上京新航线小区属于朝阳区望京商圈，其中朝阳区位于北京市东部，跨越东、东北、东南部的三环、四环、五环区域，望京板块位于东北四环-五环之间，是四环外发展较早且成熟的板块。板块内含两条地铁线路，两个产业核心区，是商业、产业、教育、医疗、居住平衡发展的板块之一。

板块内包含两条地铁线路为14号线东段、15号线，可直达奥林匹克公园、六道口、朝阳公园、大望路、北京南站、顺义南法信、国展等地。也可换乘1号线、4号线、5号线、6号线、7号线、8号线、10号线、13号线，可达北京城内外各个核心区及郊区。板块内包含两个产业核心区：望京东北部区域，东北五环边望京国际研发园一带，分布电子通讯、医药业等产业，施耐德、摩托罗拉、爱立信、金汉王科技、双鹤药业等企业在此办公；中部绿地中心、望京SOHO、西门子大厦一带分布互联网、电子科技、汽车等产业，阿里巴巴、利星行、卡特彼勒、联想等公司在此办公。从2009年，北京市发改委将此定位为“第二CBD”开始，历经十年发展，望京已成为北京东北区域互联网电子科技国际化创新产业区，与上地、西北旺、中关村齐头并进，是北京高端产业聚集发展区。 板块内主要干道有东北四环、东北五环、机场高速、京承高速、京密路，无论是去市区还是去顺义、首都机场都比较方便。 板块内商业、教育、医疗、生态环境配套完善且优质，亚洲最大的家居商场宜家家居、沃尔玛、新世界百货、凯德MALL、新荟城、方恒购物中心、三甲医院、大型公园等配套成熟。 板块周边2公里为亚运村、大山子、酒仙桥、太阳宫板块，享受其利好。

板块内主要为1988年-2018年建公房、回迁房、商品房社区，以56㎡-135㎡一居-三居为主，板块是朝阳各版块中热门且首付门槛较高的板块，主要吸引京东北区域职住平衡、对成熟配套有需求的人群。 板块内居住人群以区域内及周边外企员工、互联网员工、企事业单位职工、私企老板、外国人、演艺明星为主。由于外企众多，区域内居住了较多外籍人士，望京也是北京国际居住区之一。

2010年3月，经过84轮激烈角逐，远洋以40.8亿元将“朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地”收入囊中，折合楼面价2.7万/㎡，成为当时望京地区楼面单价地王。这也是“望京最后一块住宅用地”，这就是后来的远洋万和公馆，于2012年6月开盘，推出256㎡、280㎡、350㎡等大户型，均价在5万/㎡-6万/㎡之间，目前，二手房均价11万/㎡，255㎡三居报价3000万/套，340㎡五居报价4300万/套。2018年10月31日，望京北部崔各庄2909-0603地块和2909-0604地块被首开+金地拿下，这就是后来的华樾北京，限制均价78148元/㎡，最高限价82055元/㎡，目前已基本售罄。值得一提的是，阿里巴巴新总部也在此，目前处于在建中。近十年中，望京及周边区域土地“惜售”，由于望京区域配套成熟，产业丰富，未来在土地方面，一旦放出，会成为热点。

政策规划方面，望京板块未来发展主要围绕区域核心产业、科技创新及新兴产业、国际化商务、金融、传媒等，均为高端产业，为区域内注入人才及动能，利于板块内经济和文化发展，促进区域消费及职住平衡。区域产业还在不断优化，望京北部阿里巴巴总部在建中，预计2024年建成，发展科技、金融、电商、文娱、健康、物流、新消费等产业。预计建成后5年内，会给望京区域商业消费、购房等方面带来大幅发展，未来望京区域，会形成高端产业职住平衡生态圈。区域房价方面，由于望京板块内部配套完善且优质，产业高端且丰富，人才资源聚集，未来发展预期看好。区域内房龄跨度较大，未来上车望京人群主要以低总价老旧小区为主，区域内置换购房趋向侧重于低楼龄改善置业为主，对于改善型小区来说，由于大户型占比高，单套千万以上房屋较多，换手率较低。

1.小区楼栋大部分为板楼结构，—梯两户设计，多数房源南北通透，采光好，且户型方正，尤其落地窗和大阳台设计。

2.大面积户型居多，小区有45㎡的一居室、99㎡-108㎡的二居室、85㎡-174㎡的三居室、255㎡的四居室，选择范围较广。

3.小区位于北京东北部，临近望和公园、建福宫等旅游景点，给小区居民日常休闲提供更多的选择性。

4.外部条件方面，小区周边已经形成了适合居住的商业氛围，大门两侧底商满足生活各个方面，周边多达十几个超市。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源约31套，占全部房源的15.4%。小区目前在售均价98738元/㎡，环比上涨约0.16%。上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格平稳略上涨，从目前情况来看，小区价格趋于稳定。

购房成本方面，总价最低为45㎡一室一厅户型，报价580万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，即该套房源首套首付为232万，二套首付为464万，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有45㎡的一居室、99㎡-108㎡的二居室、85㎡-174㎡的三居室、255㎡的四居室，三居室占较大比重，现选取主力户型139㎡三居室和155㎡三居室进行分析。

小区311号楼、313号楼临近主干道路利泽西二路，会有噪音干扰；302号楼、304号楼远离主干道路，相对来说安静一点，建议优先选择；309号楼、308号楼下有公园和健身器材，能够满足居民日常休闲。

1、小区相对周边小区宜居属性高、安静，且居住人群以中老年为主，很适合家里有老人的家庭。

2、小区均价较高，户型面积较大，适合购房预算资金足够且对住房面积要求较高的购房者。

3、小区交通便利，临近北京市朝阳区地铁14号线东段，适合以地铁14号为主要交通方式的上班族。

截止2021年8月18日，朝阳区望京板块没有新盘项目，故选择建国门外板块的尊悦光华和朝外大街板块的悠唐麒麟公馆进行对比。

尊悦光华位于朝阳区建国门外光华东里1号院，由北京盛华夏房地产开发有限公司开发，定位改善型产品。目前在售户型最小面积为133㎡三室，最大为171㎡三室，单价130000元/㎡起，购房成本最低约为1700万/套。与上京新航线相比之下，尊悦光华更适合家庭人员较多的改善型人群。

悠唐麒麟公馆位于朝阳区朝外大街三丰北里，由北京兆泰集团股份有限公司开发，临近地铁二号线与六号线交汇的朝阳门地铁站。目前小区在售户型仅有123㎡的两居，单价112000元/㎡起，该户型购房成本约为1401万/套。与上京新航线小区相比之下，悠唐麒麟公馆项目更适合预算充足的改善型人群。

望京板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离上京新航线较近的望馨花园、东湖湾(西区)进行比较。