恋日绿岛小区位于朝阳区最南部的小红门板块，位于南四环和南五环之间。该商圈东至博大路，距离京沪高速不到一公里，西与丰台区旧宫商圈接壤，南至亦庄经济技术开发区，北邻南四环。

亦庄线穿过该商圈东侧，17号线预计2021年年底开通南端，届时将设十八里店站，位于该商圈东侧。该地区的城外诚家居文化广场是全北京比较有名的家装市场，另外还有城外诚汽配城，有一定工业气息。该商圈内没有大型医院，但是小红门社区卫生服务中心，是一所一级甲等综合医院。大型综合医院方面，对于该商圈比较方便的是位于亦庄经济技术开发区的同仁医院，距离该商圈约9公里。商业方面，该商圈内有华创生活广场，可以满足基本购物需求，如果需要更大型购物中心，可以去亦庄经济开发区，4-5公里外有BHG Mall北京华联力宝购物中心(荣华中路店)、亦庄创意生活广场，还有沃尔玛山姆会员店。

该地区回迁房较多，比如鸿博家园作为小红门地区的定向安置房，提供给当地拆迁居民。该地区多为小红门当地原住民，还有很多业主和租户来自城外诚地区的商户。该商圈二手房较多，新房目前只有柏林郡（二期）。生活气息较浓，银行、超市、菜市场齐全，修自行车、配钥匙等小店也比较多，很多邻居在住进楼房前就认识，邻里走的比较近。

该商圈近年来没有住宅用地供应，虽然有新房柏林郡（二期）在售，但此项拿地时间为2004年。我们参考一下周边土拍情况。与该商圈接壤的旧宫地区，2021年1月26日土地拍卖中，大兴旧宫南郊农场地块，起拍价42亿，溢价率为10.9%，楼面价约为35000元/平，但如果除去21%的自持，实际楼面价约为44500元/平。目前来看，小红门地区已经多年无新土地入市，对二手房价格的冲击较小。

小红门商圈居住环境方面仍在逐步改善，比如在粗放型产业疏解方面，该商圈北侧的汽配城疏解问题已经纳入小红门乡工作范围之内，此前有居民抱怨汽配城存在安全隐患等问题，目前为止已进行做疏解的前期建设手续,预计2022年全部疏解完成，未来居住属性将会更好。该商圈属于亦庄经济技术开发区进城的必经之路，亦庄的发展也会带动该商圈价值的提高。

根据规划，该商圈在2021年底还有17号线地铁将会通过，与亦庄地区的联系将更加紧密。2024年，17号线中段和北段将会通车，该地区可以直达望京、天通苑等地区，届时再交通便利程度将会提高，利好商圈靠近东侧小区。

另外，该商圈内还有集体土地租赁项目，目前正处于建设当中，项目规划出现几次调整，建成后预计对本地房租价格会有一定冲击。

1.小区内部环境较好，有喷泉、人工湖等配套。周边还有多个公园，健身遛弯溜娃可去处很多，小区西北侧的高层还可以看到鸿博公园一年四季的变化，视野很好。

2.该小区建筑质量佳，容积率较低，楼间距大，采光好。除北侧和西北侧的高层外，小区中间和南部以四五层为主，楼间距很大，一层带有小花园。

3.小区附近生活氛围浓厚，各类生活设施、商业较为齐全，可满足基本生活需求。

4.该小区内可选户型比较多样，从小一居到六室二厅跃层都有，符合各类人群所需。

截止2021年7月，小区挂牌房源共6套，占全房源的0.06%。据幸福里APP数据显示，小区6月挂牌均价43746元/㎡，环比上涨0.25%。观察近6个月价格波动趋势，小区挂牌价较前期微涨，但总体平稳，近期不必担心小区价格大幅度变动。

购房成本方面，拿在售的88㎡两居室为例，报价405万。参照北京市现行的普宅和非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为141.75万，二套首付为243万。因小区建成时间为2005年左右，考虑房屋实际评估价格及税费问题，首付款方面购房者要适当做好更充足的准备。

目前小区在售三种户型，其中一居室2套，两居室1套，三居室3套。

小区楼栋排列规整，内部环境安静。小区3、4号楼靠近博大路，会有一定的噪音干扰，刚需小户型适合选择；6至12号楼、15至21号楼位于小区中部，环境优雅且安静，但户型较大，适合大家庭改善购房人选择。

该小区主要适合以下三类购房人群：

1.小户型房款首付少，周围环境好，适合不坐班或以开车出行的刚需人群。

2.适合在亦庄、旧宫及小红门商圈附近工作、生活的人群。

3.适合家中人口多、养老等为主要需求的人群。

小红门商圈内仅有一个在售新房项目柏林郡（二期），故选择柏林郡（二期）与恋日绿岛进行对比。

恋日绿岛小区周边二手房报价在4.1万元/㎡-5.4万元/㎡，其中鸿博家园六区和江南山水小区区位条件接近，具有一定可比性，故选择上述小区与恋日绿岛小区进行对比。