松榆里小区属于华威桥商圈,北至劲松南路,南至华威桥,西至华威路,东至劲松桥。华威桥商圈具有居住属性的热门商圈。
华威桥商圈紧邻东三环沿线,紧邻潘家园商圈,距离双井商圈和CBD商圈也仅仅4公里,北边是人口密集的劲松生活区、松榆里生活区、武圣路生活区,居住人群和商务人群导入均非常便捷。
受到潘家园商圈外溢商业氛围的长期影响,这使华威桥在生活配套的商业方面的服务业发展也比较成熟,在以古玩为核心潘家园产业的带动下,周边地区各种业态错位发展,潘家园眼镜城、海文商厦等商业项目也都得到了良好的发展,吸引了大量居住在东南部城区的居民前往购物。
商圈内大部分为老旧小区,居住人群也以本地居民为主,或是在附近工作的上班族。
楼市方面,没有新房供给。因为商圈便利的生活交通优势,和大量的住宅小区,人气很旺,房屋租赁和买卖业务非常活跃。
华威桥商圈土地资源稀缺,近期无新入市地块。距离华威桥商圈最近的招拍挂地块位于朝阳区王四营乡。
2021年5月,“北京市朝阳区王四营乡土地一级开发项目一期1304-L03地块R2二类居住用地”以545000万元成交,成交楼面价44664元/㎡,溢价率5%。该地块位于松榆里社区约6.5公里。
正在修建的地铁17号线,南起通州亦庄次渠东站,沿着大羊坊路向西北方向进入十里河地区,之后又沿着左安路、潘家园东路进入潘家园,最后继续向东进入昌平。
17号线的十里河站正好位于该区域的西南角,距离松榆里小区500多米,该线路的通车对这片区域会带动居住群体的关注,也会支撑片区房价稳定向前。
另外,根据《北京城市总体规划(2016年—2035年)》和《朝阳分区规划(国土空间规划)(2017年—2035年)》,未来潘家园区域将按照居民出行“300 米见绿、500 米入园”的生态园林城市标准,优化公园绿地布局,增加城市公园、小微绿地等各类公共空间。完善便民服务、停车设施、文化体育设施等民生保障功能。
老旧小区升级改造,对老旧小区抗震加固、节能改造等工作,着重解决老旧小区停车难问题。随着改造细节的不断深入,居住体验会不断提升,该地块的价值也会不断上升。
1.小区内部有公园,从单元楼下来,走上1分钟,即可到达公园,园修建了步道,假山、凉亭、座椅,环境优美,居住舒适。
2.小区周边有北京中山医院、北京中海中医院、朝阳急救中心等,距离适中,不会因为太近影响休息,也不会因为距离远不方便就医。
3.周边配套完善,银行、超市、菜市场、学校、医院,还有各类型的商贩卖着瓜果蔬菜等,吃穿住行样样都方便。
4.小区出门就有公交站、地铁站,14号线工大西门站,地铁10号线潘家园站,步行10分钟内即可到达;小区北侧、南侧还有多个公交站,步行几分钟就能到;距离东三环近,自驾出行方便,交通发达,出行便捷。
通过幸福里app查询,截至2021年8⽉8日,小区在售房源约30套,占全部房源的7.83%。
小区目前在售均价62479元/㎡,较上月环比上涨约0.27%。近6个月,小区整体均价在低于朝阳区、劲松商圈在售均价;上图可以看出,近6个月来小区挂牌价格稳中有升,平均涨幅低于同期朝阳区、劲松商圈涨幅,适合入手。
购房成本方面,拿在售的41.83㎡两室一厅户型为例,报价260万元。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%、二套80%。即该套房源首套首付为91万元,二套首付为156万元。
小区有40㎡-54㎡一居室、56㎡-71㎡两居室、54㎡-88㎡三居室。现选择 76.74㎡两室一厅和70.71㎡三室一厅进行分析。
户型面积 | 76.74㎡两室一厅 | 70.71㎡三室一厅 |
户型图 | ||
户型亮点 | 1.南、西、北三面有窗,采光效果良好 2.卧室与客厅分区明显,私密性较好 3.主卧、次卧带连通的阳台,空间宽敞,视野开阔 4.带独立储藏间,便于收纳 5.动静分区,卧室与厨房、卫生间、客厅相互分开,互不干扰 | 1.东、南、西、北四面有窗,采光效果优良 2.三间卧室、厨房、卫生间都带窗,通风很好 3.主卧面积较大,带独立阳台,居住非常舒适 |
户型缺点 | 1.玄关、过道较长,占用空间 2.卧室和卫生间分别在整个房屋的南北两端,距离较远,略显不便,且卫生间面积较小,略显局促 3.无餐厅,就餐需占用客厅,舒适性较差 | 1.客厅面积很小,且没有餐厅,公共空间较少 2.卫生间面积很小,洗漱空间有限 3.玄关和走廊占用部分面积,比较浪费 |
小区27号楼、29号楼、35号楼、37号楼、42号楼紧邻武圣路,过往车辆产生噪音,会受到影响。
1号楼和2号楼西侧就是潘家园社区医院,距离太近。23号楼和24号楼楼下就是松榆里公园,晨练和晚间广场舞的音乐声、锻炼的各种声音会影响到楼里居民的休息。建议选择时尽量避开。
较佳楼栋首选松二小区的31号楼、32号楼、33号楼,东区的10号楼、11号楼、12号楼、13号楼,距离公园适中,不临街,安静,卫生管理相对较好。
1.小区内有40㎡一居室,总价低,适合刚需客户选择。
2.小区内部环境优美,设有公园,园内修建了步道、假山、凉亭、座椅等,居住舒适,适合对小区环境要求较高的改善型客户选择。
3.小区周边配套齐全、交通便利,紧邻地铁站,有多路公交通过,很适合上班族选择。
截至2021年8⽉8日,华威桥商圈内无新房在售。距离小区最近的新房项目是丰台区成寿寺商圈的合生东三金茂府。
合生东三金茂府开发商为北京合盛恒嘉房地产开发有限公司,在售户型为125㎡-195㎡三居室和四居室,在售均价110000元/㎡,总价1900万元/套起,项目属于大面积、高总价小区。而松榆里社区房源在售均价62479元/㎡,且最高挂牌总价在550万元/套。
松榆里社区与合生东三金茂府项目差别较大,并不具备可比性。
小区均价低于华威桥商圈二手房均价,周边1公里范围内与松榆里社区均价相近的小区不多,现选取1公里范围内,房龄、均价与松榆里社区相近的武圣东里、美景东方进行比较。
小区名称 | 松榆里社区 | 武圣东里 | 美景东方 |
位置 | 朝阳华威桥 | 朝阳劲松 | 朝阳华威桥 |
住宅性质 | 商品房住宅/经济适用房/单位集体自建房 | 商品房住宅/单位集体自建房 | 商品房住宅 |
售价 | 62479元/㎡ | 59770元/㎡ | 66857元/㎡ |
交房时间 | 1990年-1993年 | 1960年-1997年 | 2002年-2012年 |
户型 | 40㎡-54㎡一居室 56㎡-71㎡两居室 54㎡-88㎡三居室 | 38㎡-61㎡一居室 54㎡-81㎡两居室 69㎡-81㎡三居室 | 43㎡-85㎡一居室 76㎡-130㎡两居室 76㎡-170㎡三居室 250㎡四居室 |
物业 | 北京房修一物业管理有限公司 | 北京京机兴物业管理有限责任公司 | 北京四海安信物业管理有限公司 |
物业费 | 0.50元/㎡/⽉-1.50元/㎡/⽉ | 0.50元/㎡/⽉-1.85元/㎡/⽉ | 1.80元/㎡/⽉-3.50元/㎡/⽉ |
优点 | 1.小区内就建有公园,休闲、健身十分方便 2.地理位置很好,紧邻三环,潘家园桥东南角,地铁、公交、都很方便 3.生活氛围浓厚,配套齐全,学校、医院、银行、商超、饭店等应有尽有 | 1.地理位置优越,交通出行非常便利 2.物业费用低廉,小区管理比较规范,服务态度很好 3.内部设施齐全,楼间距大,无遮挡,采光较好 4.住户稳定,治安管理很好 | 1.地理位置优越,距离地铁10号线和14号线都很近,出行方便 2.楼层较高,视野良好 3.小区安全措施到位,24小时门禁,管理规范 4.有地上和地下停车场,部分活动区域实现人车分流 5.绿化面积较高,亭台水榭布置考究,环境优美 |
缺点 | 1.房龄较老,设施老旧 2.物业管理不够规范,有小商贩出入,还有乱搭乱建的现象,卫生状况一般 3.道路较窄,停车位紧张,出入有些不便 | 1.小区房龄较老,卫生间设计整体偏小 2.内部道路狭窄,行车和泊车比较困难 3.小区内部34号楼附近有垃圾中转站,周边卫生条件较差 | 1.停车位租赁价格较高 2.小区户型面积大,居住人口较多,儿童比例高,比较吵闹 3.居民反映供暖效果一般,冬季较冷 |
分析 | 三个小区价格相差不大,松榆里社区属于中档水平,武圣东里较低,美景东方较高。房龄上松榆里社区也是介于武圣东里和美景东方之间。 户型上看,松榆里社区和武圣东里以小户型为主,以多层板楼为主,美景东方户型比较丰富,一局到四局都可选择,高层塔楼为主,同时绿化好,环境美。三个小区地理位置都比较优越,距地铁和交通干道都很近,出行方便,配套齐全。 综上,松榆里社区和武圣东里比较相近,适合预算不高的首套刚需客户;而预算充足、追求品质生活的客户可选择美景东方的合适户型。 |