柳芳商圈位于北京市朝阳区，地处东二环和北三环东路之间。

柳芳商圈内的交通配套明显受到周边商圈的辐射利好，商圈外西南侧汇聚三条地铁线路的枢纽站能有效带动柳芳商圈内的资源汇聚。

柳芳商圈西侧为和平里商圈，北侧为西坝河商圈，东侧为三元桥、燕莎、亮马桥商圈，南侧为东直门商圈。这些邻近的商圈在配套上均属于成熟板块，商业资源非常发达。

1982年柳芳商圈开始兴建住宅区，1993年以后，随着与西侧商圈联通的道路开通，柳芳商圈的地段价值才开始释放。

现在柳芳商圈内北部区域包含有北京热力集团、应急总医院、燕丰商场等重点设施，侧重企业、商场资源的分布；

东侧与南侧区域包含北京电子科技职业学院、清华附中朝阳学校、天虹商场等重点设施，偏重教育和商业。

商圈西侧以购物、办公为主，包含国际家居建材购物中心、怡和阳光大厦、建达大厦等重点设施。

板块内医疗、企业、学校分布相对均衡，配套完善，对柳芳商圈的整体发展助力明显。

柳芳商圈内设有13号线柳芳站、光熙门站，以及一条在建的17号地铁线，预计2022年底开通。

商圈周边交通便利，向东驾车前往首都国际机场仅23公里；向南驾车7.5公里即可到达王府井商业街；向北驾车13公里即可到达奥林匹克森林公园；向西驾车10公里即可到达北京动物园。

从交通便捷性来看，以柳芳商圈为原点，周边20公里可以涵盖北京大部分热点区域，交通通达性极强。

柳芳商圈的住宅楼龄基本都在20年或20年以上，虽然楼龄较老，但地段不错，商圈内及周边的置业需求多样，总价跨度较大，230万-2900万区间的房子均有挂牌出售。

该商圈主要吸引看重交通便利、追求周边商业设施配套的刚需客群购买。

柳芳商圈内的土地开发成熟，无剩余空地可供住宅用地建设，商圈周围也均为东城区内的成熟开发板块，据查柳芳板块周边5公里内，近5年无新地成交。

查询幸福里APP得知，截止2021年7月，柳芳商圈均价为7.6万/㎡，周边三环内板块：和平里南均价12.0万/㎡、东直门内均价10.6万/㎡、东直门外均价10.2万/㎡、三里屯均价8.0万/㎡，均高于柳芳板块。

从周边临近的三环内商圈来看，柳芳商圈的均价处于区域低位，性价比明显。

细化来看，柳芳商圈内的资源分布主要包含两个热点区域。

以坝河为界，东侧三分之二的面积以国际展览中心为圆心排布资源，西侧三分之一面积以柳芳商圈内两处地铁站点为圆心排布资源。

坝河对整个柳芳商圈的区隔作用比较明显，穿过柳芳板块的地铁13号线恰好被坝河切割在柳芳商圈西侧。

造成了柳芳商圈东侧三分之二的面积难以充分享受地铁资源的辐射，两个热点区域中间的片区，造就了柳芳商圈北三环内的价值洼地现状。

从总体发展情况来看，柳芳商圈未来发展的确定性主要看商圈内在建的北京地铁17号线。该地铁线起始点为未来科技城北区站和亦庄站前区南站，途经昌平区、朝阳区、东城区和通州区，设歇甲村车辆段和次渠南停车场。可与地铁13号线、15号线、10号线等14条地铁换乘，能级非常高。

按照线路规划走向，未来17号线有很大概率，会在柳芳商圈东侧三分之二面积内设立一个地铁口。如果此项规划落实，整个柳芳商圈的板块价值很可能会得到进一步的提高。

总结来讲，柳芳商圈拥有强势崛起的基因，但就差一个交通支点，相信未来17号线建成之后，整个板块的价值会出现重构。

1、环境舒适，居住惬意。绿化率23%，不算高，但实际感受却不止23%，内种有高大树木以及其他景观植被，总体感觉还是非常不错的。

2、内部休闲娱乐设施完善。小区内设有羽毛球场、乒乓球室、祥和园公园等休闲娱乐设施，还配有生鲜超市以及卫生服务中心，可满足不同年龄段不同的休闲娱乐需求以及生活需求。

3、周边配套比较成熟，居民生活方便。地铁站、学校、公园、写字楼环伺小区四周，出行、购物、休闲娱乐、上班随心所欲。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源约15套，占全部房源的0.59%。小区目前在售均价77179元/㎡，环比上涨约0.31%。近6个月，小区整体均价在高过朝阳区在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格前后相差较大，2-5月低于柳芳板块在售均价，2-3月又一波小降，5-6月迎来一波大涨，直接超过柳芳板块在售均价。小区单价中规中矩，刚需上车以及刚需改善的购房者可以考虑。

购房成本方面，总价最低为一室一厅户型，报价325万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为113.7万元左右，二套首付为195万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

现选择小区主力户型41.72㎡一室一厅和52.23㎡两室一厅进行分析。

西坝河社区整体呈东北西南走向，外围一圈为塔楼和板楼排列，加上茂密的绿植遮挡，为社区内部营造安静的环境；中部蓝色区域为社区主体位置，东北西南朝向，同时能够享受到中心大片绿化的景观。其次是东南侧蓝色区域，能够观赏到对面街道中国国际展览中心的景观，相对还是不错的。

红色区域部分楼栋暂时比较尴尬，西北侧就是中铁二十一局在建地铁项目，会有噪音污染。

柳芳商圈内的土地开发成熟，无剩余空地可供住宅用地建设，商圈周围也均为东城区内的成熟开发板块，生态休闲资源丰富，小区内部环境优质，适合看重小区整体环境的购房者。

周边交通配套齐全，地铁、公交、自驾都很方便，西坝河中里社区最低上车价为325万的一室一厅，适合对通勤有要求刚需客户。

周边配套齐全，商业大厦较多，生态、购物、休闲场所丰富，小区最高总价为850万二室一厅，适合对生活配套完备程度有较高要求的购房者。

西坝河中里社区的总价区间不算大，刚需上车和刚需改善的购房者可以着重考虑该小区。

目前，柳芳板块内无新房在售，西坝河中里社区内也无新房在售。目前距离小区最近的有新房在售的板块是位于小区东北方向的朝阳酒仙桥板块。朝阳板块内共有13个新房在售项目，现挑选3个新房板块来做对比。

丽都悦府（朝阳酒仙桥）：均价92000元/㎡，总价2000万/套起。

华贸铂金墅（朝阳北苑）：均价75000元/㎡，总价15000万/套起。

天润福熙大道（朝阳北苑）：均价90000元/㎡，总价1700万/套起。

三个楼盘均为朝阳区内新房楼盘，其中，丽都悦府187㎡-290㎡在售，总价2000万元/套起；华贸铂金墅177㎡-223㎡在售，总价1500万元/套起；天润福熙大道在售199㎡及以上户型，总价1700万/套起。这些新房适合预算充足且对品质有较高要求的品改型购房者。而西坝河中里房源最低挂牌总价在325万元/套，房龄较老，更适合预算有限的上车一族。

小区均价接近柳芳商圈二手房均价，周边1公里范围内与西坝河中里均价相近的小区较少，现选取1公里范围内、房龄接近、均价与西坝河中里相近的柳芳南里和柳芳北里进行比较。