十里河商圈位于北京市朝阳区，地处南四环与南三环之间，内有三条地铁线路。

十里河商圈面积很广，得益于东西城各商圈的产业外迁，十里河商圈承接了包括建材、花鸟鱼虫、五金机电在内的多个成熟产业落位，使其从一个区域型商圈，逐渐蜕变为南三环外的热点商圈。

十里河商圈北侧为华威桥和潘家园商圈，南侧为小红门商圈，西侧为成寿寺商圈，东侧为十八里店商圈，周边商圈发展不一，联动效应尚可。

上世纪90年代，随着三环和四环的相继贯通，十里河渐渐形成了以家居卖场为特色的商圈属性。起初，很多消费者把十里河家居商圈定义为捡便宜的地方、周围环境较差、人口密度大等，但随着消费升级、品质提升，目前越来越多的高质量家居商业卖场已经入驻。

十里河商圈内包含有：北京市十八里店中学、北京市私立新亚中学、北京市第八十中学、星河双语学校等。

商圈内设置有3条地铁线路：地铁10号线、14号线、亦庄线。其中10号线能级较高，北接德胜门、六铺炕、马甸等多个强势产业带。14号线连接望京等区域以及北接首都机场线交通枢纽；亦庄线将北京经济技术开发区与北京主城区紧紧连接在一起，为产业的发展提供了坚实的交通保障。

另外，十里河商圈内医疗、生态环境配套，包含有三环肿瘤医院（二甲）、北京桃溪公园、分钟寺公园等。

十里河商圈内小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成，建筑密度并不算小，整体居住舒适度一般，其中老公房门槛价370-492万元、次新房门槛价235-2450万元，相对于朝阳区其余商圈，十里河的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。

适合部分对商业配套、交通优势敏感的朝阳区购房者。

十里河商圈土地开发成熟，用地饱和，周边最近一期的土拍信息，发生在商圈东南侧的旧宫商圈内。

2021年1月，合生创展以46.6亿元竞得大兴区旧宫镇地块，18家房企参与竞拍，溢价率10.88%，成交楼面价34998元/㎡，其土地性质为纯住宅用地，容积率2.2/2.4，45米限高，预计建设15层左右的小高层，且目前已开工建设。

此地块距离十里河商圈边缘6.8公里，且没有地铁直连，实际不会对商圈内存量住宅产生明显影响。

但临近十里河的旧宫商圈，随着配套日益完善，以及亦庄线的联通效应，会为十里河商圈的存量住宅带来价格上的负向影响。

比如截止2021年8月，十里河靠近肖村地铁站的次新房均价为6.6-7.7万/㎡，而两站之后的旧宫商圈，次新房均价为6-6.9万/㎡，而距离肖村地铁站最近的新房项目，仅三公里的中冶德贤公馆，售价也是7.7万/㎡，旧宫腹地的中南湾，新房单价是5.4万/㎡。

实际上在比价效应下，十里河的存量住宅购买力，正面临被南侧丰台各热点商圈瓜分的情况。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：十里河商圈的均价为6.7万/㎡，周边成寿寺商圈的均价为5.9万/㎡；潘家园商圈的均价为6.2万/㎡，小红门商圈的均价5.5万/㎡，宋家庄的均价5.8万/㎡。十里河商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。

由此可见，十里河商圈属于朝阳区南部价值相对较高的板块，比价效应下，十里河商圈的价值已被市场充分释放。

十里河商圈面积比较大，北侧紧贴潘家园商圈，这导致“圈子文化”很快延伸到十里河商圈，使得古玩城在十里河商圈内遍地开花，而且北侧双线交汇的十里河地铁站，未来又会有地铁17号线穿过，利好较多。

而十里河南侧区域，因为有亦庄线的关系，又与亦庄开发区联系紧密。

目前来看，虽然十里河商圈内的产业相对低端，但随着商圈内消费升级的展开，十里河商圈的未来，还是值得期待的。

1.小区内部的配套设施齐全，环境优美，绿化率为30%，安保工作较好，居住体验感较好。

2.小区建造时间为2006年-2012年，整体楼龄较小，楼栋外观较新，居住的舒适度高。

3.小区户型较多，户型面积跨度大，面积从42㎡到219㎡、一居室到四居室都有，适合人群广，用户选择也更多。

4. 小区周边配套较为齐全，出门就是公交站，376米处有地铁站，还包含了医疗、购物、学校等重要条件。

通过幸福里app查询，截至2021年8月13日，小区在售房源15套，占全部房源的1.3%，小区目前在售均价为71953元/㎡，环比上涨0.17%。近6个月，小区整体高于朝阳区、十里河商圈在售均价；从上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格较平稳，涨幅等同于同期朝阳区、十里河商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为42㎡一室户型，报价350万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为133.9万元左右，二套首付为217万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有42㎡的一居、97㎡-104㎡的两居、105㎡-158㎡的三居、182㎡-219㎡的四居。

现选择小区主力户型97㎡两室一厅一卫和125㎡三室两厅两卫进行分析。

小区含5栋20层的塔楼和5栋11层的板楼，塔楼采用两梯四户、两梯六户设计，板楼采用一梯两户设计，共有10栋楼，在此分为三个区域讨论。

小区的A区均为塔楼，并且A区临街，道路噪音较大，但是A区离小区出口较近，且东侧住户也能看见中心花园。

小区的B区均为板楼，但是相对离街道较远，道路噪音较小，且B区离中心花园与出入口较近，出入小区方便。

小区的C区为板楼，不临主干道，噪音相对最小，且离中心花园与车库较近。

适合在十里河商圈及周边商圈工作且有住房改善需求的用户选择。

小区内环境良好，设施较完善，容积率较低，居民活动空间广，安保严格，适合看重小区品质的用户选择。

小区出门就是公交站，376米远就是地铁站，适合有地铁交通依赖的用户选择。

小区周边设施较完善，医院、学校资源较为齐全，小区外也有幼儿园、银行。适合对周边配套有要求的用户选择。

目前，十里河板块内无新房在售。目前距离小区较近的有新房在售的板块是位于小区北向2.1公里的世茂北京天誉与西北向1公里的合生·缦云。

两个楼盘都为丰台区成寿寺商圈内新房楼盘，其中：

世茂北京天誉均价120000元/㎡，仅145㎡-215㎡在售，总价1750万元/套起；

合生·缦云均价120000元/㎡，198㎡-257㎡在售，总价2500元/套起；

喜欢大户型且预算充足的用户可以考虑世茂北京天誉与合生·缦云；而中海城风情苑北区房源最低挂牌总价在350万元/套，预算不足，且为想改善居住条件的用户可以考虑中海城风情苑北区。

中海城风情苑北区均价高于朝阳区与十里河商圈二手房均价，所以以1.5公里为范围，房龄接近、均价相近为选取标准，故下面选取方庄公馆、晶城秀府进行比较。