朝阳区位于北京市东部,跨越东、东北、东南部的三环、四环、五环区域,望京板块位于东北四环-五环之间,是四环外发展较早且成熟的板块。
板块内含两条地铁线路,两个产业核心区,是商业、产业、教育、医疗、居住平衡发展的板块之一。
板块内包含两条地铁线路为14号线东段、15号线,可直达奥林匹克公园、六道口、朝阳公园、大望路、北京南站、顺义南法信、国展等地。也可换乘1号线、4号线、5号线、6号线、7号线、8号线、10号线、13号线,可达北京城内外各个核心区及郊区。
板块内包含两个产业核心区:望京东北部区域,东北五环边望京国际研发园一带,分布电子通讯、医药业等产业,施耐德、摩托罗拉、爱立信、金汉王科技、双鹤药业等企业在此办公;中部绿地中心、望京SOHO、西门子大厦一带分布互联网、电子科技、汽车等产业,阿里巴巴、利星行、卡特彼勒、联想等公司在此办公。
从2009年,北京市发改委将此定位为“第二CBD”开始,历经十年发展,望京已成为北京东北区域互联网电子科技国际化创新产业区,与上地、西北旺、中关村齐头并进,是北京高端产业聚集发展区。
板块内主要干道有东北四环、东北五环、机场高速、京承高速、京密路,无论是去市区还是去顺义、首都机场都比较方便。
板块内商业、教育、医疗、生态环境配套完善且优质,亚洲最大的家居商场宜家家居、沃尔玛、新世界百货、凯德MALL、新荟城、方恒购物中心、三甲医院、大型公园等配套成熟。 板块周边2公里为亚运村、大山子、酒仙桥、太阳宫板块,享受其利好。
板块内主要为1988年-2018年建公房、回迁房、商品房社区,以56㎡-135㎡一居-三居为主,板块是朝阳各版块中热门且首付门槛较高的板块,主要吸引京东北区域职住平衡、对成熟配套有需求的人群。
板块内居住人群以区域内及周边外企员工、互联网员工、企事业单位职工、私企老板、外国人、演艺明星为主。由于外企众多,区域内居住了较多外籍人士,望京也是北京国际居住区之一。
2010年3月,经过84轮激烈角逐,远洋以40.8亿元将“朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地”收入囊中,折合楼面价2.7万/㎡,成为当时望京地区楼面单价地王。这也是“望京最后一块住宅用地”,这就是后来的远洋万和公馆,于2012年6月开盘,推出256㎡、280㎡、350㎡等大户型,均价在5万/㎡-6万/㎡之间,目前,二手房均价11万/㎡,255㎡三居报价3000万/套,340㎡五居报价4300万/套。
2018年10月31日,望京北部崔各庄2909-0603地块和2909-0604地块被首开+金地拿下,这就是后来的华樾北京,限制均价78148元/㎡,最高限价82055元/㎡,目前已基本售罄。值得一提的是,阿里巴巴新总部也在此,目前处于在建中。
近十年中,望京及周边区域土地“惜售”,由于望京区域配套成熟,产业丰富,未来在土地方面,一旦放出,会成为热点。
政策规划方面,望京板块未来发展主要围绕区域核心产业、科技创新及新兴产业、国际化商务、金融、传媒等,均为高端产业,为区域内注入人才及动能,利于板块内经济和文化发展,促进区域消费及职住平衡。
区域产业还在不断优化,望京北部阿里巴巴总部在建中,预计2024年建成,发展科技、金融、电商、文娱、健康、物流、新消费等产业。
预计建成后5年内,会给望京区域商业消费、购房等方面带来大幅发展,未来望京区域,会形成高端产业职住平衡生态圈。
区域房价方面,由于望京板块内部配套完善且优质,产业高端且丰富,人才资源聚集,未来发展预期看好。
区域内房龄跨度较大,未来上车望京人群主要以低总价老旧小区为主,区域内置换购房趋向侧重于低楼龄改善置业为主,对于改善型小区来说,由于大户型占比高,单套千万以上房屋较多,换手率较低。
1、居住品质方面:小区内部建筑品质较高,内部娱乐设施完善,并且小区人车分流,车位充足,停车位相对较宽松,居住舒适度高。
2、户型方面:小区户型齐全,主力户型为两居室和三居室,设计良好,充分考虑通风采光。
3、周边配套方面:小区周边商场众多,生活方便,有新荟城商场和凯德Mall购物中心等大型超市,也有果蔬好有机超市、新世界超市等日常生活所需的超市。
4、交通方面:小区距离地铁15号线极近,附近还有7条公共线路,交通便利。
从幸福里APP的数据得知,截止2021年9月,小区在售房源有17套。占总房源约0.8%。在售均价117529元/㎡,与上月持平。从这近6个月的数据来看,本小区挂牌均价高于朝阳区、望京商圈均价。图中可以看出,近6个月小区挂牌价稳中有升。从目前情况来看,小区的价格较稳定,有意向的业主不必担心价格有太大的波动。
购房成本方面,最小的86㎡的一室一厅户型,报价960万。从北京现在的普通住宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。因此,截止到2021年9月,结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为384万左右,二套首付为768万左右,仅供参考,实际首付以银行为准。
小区户型分布:小区有86㎡一居室,86㎡-102㎡两居室,112㎡-161㎡三居室、300㎡的四居室。
现选择小区主力户型86㎡两室一厅和127㎡三室一厅进行分析。
户型面积 | 86㎡两室一厅 | 127㎡三室两厅 |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、动静分区,不影响休息 2、有储藏室,便于储存物品 3、明厨设计,利于通风 | 1、主卧套间设计,有独立卫浴 2、卧室均为南向,采光好 |
户型缺点 | 1、卫生间为暗卫,不利于通风 2、南北不通透,不利于通风 3、卧室均为西向,容易有西晒困扰 4、只有一个阳台且阳台面积较小,不利于晾晒衣物 | 1、东侧卫生间为暗卫,不利于通风 2、只有一个阳台且阳台面积较小,不利于晾晒衣物 3、玄关正对餐厅,不美观 |
小区513号楼附近底商众多且临街,可能会影响居民正常休息,存在噪音污染和空气污染;10号楼、11号楼距离位于小区内部,环境相对较好且较为安静,居住体验较好。其余楼栋相差不大,居住体验也较为不错。
1、小区单价较高,面积较大,适合资金较充足的改善型人群购买
2、小区距地铁15号线望京东站较近,附近有7条公交线路,适合以地铁15号线为主要通勤方式的上班族购买。
3、小区距离208医院、望京医院等距离较近,适合在此上班的工作人群。
截至2021年8月,朝阳区望京板块暂无新房在售,现选择距离融科橄榄城三期小区距离较近,周边配套相差不大的丽都悦府小区进行对比。
丽都悦府位于朝阳区将台西路10号,由嘉裕房地产开发有限公司开发。截至2021年8月,在售户型面积有3种户型,最小的为187㎡三居室,最大的为217㎡四居室,单价为92000元/㎡,购房成本较多较高,按照面积最小的来计算,购房成本最低约为1720万/套。与融科橄榄城相比,丽都悦府面积较大,购房成本较高,楼栋品质相对来说更好,适合喜欢楼龄较新,需要改善居住环境并且购房预算充足的人群考虑。
板块内二手房较多,基于小区地段、商圈等多方面考量,现选取距离融科橄榄城较近的宝星华庭和远洋万和公馆进行比较。
小区名称 | 融科橄榄城三期 | 宝星华庭 | 远洋万和公馆 |
位置 | 朝阳 望京 | 朝阳 望京 | 朝阳 望京 |
交易权属 | 商品房住宅 | 商品房住宅 | 商品房 |
售价 | 117529元/㎡ | 83761元/㎡ | 116646元/㎡ |
建筑年代 | 2009年 | 2010年-2011年 | 2010年-2015年 |
户型面积 | 86㎡一室 86㎡-102㎡两室 112㎡-161㎡三室 300㎡的四室 | 124㎡-158㎡两室 140㎡-179㎡三室 230㎡-300㎡四室 | 173㎡两室 211㎡-291㎡三室 288㎡-360㎡四室 |
物业 | 第一太平融科物业管理有限公司 | 北京均豪物业管理有限公司 | 中远酒店物业管理有限公司 |
物业费 | 2.70元/㎡/月-4.30元/㎡/月 | 3.50元/㎡/月 | 6.98元/㎡/月-9.98元/㎡/月 |
优点 | 1、小区楼栋品质较好,建筑品质高 2、小区内人车分流,车位较为充足 | 1、小区内部安全监控系统齐全 2、小区挂牌均价低,总购房成本较低 | 1、45%绿化率,绿化面积大 2、楼间距大采光好 3、小区安保严格,物业管理水平高 |
缺点 | 1、公共设施和绿化后续维护不佳 2、非机动车随意停放 | 1、小区楼层较高,楼间距较小 2、小区物业管理一般 | 1、户型面积大,总购房成本高 2、物业费贵,生活成本高 3、车位相对紧张 |
分析 | 三个小区位置接近,区位上基本共享周边配套,地理位置好,交通便利。 建筑品质上,融科橄榄城三期小区与远洋万和公馆楼间距较大,整个小区较为宽敞,采光设计好,内部建筑品质较好于宝星华庭。小区物业管理上,远洋万和公馆物业水平较高一些,但相应的物业费相比其他两个小区高,物业成本高。停车方面,融科橄榄城三期小区内人车分流,停车位较为充足。宝星华亭停车位也较为充足。远洋万和公馆停车位紧张。居住环境方面,三个小区由于建筑年代较近,绿化总体较好,融科橄榄城小区内部卫生环境有待提高。 综合来看,远洋万和公馆适合大户型的改善型购房者。宝星华亭单价偏低,总购房成本较低,适合购房刚需人群。融科橄榄城三期小区挂牌单价高,总购房成本高,适合改善型人群。 |