惠新苑小区属于惠新西街板块。惠新西街板块在北三环和北四环之间，北起北四环，南至北土城东路、北三环东路，东起惠新东街、樱花园东街，西至安定路、樱花园西街。

惠新西街板块属于奥运功能区的人文发展板块，紧靠奥运功能区核心区域，东临国家奥林匹克体育中心和奥体文化商务园区。奥运功能区是朝阳区重点发展的三个功能区之一。

惠新西街板块主要定位是宜居区，承载着奥运功能区及临近产业区人口的安居需求。惠新西街板块属于非常成熟的建成居住区。交通方面，路网成熟，出行方便：轨道交通有5号线、10号线，开车临近安定路、北四环、北三环；配套方面，教育、医疗、购物、休闲样样齐全：板块内及周边，幼儿园、小学、初高中、大学齐全，三所水平很高的三甲医院，还有华堂商场、环宇荟、物美大卖场等等购物场所，又有奥体中心、元大都遗址公园等休闲场所。

板块内大部分小区建成时间在1980-2000年之间，按开发性质和建成年代可以分成两种：一种是以住房保障的福利分房为目的开发的公房社区，建成年代多在90年前后。如安苑里、安苑北里、安苑东里、小关北里、惠新里、樱花园等小区。

这类小区挂盘均价在7.3万/㎡-8.6万/㎡间，板楼、塔楼都有。上车门槛、改善门槛都比较低，而且一些老公房、央产房性质的房屋还能突破非普线贷款303万的限制，进一步降低了购房门槛，非常适合预算有限的刚需上车和刚需改善。但是这些小区设计理念比较老旧，功能性不能很好的满足居住需求，比如户型不合理、停车位短缺；物业费较低，缺少现代化的物业管理，小区的安保、卫生、设备维护等比较一般。

一种是以住房改善的高品质商品房为目的开发的商品房社区，建成年代多在2000年前后。如千鹤家园、罗马花园、世纪嘉园、惠新苑、蓝珏苑、奥东18。这类小区挂牌均价在6.1万/㎡-9万/㎡，塔楼、塔板结合为主。这些小区已经考虑了现代生活的需求，绿化会进行园林设计，会有园林景观，建设有地下车库，开始有人车分流的概念；物业费较高，有专业现代化的物业管理，小区的安保、卫生、设施维护等比较好。

但是，因为是改善性的商品房，所以面积大、总价高，贷款受到非普线的限制，140平以上的属于非普宅，贷款一般在200万以内，购买还需要支付差额增值税，1.5%的契税，所以购房成本更高，贷款额度更低，购房门槛非常高。

综上，总体上惠新西街板块，以30-40年楼龄的老旧小区为主，改善性商品房楼龄也在20年左右，没有2010年以后的准新房小区。像大部分老旧小区为主的板块一样，居住人群以老住户为主，还有大量的租房户。

因为小区老旧，总价较低，而且很多央产房可以高贷，小区的地段位置又非常好，所以惠新西街板块还是吸引了大量购房者。因为门槛相对低，购房人群主要是刚需上车客户为主，或者预算非常有限的刚需改善客户。这些客户一般在附近工作，或者是朝外、三元桥、望京、中关村工作，坐地铁30-40分钟可以到达工作单位的人群。

惠新西街板块属于非常成熟的建成区域，近几年没有土地出让。

2021年5月朝阳区集中上市了10块土地，其中崔各庄乡出让的土地算是距离该板块最近的地块。崔各庄地块位于五元桥东侧五环外，三块地楼面价分别达到了5.7万、6.3万、6.5万，销售限价都为8.8万/平。东北五环外紧邻五环的地块都达到了6万+，惠新西街板块作为北四环的位置如果有地块出让的话妥妥上7万+，甚至更高。但是这只能是假设了，因为北京四环内几乎不会有住宅土地出让了。土地价值就达到了7万+，周边老旧小区的售价一般在7.5—8万/平，所以未来这个地区的房价还有一定上升空间。

惠新西街板块目前已无建设用地，板块最大的利好就是奥运功能区整体的发展。奥运功能区作为朝阳区重点发展的三大功能区之一备受瞩目。

根据《朝阳区十四五和2035远景目标纲要》中的信息，未来奥运功能区的主要提升方向为商业提升、产业提升、国际交往窗口提升、文化旅游提升和冬奥会利好。可以预见，未来奥运功能区会吸引大量来自世界各地的知名企业、文化团体，举办各种世界级的赛事、会议和展览。

惠新西街东侧紧邻奥体文化商务园区，商务写字楼林立，主打高端商务、如北投科创大厦和城奥大厦2020年刚刚运营。这些商务写字楼定位是科创文化和高端产业功能区的重要载体，会吸引大量高科技、创新型龙头企业和高端人才聚集。产业的发展和升级，吸引来大量的就业人口，会形成大量购房需求，利好惠新西街板块。

1、小区楼龄较小，楼房外立面新，外观设计具有现代感，楼栋间距大，采光充足，室内通风性好。

2、小区内基础设施配备齐全，有许多健身器材，而且绿化率高，居住环境舒适。

3、小区交通便利，周边有多个公交站且临近地铁5号线惠新西街北口站，出行方便。

4、小区地理位置优越，靠近北京奥林匹克公园、高尔夫练习场等体育健身场所，还靠近多所文化公园，文化氛围浓厚。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源8套，占全部房源的0.78%。小区目前在售均价75039元/㎡，环比下降约0.07%。近6个月，小区整体均价高于朝阳地区楼房均价，低于惠新西街楼房均价，但整体波动均在正常值范围内，购房者不必担心小区价格有较大的变动。

购房成本方面，总价最低为106㎡两居室，报价820万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为328万，二套首付为656万，仅供参考，实际首付以银行为准。

目前小区户型有106㎡-128㎡两居室、125㎡-183㎡三居室两种户型，现选择116㎡两室一厅和125㎡三室一厅进行分析。

1号楼远离城市主干道，环境安静，而且距离南门近，出行便利。5号楼靠近城市主干道，靠近餐馆、美甲店、超市，生活便利，但环境嘈杂，生活噪音较大。6号楼位于小区内部，生活安静。

1、惠新苑小区内外基础设施配备齐全，户型面积较大，购房成本高，适合预算充足的改善型购房者。

2、惠新苑小区门口有地铁5号线和多个公交站点，交通出行便利，适合以地铁5号线为主要通行方式的上班族。

3、惠新苑小区安保管理好，内有许多健身设施，小区外距离公园、文化园近，适合退休老人与家有儿童的住户。

目前朝阳区有多项新房项目，为了进行更好的进行横向对比，选取丽都悦府与悠唐麒麟公馆进行分析。

丽都悦府位于朝阳区酒仙桥，由嘉裕房地产开发有限公司开发。截至2021年8月在售户型最小面积为187㎡三室，最大为290㎡四室，单价92000元/㎡起，购房成本最低为1720万/套。与惠新苑小区相比，丽都悦府单平米价格高，有与惠新苑小区在售房源面积相似的房源，整体购房成本高，但丽都悦府地理位置优越，适合对居住位置要求高的改善型人群。

悠唐麒麟公馆位于位于朝阳大街朝阳门外二至三环三丰北里，由北京兆泰置地（集团）股份有限公司开发，是商品房住宅。截至2021年8月在售面积为73㎡-124㎡一居室、107㎡-141㎡两居室、165㎡三居室，楼房每套840万/套起，单平米最低63072万/㎡起。悠唐麒麟公馆楼龄小，但地处商业区，环境较嘈杂。相比之下，日常居住更适合选择惠新苑小区。

区域内二手房较多，基于小区地段、商段等多方面考量，现选取距离惠新苑小区较近的惠新西街小区、罗马花园进行比较。