划（2016-2035）》，根据《北京市“十四五”时期老旧小区改造规划》等规章文件，开始进入老旧小区进行改造，把旧小区建设成为房屋安全、环境整洁、绿色低碳、公共服务设施完善、市政配套基础设施完备、物业管理服务覆盖、长效管理机制健全的宜居小区和幸福家园。

从基础设施方面：目前武圣西里小区已经投入改造，外墙保温、房顶防水、外墙美化已完成，老旧管道更换、小区内地面重修，花坛修剪整理，楼道内杂物清理。

国家大力度的整改和配套政策，武圣西里整个社区不仅是居住环境的改善，还有生活配套和休闲商业的紧追直上，周边商品用房的价值也随之同步提升。

1.小区周边交通方便，出行便利，小区距离地铁10号线潘家园站较近，小区东门就是武圣路公交站，距离小区西门200米是东三环潘家园桥公交站。从小区开车向西大约1.5公里就是东三环，自驾出行也很快捷。

2.医疗资源丰富，方便就医，小区内有社区医院，周边有北京中海中医院、垂杨柳中心医院等，为小区居民医疗方面提供保障。

3.小区内部有小广场、长椅、凉亭、石桌椅、健身器材等，饭后遛弯、休憩、健身都可以得到满足

4.小区附近商业配套较全，有超市、大商场、银行、餐饮等，满足居民日常需求。

通过幸福⾥app查询，截⾄2021年8月14日，小区在售房源约14套，占全部房源的1.96%。小区目前在售均价59038元/㎡，较上月环比上升约0.04%。

近6个月，小区整体均价在低于朝阳区、劲松商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有涨，在4月-6月期间有较为明显的起伏波动，随后趋于平稳，平均涨幅低于同期朝阳区、劲松商圈涨幅，适合入手。

截至2021年8月14日，小区挂牌价最低为57.30㎡两室一厅户型，报价319万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%、二套80%。即该套房源首套首付为112万元，二套首付为192万元。

小区有50㎡-66㎡两居室、77㎡三居室。现选择57.30㎡两室一厅和65.84㎡两室一厅进行分析。

小区共39栋楼，小区非常大，10号楼、11号楼、12号楼比较安静在小区的西北角，相对比较安静，喜欢私密安静的购房者可以考虑。

24号楼、25号楼在小区东南角，可独立走东1门，虽不是小区核心道路，相对比较大的武圣西里，也是独处一隅，但是特殊情况，如疫情期间不开放这个东1门，绕行其他门出行就会步行比较远，请购房者谨慎选择。

18号楼、19号楼在小区的核心位置，东西排布，南北通透，不临街，在小区内部道路里还相对宽敞，视野好，是小区的较佳C位，建议购房者可以优先考察。

1.户型面积小，总价低，对于刚需购房者是非常适合的。

2.小区地理位置优越，出门即是地铁站，交通便利，适合依赖地铁通勤的上班族选择。

3.周边幼儿园、学校、医院、各色商铺等生活配套齐全，小区内部安静不嘈杂，适合对生活配套完备程度有较高要求且喜欢安静的购房群体。

截⾄2021年8月14日，劲松商圈内无新房在售。距离小区较近的新房项目是丰台区成寿寺商圈的合生东三金茂府。

合生东三金茂府开发商为北京合盛恒嘉房地产开发有限公司，在售户型为125㎡-195㎡三居室和四居室，在售均价110000元/㎡，总价1900万元/套起，项目属于大面积、高总价小区。而武圣西里房源在售均价59038元/㎡，且最高挂牌总价在385万元/套。

武圣西里与合生东三金茂府项目差别较大，并不具备可比性。

小区均价低于劲松商圈二手房均价，现选取1公里范围内，房龄、均价与武圣西里相近的武圣东里、建业苑小区进行比较。