金蝉南里小区位于朝阳区垡头板块，该板块北侧临近百子湾板块，南侧临近十八里店板块，西侧临近华威桥板块，东侧临近豆各庄板块。垡头板块位于朝阳区南侧，介于东四环和东五环之间。

垡头以前是北京有名的城乡结合部，历史上曾是北京五大工业基地之一——国有化工企业聚集地。随着北京炼焦化学厂、北京染料厂、首钢铁合金厂等一批大中型国有企业转制搬迁，特别是在垡头街道办事处接管翠城小区后，垡头街道过去的工业产业区逐步转变成以国有企业退休职工、农村占地转居人员、城区拆迁居民为主的居住小区。

板块内的优势是交通、生态和休闲配套，交通方面，板块北侧为京哈高速，左右分别为东四环和东五环路，地铁7号线横穿其中，自驾和公共交通上较为便捷。生态方面，板块内有诸多公园，如小武基公园、翠城公园、北焦公园、个园等，分布在板块各个区域，能够满足住户日常的遛弯跑步需求。

休闲方面是板块的一大特色，北京欢乐谷就位于板块内西北角，北京欢乐谷是国家AAAA级旅游景区，占地56万平方米，由华侨城集团创办，是集国际化、现代化的主题公园，同时也是夏日年轻人的玩乐天堂。另外，从欢乐谷往南100米，小武基桥往东300米处，就是小武基综合市场，是北京较大的古典家具批发市场，各类红木家具齐全，是红木收藏爱好者淘宝的好去处。

板块内小区多以大社区为主，分布在7号线两端，其中垡头站南侧主要由翠城馨园、翠城盛园、翠城熙园组成的翠城系列小区，房产属性为经适房和商品房混合类型；垡头站北侧主要是公房老小区金蝉北里和南里、垡头北里和西里，同时还有品质较好、楼龄较新的华侨城1、2号院；7号线双合站和焦化厂站附近有楼间距较大、采光较好的双合家园，其余多以化工厂宿舍为主，还有一部分安置房和公租房。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，2021年5月，垡头板块内王四营乡有三块土地进行拍卖，包括1304-L01地块被金地＋保利＋华润联合体，以31.5亿元上限价格＋公共租赁住房面积13900平方米拿下；1304-L02／L05地块，有融创、鲁能、招商＋城建＋五矿联合体三家参与竞拍，最终鲁能胜出，以30.95亿元上限价格＋公共租赁住房面积13800平方米竞得；1304-L03地块由招商＋五矿＋城建联合体以54.5亿元＋公共租赁住房面积24400平方米摘得。

朝阳东五环内，近几年都没有新地拍卖。土拍当天，三宗地均以接近底价成交，让原本以为被热抢的“三兄弟”意外遇冷。分析来看，三宗地块楼面价在4万/㎡左右，规定房价上限为71000万/㎡，除附加公租房面积外还要求其他配建，综合各方面的开发成本，再考虑到王四营附近公共交通的不完善，大柳树排水沟带来的环境问题等因素，王四营区域现状还不能撑起7万＋的房价，未来地块价值能否有所提升还需板块进一步的发展。

因环保而建又为环保而停的焦化厂，由于独特的地理位置，加之北京大力改善大气环境调整能源结构的相关政策，曾长期承担首都管道煤气供应重任的焦化厂停产搬迁成为必然。2006年，北京焦化厂全面停产后，垡头被重新规划建设，迎来新的生机和发展动力。垡头功能区北接北京CBD，南临北京经济技术开发区，东至通州新城，紧邻东南四环和京津塘高速，北接京沈高速，东接京津第二通道，是北京中心城与天津、河北等环渤海经济区距离最近的区域，是北京南城十个重要产业节点之一。

如今，东南五环五方桥附近，成片伫立的高炉和密密麻麻的管道见证了北京焦化厂几十年的辉煌历史，作为北京重要的工业遗存之一，在对厂区污染土地进行处理后，这里也建成了北京第一座工业遗址公园，与此同时周边的陶瓷厂、玻璃厂相继退出舞台之后，也都被改造成了各种文化产业园和创意园区等网红打卡地，此举不仅对该板块的发展起到促进作用，也会吸引追随潮流的人群加入其中。

1、小区内部环境优美，物业服务质量较好，马路定期有人打扫，电梯内部贴有告示板，方便用户知晓信息。

2、出行比较方便，从小区到欢乐谷景区地铁站口不足1公里，且小区门口就是公交站牌，有多路公交车经过。

3、小区周边配套完善，不仅有北京仁安医院、北京伟达慈丹医院门诊部等医疗场所，还有军拳道、功夫之星武术馆等健身场所。

4、小区内设有停车场，另外还设有电动车的停车棚和充电设备，为有车一族和在小区附近的上班族提供便利。

2021年7月，该小区挂牌均价为63303元/㎡。目前幸福里APP在售17套房源。从前6个月的价格波动来看，价格略有上涨，近期的价格上涨幅度波动较大，购房者需要谨慎选择。

具体购房成本方面，拿87.5㎡的两居为例，报价600万元：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为240万元，二套首付为480万元。

小区户型有50㎡-66㎡一居、80㎡-88㎡二居、86㎡三居。其主力户型是65.8㎡的一居和87.5㎡的两居。

6号楼、7号楼、8号楼位于小区内部，噪音较少。1-4号楼、6号楼、9-13号楼临街，会有一定的噪音污染。

5号楼南北分布，楼栋整体方正，使得户型过长，采阳、采光、通风会受到一定影响，购房者需要谨慎选择。

小区附近交通便利，周围有北京华侨城南站、金蝉南路西口等公交站以及地铁7号线欢乐谷景区站，适合在小区临近公交线路以及地铁7号线沿线工作的上班族选择。

小区内部基础设施完善，道路较为整洁，生活需求在小区内基本能够得到满足，且该小区环境优美，适合对居住配套、环境要求较高的人群选择。

小区内的户型以90㎡以下的小户型为主，且多数为一居和两居户型，适合预算有限的刚需人群选择。

截至2021年7月，垡头板块内目前无在售新房。附近的金盏乡板块的中海首开拾光里和北苑板块的天润福熙大道有新房项目。

其中中海首开拾光里项目是北京中开盈泰房地产开发有限公司打造的别墅项目，产品均为120㎡以上板塔结合楼层。目前均价70000/㎡，总价最低1000万元。

天润福熙大道项目是北京春光置地房地产开发有限公司打造的项目，目前最低售价为90000元/㎡，最低总售价为1700万元。

预算充足且对生活品质要求更高的人群建议选择上述新房项目。

垡头板块发展年限较长，新老小区均有，且大部分都是商品房，这里选择距离小区最近的垡头北里和北京华侨城2号院作为对比。