北京华侨城1号院小区位于朝阳区垡头板块，该板块北侧临近百子湾板块，南侧临近十八里店板块，西侧临近华威桥板块，东侧临近豆各庄板块。垡头板块位于朝阳区南侧，介于东四环和东五环之间。

垡头以前是北京有名的城乡结合部，历史上曾是北京五大工业基地之一——国有化工企业聚集地。随着北京炼焦化学厂、北京染料厂、首钢铁合金厂等一批大中型国有企业转制搬迁，特别是在垡头街道办事处接管翠城小区后，垡头街道过去的工业产业区逐步转变成以国有企业退休职工、农村占地转居人员、城区拆迁居民为主的居住小区。

板块内的优势是交通、生态和休闲配套，交通方面，板块北侧为京哈高速，左右分别为东四环和东五环路，地铁7号线横穿其中，自驾和公共交通上较为便捷。生态方面，板块内有诸多公园，如小武基公园、翠城公园、北焦公园、个园等，分布在板块各个区域，能够满足住户日常的遛弯跑步需求。

休闲方面是板块的一大特色，北京欢乐谷就位于板块内西北角，北京欢乐谷是国家AAAA级旅游景区，占地56万平方米，由华侨城集团创办，是集国际化、现代化的主题公园，同时也是夏日年轻人的玩乐天堂。另外，从欢乐谷往南100米，小武基桥往东300米处，就是小武基综合市场，是北京较大的古典家具批发市场，各类红木家具齐全，是红木收藏爱好者淘宝的好去处。

板块内小区多以大社区为主，分布在7号线两端，其中垡头站南侧主要由翠城馨园、翠城盛园、翠城熙园组成的翠城系列小区，房产属性为经适房和商品房混合类型；垡头站北侧主要是公房老小区金蝉北里和南里、垡头北里和西里，同时还有品质较好、楼龄较新的华侨城1、2号院；7号线双合站和焦化厂站附近有楼间距较大、采光较好的双合家园，其余多以化工厂宿舍为主，还有一部分安置房和公租房。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，2021年5月，垡头板块内王四营乡有三块土地进行拍卖，包括1304-L01地块被金地＋保利＋华润联合体，以31.5亿元上限价格＋公共租赁住房面积13900平方米拿下；1304-L02／L05地块，有融创、鲁能、招商＋城建＋五矿联合体三家参与竞拍，最终鲁能胜出，以30.95亿元上限价格＋公共租赁住房面积13800平方米竞得；1304-L03地块由招商＋五矿＋城建联合体以54.5亿元＋公共租赁住房面积24400平方米摘得。

朝阳东五环内，近几年都没有新地拍卖。土拍当天，三宗地均以接近底价成交，让原本以为被热抢的“三兄弟”意外遇冷。分析来看，三宗地块楼面价在4万/㎡左右，规定房价上限为71000万/㎡，除附加公租房面积外还要求其他配建，综合各方面的开发成本，再考虑到王四营附近公共交通的不完善，大柳树排水沟带来的环境问题等因素，王四营区域现状还不能撑起7万＋的房价，未来地块价值能否有所提升还需板块进一步的发展。

因环保而建又为环保而停的焦化厂，由于独特的地理位置，加之北京大力改善大气环境调整能源结构的相关政策，曾长期承担首都管道煤气供应重任的焦化厂停产搬迁成为必然。2006年，北京焦化厂全面停产后，垡头被重新规划建设，迎来新的生机和发展动力。垡头功能区北接北京CBD，南临北京经济技术开发区，东至通州新城，紧邻东南四环和京津塘高速，北接京沈高速，东接京津第二通道，是北京中心城与天津、河北等环渤海经济区距离最近的区域，是北京南城十个重要产业节点之一。

如今，东南五环五方桥附近，成片伫立的高炉和密密麻麻的管道见证了北京焦化厂几十年的辉煌历史，作为北京重要的工业遗存之一，在对厂区污染土地进行处理后，这里也建成了北京第一座工业遗址公园，与此同时周边的陶瓷厂、玻璃厂相继退出舞台之后，也都被改造成了各种文化产业园和创意园区等网红打卡地，此举不仅对该板块的发展起到促进作用，也会吸引追随潮流的人群加入其中。

1、小区的生态环境优美宜人，绿化率达到了35%，小区的花园不仅有花架、景亭、草坪、湖水、石桥、观景台和小喷泉等景观，还设置了百米绿化带；此外小区灌木等绿植的打理维护比较用心，环境优美、空气清新，提供了非常宜居的环境。

2、小区内部采用地下车库，既保证了充足的停车位，又实现了人车分流，同时借由人车分流进一步提高了小区内的绿化率、空气质量和道路安全性。

3、由于地理位置比较优越，小区出行十分方便，自驾出行可以直接进入主干道，日常通勤依赖公共交通的人群可以搭乘地铁7号线或者公交车，便利的交通给日常通勤节约了大量的时间。

4、小区周边商业配套较为完善，既有维吉奥商业广场这样的大型购物中心，又有乐购商场、各种蔬果店、餐饮店铺，可以满足不同人群的购物需求。

截至2021年7月，北京华侨城1号院在幸福里APP上的在售房源有40套，占全部房源的3.1%。挂牌均价为69872元/㎡，环比上涨约0.17%。从近6个月的价格走势来看，价格浮动较小，总体来说趋于稳定。

具体购房成本方面，拿在售的166㎡的三居为例，报价为1150万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套80%，即该套房源首套首付为460万，二套首付为920万。

北京华侨城1号院共有8栋楼1287户，户型有64㎡-80㎡一居、100㎡-147㎡二居、139㎡-219㎡三居、170㎡-293㎡四居。

主力户型是174㎡三室二厅二卫户型和170㎡四室一厅二卫户型，现对其进行分析。

小区楼间距较宽，整体的通风和采光较好。

1号、2号、5号楼朝向非正南正北，如果对房屋坐落有要求的人群需谨慎考虑。

1号、3号楼临近儿童活动较多的场所，可能会有一定的噪音污染。

6号楼整体分布于小区中间，除最东边单元临街外，其他单元环境较为安静，同时临近小区中间的花园和绿化，整体居住体验更好，建议优先选择。

小区主力户型为170㎡以上的大户型，户型朝向为南北向，推荐有改善需求的人群购买；

小区周边的地铁、公交通勤便利，推荐乘坐地铁7号线上下班或者依赖公交出行的人群；

小区内绿化面积较大且日常维护用心，环境优美，有儿童游乐场等休闲娱乐设施，适合家中有老人、儿童，及对绿化环境要求较高的家庭选择。

截至2021年7月，朝阳垡头板块内目前无在售新房。朝阳区共有13个在售新房项目，其中距离北京华侨城1号院最近的新房项目有尊悦光华项目和柏林郡项目。

其中尊悦光华项目是北京盛华夏房地产开发有限公司打造的项目，在售户型为133㎡-171㎡的三居。目前均价约130000元/㎡，总价最低2400万。该项目均价更高，可选择的户型偏少，只有三居，适合改善置业人群。

柏林郡项目是北京江南投资集团有限公司打造的项目，在售户型有97㎡两居和133㎡-161㎡的三居。目前均价约75000元/㎡，房屋总价最低为720万，柏林郡的绿化率为30%，容积率为2.8，从绿化率和容积率来看，柏林郡的居住舒适度低于北京华侨城1号院，推荐追求居住品质的业主优先考虑北京华侨城1号院。

北京华侨城1号院除两居、三居户型外，还有一居、四居户型可供选择，这意味着北京华侨城1号院能够为购房者提供更多的选择空间，同时房屋均价更低，物业费等生活成本也远低于两个新房项目。

小区周围二手房项目比较多，基于地段、价格、商圈等综合考虑，选择距离北京华侨城1号院最近的金蝉北里小区和格林莱雅作比较。