拂林园小区位于朝阳区北苑板块。北苑板块整体位于北五环外，东临望京板块，西邻立水桥和奥森板块，南面是亚运村板块，北面是天通苑板块。板块内交通便捷，板块东侧是京承高速，南侧是北五环。板块内有地铁5号线穿过，居民出行非常方便。作为朝阳区新发展起来的居住板块，北苑板块内拥有完善的生活配套，已形成浓厚的居住氛围。

北苑作为朝阳区主要的住宅板块，板块内聚集了大量二手房。板块内二手房大多建于2000年后，大部分都是纯商品房，是朝阳区比较理想的居住区域。近年来，随着北苑板块的深入开发，有世茂、金茂等知名开发商落地深耕。目前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有上品+、K酷时尚广场等生活广场；生态休闲方面，板块内有北辰绿色中央公园、勇士营郊野公园等知名公园；医疗方面，板块有三级医院航空总医院，为板块内业主的健康保驾护航。

由于板块临近望京和亚运村的板块，因此虽然板块内没有产业，但是承接了这些产业板块的居住需求。目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工及在望京西二旗等板块工作的人员为主。由于板块早期开发建设完善，目前可开发土地稀缺，在售新房商品住宅有华贸铂金墅和润泽御府，目前存量不多。相对比下，二手房挂牌数量较多，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

由于发展早，北苑板块已经多年没有新地块入市，朝阳区近3年的商品住宅土地出让，也集中在朝阳区东部的金盏乡、王四营乡等地。距离板块最近的土地是2021年集中土拍的三块崔各庄乡地块，距离板块有将近7公里，对板块内二手房价格影响较小。

相比较几块崔各庄地块，距离板块更近的是位于昌平区东小口的两块地。两块地于2020年2月被拍出，其中绿城以63.6亿竞得HC-022、HC-027地块R2二类居住用地；首开+建工+住总联合体以78.8亿竞得HC-031地块R2二类居住用地、HC-030地块A33基础教育用地，

这两块地分别就是今天的两大热门盘奥海明月、奥森ONE，其中奥森ONE更是成为北京市2021年一季度的新房销冠。两宗地块均限均价58858元/平，最高限价64744元/平。这两个项目虽然距离板块仅有不足5公里的距离，但是对板块内二手房不会有太大冲击，一是两个项目目前已基本售罄，二是两个项目毕竟处于昌平，而朝阳从周边配套及区域前景的角度来讲还是更加优质。

根据朝阳分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）主要功能区布局规划图显示，北苑地区属于中关村朝阳园的产居融合发展组团。中关村朝阳区主要以新一代信息技术、科技服务业、软件和信息服务业为主，望京、酒仙桥板块为主要的产业区，而北苑则承接了其中的居住功能，为促进职住平衡提供了居住地。

另一方面，板块内的配套也在建设中，起自未来科学城、终到亦庄的地铁17号线，在板块内有清河营和勇士营两个地铁站，17号线北段预计2022年底开通。此外，在板块内还有在建的中国铁建广场，总建筑面积38.75万㎡，含6栋多功能综合性高层建筑、1栋写字楼、1座交通枢纽及超大型商业中心。

小区品质好，小区建成于2000年，但是小区内环境很好，目前小区内的各种配套都非常新。绿化水平也很高，内部还有超市等基础配套，让业主生活起来非常方便。

小区周边配套完善，小区位于北苑板块比较核心的位置，周边配套完善，小区外面就有一条底商街，里面有满足业主日常生活的各种配套。而小区距离西北面紧邻着北辰绿色中央公园，北面还有上品+和暖山生活两个大广场，业主购物休闲两不误。

小区交通情况好，小区的交通非常便利。位于小区北门外100米内就有北苑路北地铁站，是地铁5号线的站点，可以在3站内换乘13号线和15号线，业主出行非常方便。

小区户型好，小区目前在售户型从一居室到四居室均有包含，能满足不同购房人的需求。同时，拂林园的户型设计很吸引人，空间利用率高，客厅一般都带有阳台，采光好。

拂林园小区目前的挂牌均价是6.2万/㎡，在幸福里上面在售房源有14套，以121㎡-126㎡的两居室居多，总价在760万-930万间。根据幸福里APP显示，自2021年2月开始，小区的挂牌均价处于稳定小幅度波动阶段，整体价格略有上升，在2021年2月份该小区挂牌价仅为6.15万/㎡，截止2021年7月，每平米已增长近800元。参照北京市现行的普宅标准看，小区内目前的挂牌二手房都是非普宅，商贷首套首付为40%、二套首付为80%。以该小区目前挂牌最便宜的68㎡的一居室为例，该户型在售总价为510万元，首套购房人首付为204万，二套购房人首付为408万。

在幸福里上面，该小区2021年7月共有14套房源在售。在售主力户型为125㎡的两居和153㎡的三居，两个户型的分析如下：

125㎡两居室

户型优点：餐客一体，整体空间非常宽敞；卫生间干湿分离；有单独的储物间能够储存家里的杂物。

户型缺点：户型不是南北通透，户型也不是很方正；两个卧室都朝南，并且卧室的窗子都是朝东开的；总得来说，这个户型在2000年左右还比较流行，但是现在已经属于落后的户型了。

153㎡三居室

户型优点：餐客一体，客厅和厨房都有阳台；主卧朝南，采光好；两个卫生间方便日常生活。

户型缺点：户型不是南北通透；主卧和其余两个小卧室的面积相差无几，也没有衣帽间和独卫，主卧的功能性不强，户型设计过时。

楼栋选择方面，由于该小区楼间距较大，因此不需要担忧采光问题。而在生活噪音方面，由于小区内部配套较多，且零星分布在小区内，而且以商店、饭馆等人流型商业为主，因此大部分楼栋都无法避免会有些许日常噪音的存在，购房人买房时需要格外注意。除了内部噪音外，小区的26号楼、39-41号楼临近右堤路，日常会有车来车往，噪音影响会比小区内大。

比较适合该小区的购房人分两类，一类是在北京北部工作，比方说西二旗或者望京商圈等地，或者在5号线沿线工作的购房人，可以考虑该小区；此外，意向在北苑买房，但是购房预算不是特别充足的购房人也可以选择该小区的小户型。

目前北苑地块共有三个新房在售，分别是天润福熙大道、华贸铂金墅和润泽御府。其中华贸铂金墅和润泽御府都是在售的别墅产品，和拂林园性质不同，面对的客群不同，因此不具备可对比性。唯一具备对比性的是天润福熙大道，该项目于2008年拿地，已开盘多期，目前属于尾盘在售阶段，销售户型也以大户型为主，单价约为9万/㎡，总价1700万起。

该项目对比拂林园，优势在于产品好，无论是内部环境、绿化水平还是户型设计，都更符合现在的购房需求，这点是拂林园不能相比的。但是拂林园也有自己的优势，其一在于拂林园价格低，无论是总价还是单价，拂林园的价格明显更友好；其次，拂林园更贴近奥体板块，周边配套更完善，天润福熙大道更贴近昌平的天通苑板块，周边配套和拂林园相比逊色很多。因此，两个产品在定位上还是有很大区别的，天润福熙大道更接近豪宅，对购房人的购买力要求很高，而拂林园更贴近改善产品。

二手房对比里，由于小区周边的万科星园、天月园等挂牌单价比拂林园高出1万/㎡，为了避免价格因素对小区对比产生太多影响，因此选择了和该小区距离3公里范围内、在售单价最接近的林奥嘉园和天居园进行对比。