安苑北里居住区位于北四环与安立路交汇处安慧桥东南角，属于惠新西街板块。惠新西街板块在北三环和北四环之间，北起北四环，南至北土城东路、北三环东路，东起惠新东街、樱花园东街，西至安定路、樱花园西街。

惠新西街板块属于奥运功能区的人文发展板块，紧靠奥运功能区核心区域，东临国家奥林匹克体育中心和奥体文化商务园区。奥运功能区是朝阳区重点发展的三个功能区之一。惠新西街板块主要定位是宜居区，承载着奥运功能区及临近产业区人口的安居需求。

惠新西街板块属于非常成熟的建成居住区。交通方面，路网成熟，出行方便：轨道交通有5号线、10号线，开车临近安定路、北四环、北三环；配套方面，教育、医疗、购物、休闲样样齐全：板块内及周边，幼儿园、小学、初高中、大学齐全，三所水平很高的三甲医院，还有华堂商场、环宇荟、物美大卖场等等购物场所，又有奥体中心、元大都遗址公园等休闲场所。

板块内大部分小区建成时间在1980-2000年之间，按开发性质和建成年代可以分成两种：

一种是以住房保障的福利分房为目的开发的公房社区，建成年代多在90年前后。如安苑里、安苑北里、安苑东里、小关北里、惠新里、樱花园等小区。这类小区挂盘均价在7.3万/㎡-8.6万/㎡间，板楼、塔楼都有。

上车门槛、改善门槛都比较低，而且一些老公房、央产房性质的房屋还能突破非普线贷款303万的限制，进一步降低了购房门槛，非常适合预算有限的刚需上车和刚需改善。但是这些小区设计理念比较老旧，功能性不能很好的满足居住需求，比如户型不合理、停车位短缺；物业费较低，缺少现代化的物业管理，小区的安保、卫生、设备维护等比较一般。

一种是以住房改善的高品质商品房为目的开发的商品房社区，建成年代多在2000年前后。如千鹤家园、罗马花园、世纪嘉园、惠新苑、蓝珏苑、奥东18。这类小区挂牌均价在6.1万/㎡-9万/㎡，塔楼、塔板结合为主。这些小区已经考虑了现代生活的需求，绿化会进行园林设计，会有园林景观，建设有地下车库，开始有人车分流的概念；物业费较高，有专业现代化的物业管理，小区的安保、卫生、设施维护等比较好。

但是，因为是改善性的商品房，所以面积大、总价高，贷款受到非普线的限制，140平以上的属于非普宅，贷款一般在200万以内，购买还需要支付差额增值税，1.5%的契税，所以购房成本更高，贷款额度更低，购房门槛非常高。

综上，总体上惠新西街板块，以30-40年楼龄的老旧小区为主，改善性商品房楼龄也在20年左右，没有2010年以后的准新房小区。像大部分老旧小区为主的板块一样，居住人群以老住户为主，还有大量的租房户。因为小区老旧，总价较低，而且很多央产房可以高贷，小区的地段位置又非常好，所以惠新西街板块还是吸引了大量购房者。

因为门槛相对低，购房人群主要是刚需上车客户为主，或者预算非常有限的刚需改善客户。这些客户一般在附近工作，或者是朝外、三元桥、望京、中关村工作，坐地铁30-40分钟可以到达工作单位的人群。

惠新西街板块属于非常成熟的建成区域，近几年没有土地出让。

2021年5月朝阳区集中上市了10块土地，其中崔各庄乡出让的土地算是距离该板块最近的地块。崔各庄地块位于五元桥东侧五环外，三块地楼面价分别达到了5.7万、6.3万、6.5万，销售限价都为8.8万/平。东北五环外紧邻五环的地块都达到了6万+，惠新西街板块作为北四环的位置如果有地块出让的话妥妥上7万+，甚至更高。

但是这只能是假设了，因为北京四环内几乎不会有住宅土地出让了。土地价值就达到了7万+，周边老旧小区的售价一般在7.5—8万/平，所以未来这个地区的房价还有一定上升空间。

惠新西街板块目前已无建设用地，板块最大的利好就是奥运功能区整体的发展。奥运功能区作为朝阳区重点发展的三大功能区之一备受瞩目。根据《朝阳区十四五和2035远景目标纲要》中的信息，未来奥运功能区的主要提升方向为商业提升、产业提升、国际交往窗口提升、文化旅游提升和冬奥会利好。可以预见，未来奥运功能区会吸引大量来自世界各地的知名企业、文化团体，举办各种世界级的赛事、会议和展览。

惠新西街东侧紧邻奥体文化商务园区，商务写字楼林立，主打高端商务、如北投科创大厦和城奥大厦2020年刚刚运营。这些商务写字楼定位是科创文化和高端产业功能区的重要载体，会吸引大量高科技、创新型龙头企业和高端人才聚集。产业的发展和升级，吸引来大量的就业人口，会形成大量购房需求，利好惠新西街板块。

卖点一：小区地段极佳。

安苑北里居住区紧邻奥运功能区的核心区。小区西门距离奥体文化商务园区800米，是科创文化和高端产业功能区的重要载体，未来要打造成高科技、创新型龙头企业、高端人才聚集地。

卖点二：小区交通便利。

安苑北里居住区驾车方便，安慧桥的交通主干线贯通东西南北，可以辐射中关村、学院路、望京、朝外、三元桥等产业区。坐地铁也很方便，小区北门距离5号线惠新西街北口站500米。

卖点三：小区环境舒适。

小区内有小花园和小广场，健身设施和商业健身房，老人散步乘凉，孩子玩耍活动，平日体育锻炼都有场地。

卖点四：塔楼贷款不受限。

小区虽然楼龄较老，但是塔楼钢混结构依然可以满足组合贷要求，户型比较方正，楼栋分布合理互相遮挡较少，采光可以保证。两梯八户的梯户比也能基本满足电梯需求。

根据幸福里app数据，安苑北里小区2021年7月均价77790元/米，环比上涨0.16%，属于正常波动区间。挂牌房源中，一居室43㎡，挂牌总价在285-380万，两居室65和69㎡，挂价530-570万，三居室69-80㎡，挂价590-650万。

根据北京现行的普宅标准，五环内不高于467万，一居室属于普宅，两居室及两居以上就属于非普宅。

以三居室为例，最低挂价590万，因为非普线卡着一般首套贷款303万首付290万，二套贷款186万首付400万；但是有一个特殊情况，如果房子的属性是央产或者老公房，可以不受非普线限制，首套贷款65%，首付210万起，二套贷款60%，首付360万起。可见，央产和老公房首付降低很多，购房门槛也就相应降低。所以，安苑北里的央产或者老公房是比较推荐的。以上计算仅供参考，实际费用以银行评估为准。

一居室户型44㎡，优点：明厨通风性好不怕油烟；卧室有大阳台保暖性好，晾衣服方便，可以存放物品；户型方正无浪费面积，缺点：纯朝南不通透、客厅是暗厅不够明亮、暗卫无法通风容易潮湿。此户型虽然面积小，但是功能齐全，上车刚需可买。

两居室户型66㎡，优点：南北通透通风效果好；客厅打上隔断可改三居室非常灵活；户型方正，没有长过道空间利用率高，缺点：暗卫，无法通风换气，容易潮湿。此户型居住比较舒服，推荐购买。

三居室户型80㎡，优点：三面都有窗户亮堂，双阳台可以晾晒衣服、养花养草，户型方正空间利用率高，缺点：卫生间少，三居室只有一个卫生间；暗卫，同样无法通风容易潮湿；客厅朝北不亮堂；南向采光面积小，只有一个窗户朝南；南北不通透，通风差。三居室户型比较一般，预算有限，三居刚性需求客户可买。

小区的1#、3#、5#紧邻北四环噪音较大，这3栋楼相对独立在小区北侧，又各自独立。1#自己有个小院，物业管理一般；3#没有小院，管理非常差，不推荐；5#小院不大，但是管理很好，楼道都粉刷一新。

院里的几栋塔楼8#、9#、10#、11#楼体构造一样，管理都尚可，8#、9#、11#管理都不错，10#管理一般。从位置上来说11#位置最好，属于小区楼王位置，楼下有小广场和小花园，和主路距离又较远，没有遮挡，比较推荐。15#、17#，19#楼体构造一样，17号楼是五矿物业，管理较好。

板楼13#、20#，推荐13#，户数少，比较僻静，相对于20#干净一些。20#户数多，环境比较脏乱。

安苑北里适合人群：

1、对通勤距离和时间要求高。首先是在安苑北里附近工作的买房人，家门口上班实现了“离家近”的愿望，比如就在奥体、国家会议中心、中科院那几个所上班的；再就是5号线沿线工作的买房人，比如在东城区上班的，或者5号线换乘2号线能到东直门、朝外，换乘10号线到知春路、中关村、太阳宫、三元桥；最后是望京上班的，虽然地铁不能直达，但是直线距离非常近，开车过去20分钟。

2、首付有限但是对居住面积有要求的买房人。安苑北里620万左右就能买到能改小三居的75㎡户型，塔楼带电梯，建筑年代90年的钢混结构，组合贷可以25年，大大降低了购房成本。

片区内目前无新房在售。临近区域有两个项目：

一个是2020年上市的“小营路5号”，是旧有写字楼改造成的住宅项目，开发商是首创集团全资子公司首创经。项目将原来的写字楼“四方大厦”改造成为126套住宅+底商，住宅面积为109㎡-194㎡ 2居至4居，均价6.7万左右，总价在730万-1100万左右。精装修，准现房，产权年限为70年住宅，改造后剩余51年，土地到期正常续签。项目据说还有少量房源在售。

另一个也是2020年上市的“北京书院”，户型有67㎡、79㎡、93㎡、94㎡、139㎡的一居、两居、三居，总户数216，一期均价11.2万，总价750-1600万。北京书院2003年2月就拿下了开发地块，中间因为拆迁、案名侵权等风波，直到2019年年末才拿到预售证，也属于老项目新上市，产权年限剩余52年，土地到期正常续签。目前项目一期有少量房源在售，二期传说2021年7月开盘，二期售价待定。

小营路5号，单价奇低，原因写字楼结构改成住宅楼，楼体设计特别不合理，整体临街单向采光不通透，楼下还有底商，小区没有院落，没有停车位，住进去就像住在写字楼里的感觉。

北京书院整体体量很小，院落非常小，绿化几乎就是几个花坛那种感觉，密度大户型设计也不是很合理，但是单价11.2万，不算低，优点就是新房贷款不受限制，门槛低一些，而且毕竟是新房。

安苑北里和上面两个新房项目相比，是完全不同的产品，不具备互相替代性，安苑北里相比小营路5号和北京书院更宜居，总价远远低于两个项目，特别是北京书院。

安苑里与安苑北里紧邻，均价非常接近，安苑里代表的是临近的板楼社区；安苑北里与安慧里虽然不在一个板块，但是只相隔北四环，建成年代，楼体结构，户型设计非常接近，应该就是用的一个设计图纸。