朝阳区位于北京市东部，跨越东、东北、东南部的三环、四环、五环区域，望京板块位于东北四环-五环之间，是四环外发展较早且成熟的板块。

板块内含两条地铁线路，两个产业核心区，是商业、产业、教育、医疗、居住平衡发展的板块之一。

板块内包含两条地铁线路为14号线东段、15号线，可直达奥林匹克公园、六道口、朝阳公园、大望路、北京南站、顺义南法信、国展等地。也可换乘1号线、4号线、5号线、6号线、7号线、8号线、10号线、13号线，可达北京城内外各个核心区及郊区。

板块内包含两个产业核心区：望京东北部区域，东北五环边望京国际研发园一带，分布电子通讯、医药业等产业，施耐德、摩托罗拉、爱立信、金汉王科技、双鹤药业等企业在此办公；中部绿地中心、望京SOHO、西门子大厦一带分布互联网、电子科技、汽车等产业，阿里巴巴、利星行、卡特彼勒、联想等公司在此办公。

从2009年，北京市发改委将此定位为“第二CBD”开始，历经十年发展，望京已成为北京东北区域互联网电子科技国际化创新产业区，与上地、西北旺、中关村齐头并进，是北京高端产业聚集发展区。

板块内主要干道有东北四环、东北五环、机场高速、京承高速、京密路，无论是去市区还是去顺义、首都机场都比较方便。

板块内商业、教育、医疗、生态环境配套完善且优质，亚洲最大的家居商场宜家家居、沃尔玛、新世界百货、凯德MALL、新荟城、方恒购物中心、三甲医院、大型公园等配套成熟。 板块周边2公里为亚运村、大山子、酒仙桥、太阳宫板块，享受其利好。

板块内主要为1988年-2018年建公房、回迁房、商品房社区，以56㎡-135㎡一居-三居为主，板块是朝阳各版块中热门且首付门槛较高的板块，主要吸引京东北区域职住平衡、对成熟配套有需求的人群。

板块内居住人群以区域内及周边外企员工、互联网员工、企事业单位职工、私企老板、外国人、演艺明星为主。由于外企众多，区域内居住了较多外籍人士，望京也是北京国际居住区之一。

2010年3月，经过84轮激烈角逐，远洋以40.8亿元将“朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地”收入囊中，折合楼面价2.7万/㎡，成为当时望京地区楼面单价地王。这也是“望京最后一块住宅用地”，这就是后来的远洋万和公馆，于2012年6月开盘，推出256㎡、280㎡、350㎡等大户型，均价在5万/㎡-6万/㎡之间，目前，二手房均价11万/㎡，255㎡三居报价3000万/套，340㎡五居报价4300万/套。

2018年10月31日，望京北部崔各庄2909-0603地块和2909-0604地块被首开+金地拿下，这就是后来的华樾北京，限制均价78148元/㎡，最高限价82055元/㎡，目前已基本售罄。值得一提的是，阿里巴巴新总部也在此，目前处于在建中。

近十年中，望京及周边区域土地“惜售”，由于望京区域配套成熟，产业丰富，未来在土地方面，一旦放出，会成为热点。

政策规划方面，望京板块未来发展主要围绕区域核心产业、科技创新及新兴产业、国际化商务、金融、传媒等，均为高端产业，为区域内注入人才及动能，利于板块内经济和文化发展，促进区域消费及职住平衡。

区域产业还在不断优化，望京北部阿里巴巴总部在建中，预计2024年建成，发展科技、金融、电商、文娱、健康、物流、新消费等产业。

预计建成后5年内，会给望京区域商业消费、购房等方面带来大幅发展，未来望京区域，会形成高端产业职住平衡生态圈。

区域房价方面，由于望京板块内部配套完善且优质，产业高端且丰富，人才资源聚集，未来发展预期看好。

区域内房龄跨度较大，未来上车望京人群主要以低总价老旧小区为主，区域内置换购房趋向侧重于低楼龄改善置业为主，对于改善型小区来说，由于大户型占比高，单套千万以上房屋较多，换手率较低。

1、居住品质方面：小区内部建筑品质较高，内部娱乐设施完善，并且小区人车分流，车位充足，停车位相对较宽松，居住舒适度高。

2、户型方面：小区户型齐全，主力户型为两居室和三居室，设计良好，充分考虑通风采光。

3、周边配套方面：小区周边商场众多，生活方便，有新荟城商场和凯德Mall购物中心等大型超市，也有果蔬好有机超市、新世界超市等日常生活所需的超市。

4、交通方面：小区距离地铁15号线极近，附近还有7条公共线路，交通便利。

从幸福里APP的数据得知，截止2021年9月，小区在售房源有17套。占总房源约0.8%。在售均价117529元/㎡，与上月持平。从这近6个月的数据来看，本小区挂牌均价高于朝阳区、望京商圈均价。图中可以看出，近6个月小区挂牌价稳中有升。从目前情况来看，小区的价格较稳定，有意向的业主不必担心价格有太大的波动。

购房成本方面，最小的86㎡的一室一厅户型，报价960万。从北京现在的普通住宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。因此，截止到2021年9月，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为384万左右，二套首付为768万左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型分布：小区有86㎡一居室，86㎡-102㎡两居室，112㎡-161㎡三居室、300㎡的四居室。

现选择小区主力户型86㎡两室一厅和127㎡三室一厅进行分析。

小区513号楼附近底商众多且临街，可能会影响居民正常休息，存在噪音污染和空气污染；10号楼、11号楼距离位于小区内部，环境相对较好且较为安静，居住体验较好。其余楼栋相差不大，居住体验也较为不错。

1、小区单价较高，面积较大，适合资金较充足的改善型人群购买

2、小区距地铁15号线望京东站较近，附近有7条公交线路，适合以地铁15号线为主要通勤方式的上班族购买。

3、小区距离208医院、望京医院等距离较近，适合在此上班的工作人群。

截至2021年8月，朝阳区望京板块暂无新房在售，现选择距离融科橄榄城三期小区距离较近，周边配套相差不大的丽都悦府小区进行对比。

丽都悦府位于朝阳区将台西路10号，由嘉裕房地产开发有限公司开发。截至2021年8月，在售户型面积有3种户型，最小的为187㎡三居室，最大的为217㎡四居室，单价为92000元/㎡，购房成本较多较高，按照面积最小的来计算，购房成本最低约为1720万/套。与融科橄榄城相比，丽都悦府面积较大，购房成本较高，楼栋品质相对来说更好，适合喜欢楼龄较新，需要改善居住环境并且购房预算充足的人群考虑。

板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离融科橄榄城较近的宝星华庭和远洋万和公馆进行比较。