双井商圈位于北京市朝阳区，地处东三环至东四环之间，国贸CBD商圈以南、大望路商圈以西、东北侧为劲松商圈，是因CBD商圈的扩张而崛起的商圈。

商圈内高净值人口主要依托CBD商圈内的高端居住人群，尤其是在CBD工作的商务人士。其和CBD的关系既紧密，可以看做CBD的影子板块，但近两年自身优势开始凸显。

进入21世纪后，随着北京城市规划东拓的目标确定，CBD商圈开始加快建设，同时当时以重工业为主要产业的双井，也一改往日“灰头土脸”的模样，转身成为北京CBD的“后花园”。

双井商圈内包含有北京乐成国际学校、中央商务区实验学校、中育贝拉国际高中、北京乐成国际学校幼儿园等。

商圈内包含三条地铁线路：地铁7号线、10号线、14号线。其中，7号线连接欢乐谷、环球度假区等区域，10号线为环线，沿三环可以串联起国贸、太阳宫、苏州街等热点商圈。14号线连接望京等区域以及北接首都机场线交通枢纽。此外，双井商圈内还包含有三环线干道，无论是去奥体还是北京南站都比较方便。

商圈内生态环境配套主要有庆丰公园等，唯一的不足，是双井商圈内优质的医疗资源比较匮乏，不过结合其较好的地理位置，向北不到2公里就能到达北京市第一中西医结合医院（三甲）。

双井商圈内大部分楼盘的开盘时间在2000-2007年间，辅以少量老公房，其中户型产品普遍偏大，是典型的改善型需求的聚集地，建筑密度并不算小。

老公房门槛价310-470万元、次新房门槛价315-2480万元，相对于朝阳区其余商圈，双井的门槛价不算高，对刚需购房者还算友好。

双井商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查双井及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年8月：双井商圈的均价为8.2万/㎡，周边国贸CBD商圈的均价为8.1万/㎡，大望路商圈的均价为8.6万/㎡，劲松商圈的均价7.8万/㎡，建国门外的均价8.7万/㎡。双井商圈的均价在周边商圈中属于中等水平。

由此可见，双井商圈属于朝阳区内价值中等的板块，比价效应下，双井商圈的价值已被市场基本释放。

双井商圈，不只是CBD的“影子”。

双井近几年的崛起，远不止CBD的产业溢出这么简单，还有一个重要原因是其本身的规划能级，城市治理水平也相对较高。

据官媒报道，双井地区致力于构建“一轴两廊三圈四街区”的发展格局。“一轴”，即三环路CBD连接轴；“两廊”，即通惠河生态文化廊道（重点打造滨河生态绿道、大运河双井文化带）、广渠路都市经济廊道；“三圈”，即富力广场、乐成广场、合生汇三大商圈；“四街区”，即CBD商务生活服务活力街区、文化引领高质量发展示范街区、“1•3社区”基层社会治理深耕街区、高品质城市更新样板街区。

双井商圈的面积并不大，但城市治理水平却格局很高，这是一桩令人期待的事情，双井商圈的发展未来可期。

1、环境舒适，居住惬意。绿化率36%，小区内种有高大树木以及喷泉、长廊，总体生活环境舒适。

2、整体品质较好，楼龄较新，外立面以及内部设施保养较好。

3、内部配套设施完善，小区内设有凉亭、健身场所、中心花园等，生活便利且舒适。

4、周边配套比较成熟，居民生活方便。地铁站、大商场、文创园环伺小区四周，出行、购物、休闲娱乐、上班随心所欲。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源约26套，占全部房源的1.92%。小区目前在售均价84495元/㎡，环比上月上涨约1.40%。近6个月，小区整体均价在高过朝阳区在售均价，但低于双井在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，涨幅较小。从目前情况来看，价格平稳，推荐入手。

购房成本方面，总价最低为1室0厅户型，报价315万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为151.2万元左右，二套首付为214.2万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共有5栋楼，其中1栋为商业楼，4栋住宅楼共1355户，有34㎡-73㎡的一居、109㎡的三居。

现选择小区主力户型67㎡一室一厅和62㎡一室一厅进行分析。

时代国际嘉园楼栋整体排布不规则，稍显杂乱。

2、3号楼位于小区内部，享受到安静环境的同时也能更好享受小区绿色景观资源。建议优先选择这两块区域的房间。

4号楼整体靠近街道，来往车辆造成的噪音污染较为严重；1号楼西侧和北侧比较靠近街道，噪音污染较大，购房者需要重点关注。

适合在双井商圈及周边商圈工作的人群购买。

小区可选择户型较多，一居到三居，且主力户型一居室的总价较低，适合预算有限的人群购买。

周边大型商场众多且距离地铁站较近，适合对通勤和周边配套有要求的人群购买。

小区内部绿化率36%，绿化程度较高，适合对小区内部环境有要求的人群购买。

目前，双井板块内无新房在售。目前朝阳区内有新房在售的板块是位于小区东北方向的朝阳酒仙桥板块。朝阳板块内共有13个新房在售项目，现挑选3个新房板块来做对比。

丽都悦府（朝阳酒仙桥）：均价92000元/㎡，187㎡-290㎡在售，总价2000万/套起。

华贸铂金墅（朝阳北苑）：均价75000元/㎡，177㎡-223㎡在售，总价1500万/套起。

天润福熙大道（朝阳北苑）：均价90000元/㎡，在售199㎡及以上户型，总价1700万/套起。

三个楼盘均为朝阳区内新房楼盘，而时代国际嘉园房源最低挂牌总价在315万元/套。预算有限，且为刚需上车的购房者可以考虑时代国际嘉园。如果预算在2000万左右，仍然可以选择时代国际嘉园，小区总价最高的房子为1240万，整体品质较高、绿化环境好。如果追求新房，那可以选择上述的三个新房小区。

小区均价低于双井商圈二手房均价，周边2公里范围内与时代国际嘉园均价相近的小区较少，现选取1公里范围内、房龄接近、均价与时代国际嘉园相近的天之骄子和苹果社区南区进行比较。