双井商圈位于北京市朝阳区，地处东三环至东四环之间，国贸CBD商圈以南、大望路商圈以西、东北侧为劲松商圈，是因CBD商圈的扩张而崛起的商圈。

商圈内高净值人口主要依托CBD商圈内的高端居住人群，尤其是在CBD工作的商务人士。其和CBD的关系既紧密，可以看做CBD的影子板块，但近两年自身优势开始凸显。

进入21世纪后，随着北京城市规划东拓的目标确定，CBD商圈开始加快建设，同时当时以重工业为主要产业的双井，也一改往日“灰头土脸”的模样，转身成为北京CBD的“后花园”。

双井商圈内包含有北京乐成国际学校、中央商务区实验学校、中育贝拉国际高中、北京乐成国际学校幼儿园等。

商圈内包含三条地铁线路：地铁7号线、10号线、14号线。其中，7号线连接欢乐谷、环球度假区等区域，10号线为环线，沿三环可以串联起国贸、太阳宫、苏州街等热点商圈。14号线连接望京等区域以及北接首都机场线交通枢纽。此外，双井商圈内还包含有三环线干道，无论是去奥体还是北京南站都比较方便。

商圈内生态环境配套主要有庆丰公园等，唯一的不足，是双井商圈内优质的医疗资源比较匮乏，不过结合其较好的地理位置，向北不到2公里就能到达北京市第一中西医结合医院（三甲）。

双井商圈内大部分楼盘的开盘时间在2000-2007年间，辅以少量老公房，其中户型产品普遍偏大，是典型的改善型需求的聚集地，建筑密度并不算小。

老公房门槛价310-470万元、次新房门槛价315-2480万元，相对于朝阳区其余商圈，双井的门槛价不算高，对刚需购房者还算友好。

双井商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查双井及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年8月：双井商圈的均价为8.2万/㎡，周边国贸CBD商圈的均价为8.1万/㎡，大望路商圈的均价为8.6万/㎡，劲松商圈的均价7.8万/㎡，建国门外的均价8.7万/㎡。双井商圈的均价在周边商圈中属于中等水平。

由此可见，双井商圈属于朝阳区内价值中等的板块，比价效应下，双井商圈的价值已被市场基本释放。

双井商圈，不只是CBD的“影子”。

双井近几年的崛起，远不止CBD的产业溢出这么简单，还有一个重要原因是其本身的规划能级，城市治理水平也相对较高。

据官媒报道，双井地区致力于构建“一轴两廊三圈四街区”的发展格局。“一轴”，即三环路CBD连接轴；“两廊”，即通惠河生态文化廊道（重点打造滨河生态绿道、大运河双井文化带）、广渠路都市经济廊道；“三圈”，即富力广场、乐成广场、合生汇三大商圈；“四街区”，即CBD商务生活服务活力街区、文化引领高质量发展示范街区、“1•3社区”基层社会治理深耕街区、高品质城市更新样板街区。

双井商圈的面积并不大，但城市治理水平却格局很高，这是一桩令人期待的事情，双井商圈的发展未来可期。

1、2005年-2007年的次新房，门卫尽责，小区封闭式管理，对来往人群有盘查，生活安全性较高。

2、人车分流，有地下停车场，车位充足，租金也不高，而且有产权车位可售，小区居民不必因停车问题烦恼。

3、绿化维护到位，小区内生态休闲配套皆有，居民日常散步、遛狗，可在小区内进行。

4、大坐标在成熟商圈内，十分钟路程有两条地铁站，周边商铺业态丰富，便于居民通勤、购物。

从幸福里APP的数据得知，截止2021年8月，小区在售房源有4套，在售均价102614元/㎡，对比上月上涨约1.48%。从这近6个月的数据来看，本小区挂牌均价高于双井商圈、朝阳区均价。图中可以看出，近6个月小区挂牌价稳中有升，上涨幅度高于双井商圈与朝阳区。从目前情况来看，小区的价格还是比较稳定的，可以继续观察后考虑入手。

购房成本方面，总价最低的为62㎡的一室一厅户型，报价600万元。从北京现在的普通住宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。因此，截止到2021年8月，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为240万元左右，二套首付为480万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共7栋楼953户，有62㎡一居、109㎡二居、146㎡三居、154㎡四居。

主力户型有109㎡二室一厅一卫、146㎡三室一厅二卫，这两种户型存量较多，故进行分析。

小区有1-3栋、5-8栋共7栋单元楼，小区北侧是百子湾南二路主干道，东侧是九龙山路主干道。

7栋单元楼除1栋、5栋存在部分东西朝向的户型，居住体验相对会较差，其它单元楼都是南北朝向。

其中1、5、6、7栋单元楼临近主干道，存在噪音污染。

小区中间是一个大花园，2、3栋的观景体验较好，并且周边无明显噪音源，居住环境较安静，建议选择。

小区位于双井商圈，适合在双井商圈及周边商圈工作有改善需求的购房者。

小区管理严格、内部环境优质、内部设施较齐全，对小区品质有要求的购房人群可以考虑。

小区周边商场、生态、交通资源相对齐全，对生活配套完备程度有较高要求的购房人群可以考虑。

小区距离九龙地铁站805米，对地铁出行有较高依赖度的买房用户可以考虑。

小区有62㎡的一居室小户型，上车价为600万元，适合刚需改善人群。也有154㎡的四居室大户型，上车价为1800万元，适合优质自住人群。

截止2021年8月，双井商圈内暂无新房在售。目前距离小区最近的新房是位于西北侧6公里内的尊悦光华、悠唐麒麟公馆和西南侧8公里内的首开璞瑅公馆、金茂东叁金茂府。

四个新房项目均为高总价小区，其中：

尊悦光华均价13000元/㎡，有133㎡-170㎡的三居室户型在售，总价1850万-2400万；

悠唐麒麟公馆均价112000元/㎡，有123㎡的二居室户型在售，总价1401万起；

首开璞瑅公馆均价106000元/㎡，有236㎡的四居室户型在售，总价2500万起；

金茂东叁金茂府均价110000元/㎡，有125㎡-195㎡的三居室-四居室在售，总价1350万-1900万；

四个新房项目都是面积在100㎡以上起步，总价均在1200万以上，适合优质自住人群，建议预算充足、对新房户型面积有要求、且不着急入住的购房者考虑悠唐麒麟公馆、金茂东叁金茂府。

截止2021年8月，乐成国际均价高于双井商圈二手房均价，我们选择以房龄、地理位置、均价为依据，选取石韵浩庭、A派公寓进行比较。