石佛营商圈位于北京市朝阳区,紧邻东四环外,内有一条地铁线路。
石佛营受国贸CBD商圈的外溢影响较大,但在“环CBD”商圈中,石佛营是最弱势的商圈之一。
该商圈北侧为朝阳公园东商圈,南侧为八里庄商圈,西侧为团结湖商圈,东侧为朝青商圈;均是发展较为完善的商圈,它们之间优势各异,产业互补,联动效应尚可。
“石佛营”原为“石府营”,“府”字在当地发“fu”第二音,与“佛”字音相近,经过多年演变,人们就逐渐忘记了原始地名的叫法,反而认为“石佛营”才是该处地名的本字。
从北京城市规划图上来看,石佛营商圈属于中心城区,但作为比较上规模的保障房、回迁房基地存在,一直默默无闻,但人气不弱。
石佛营商内包含有北京市日坛中学实验学校、白家庄小学迎曦分校、北京市蓓蕾幼儿园、艾德维尔双语幼儿园等。
轨交方面,包含1条东西走向的地铁6号线,该线路是除1号线以外的,又一条横穿北京主城的地铁线路,西接朝阳门、南锣鼓巷,东接常营、通州副中心等热门商圈。商圈内的十里堡站,虽然不算人流特别大的站点,但也帮助石佛营商圈输送了不少东西向溢出的购买力。
另外,石佛营商圈内医疗、生态环境配套包含有北京京医中医医院与红领巾公园等,其医疗配套不算优质,但堪堪够用,而红领巾公园是北京城东重要的青少年拓展基地。
商圈内,小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成,建筑密度较大。其中,老公房门槛价250-500万元、次新房门槛价300-600万元,相对于朝阳区其余商圈,石佛营的门槛价偏低,对刚需购房者比较友好。
石佛营商圈较低的单价与总价,加上西南方就是国贸CBD商圈,因此,吸引了部分上班通勤的外溢购买力。
石佛营商圈土地开发成熟,用地饱和,周边商圈同样属于高度成熟板块,据查石佛营及周边5公里商圈,近5年均无地块供应和成交。
查询幸福里app得知,截止2021年7月:石佛营商圈的均价为6.9万/㎡,周边朝阳公园东商圈的均价为10.6万/㎡;八里庄商圈的均价为7.0万/㎡,朝青商圈的均价7.8万/㎡,团结湖商圈的均价7.1万/㎡。综上,石佛营商圈的均价在周边商圈中属于偏低水平。
由此可见,石佛营商圈属于朝阳区内价值较低的板块,比价效应下,石佛营商圈的价值还有待释放。
石佛营虽然离CDB商圈不远,但由于面积较大的红领巾公园存在,一定程度上阻隔了购买力的传导。
商圈截止2021年8月,唯一的地铁站位于南侧边缘,也一定程度上让商圈北侧靠近姚家园路的区域,在交通上比较孤立。
不过,根据地铁线路规划,在建中的北京地铁3号线,将在石佛营北侧边缘设立站点,这条东起金盏乡,南连东四十条的地铁线路,将会为石佛营带来商圈价值的较大提升。
1、生活氛围浓厚,小区的建筑是以板楼为主,小区内邻里气氛融洽,生活氛围非常温馨。
2、小区绿化做的很不错,中间的中心花园比较宽阔,景色怡人,和外围的环境区别很大。
3、小区周边配套丰富,休闲娱乐有去处,居民生活质量有保障。
4、小区交通便利,交通十分便利,500米以内有10个公交站可供选择,步行3分钟可达最近的地铁站。
通过幸福里app查询,截至2021年8月,小区有41在售房源,占小区总房源的2.9%。小区目前在售均价76479元/㎡。近6个月,小区整体均价高于朝阳区均价差距不大,也高于石佛营商圈的均价;上图可以看出,近6个月来小区挂牌价格总体存在比较稳定;从目前情况来看,小区价格平稳,适合入手。
购房成本方面,总价最低为52㎡一室户型,报价375万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为143.4万元左右,二套首付为232.5万元左右,仅供参考,实际首付以银行为准。
小区户型分布:小区有52㎡-98㎡一居、116㎡-154㎡二居、130㎡-312㎡三居,122㎡-435㎡四居及以上
现选择小区主力户型为146.33㎡两室一厅户型和218.74㎡三室一厅户型进行分析。
户型面积 | 146.33㎡ | 218.74㎡ |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、户型比较方正,房间设计的比较合理。 2、东面有大面积阳台,有利于通风换气。 3、朝东采光面积巨大,居住体验好。 | 1、户型下方比较方正,空间利用率比较高。 2、客厅面积比较大,日常活动比较舒适。 3、采光面积比较大,居住体验好。 |
户型缺点 | 1、南北不通透,采光通风还是受影响。 2、两个卫生间为暗卫,不利于通风换气。 | 1、一个卫生间为暗卫,不利于通风。 2、南北不通透,采光通风受影响。 |
公园1872是板楼和板塔结合的结构。
由于首先看1号区域不临街,而且是南北朝向,采光好,而且可以看到小区中心和四周的绿化,视野不错,所以1号区域为楼栋选择的首选。
然后是2号区域临街,有噪音污染,而且是东西朝向,采光会差一些,所以为楼栋选择的次选。
小区绿化做的好,适合对居住环境有要求的购房者考虑。
小区居住氛围比较和谐,居民关系融洽,适合长久居住型购房者考虑。
小区内户型、总价跨度比较大,其中52㎡一房的上车价375万元;而434㎡五房的户型,上车价在4100万元,适合刚需、刚需改善以及终极改善购房者考虑。
小区交通条件十分便利,距离最近的地铁站直线距离200米左右,适合依赖轨道交通的购房者考虑。
至2021年7月,公园1872商圈无新房在售。周边板块发展也相对成熟,没有新房项目出售。
据幸福里APP得知,公园1872在售户型总价段为300-4000万元/套起。
总价对比全北京在售新盘来看。
丰台卢沟桥板块的熙悦天寰89㎡-138㎡三居室-四居室,510万元/套起。
丰台宋家庄板块的元熙华府121㎡-146㎡三居室,1113万元/套起。
朝阳酒仙桥板块的丽都悦府187㎡-354㎡在售,总价2000万元/套起。
以上新房均位于郊环板块,对地段价值认同不敏感,追求居住品质、户型优良的购房者可以考虑。
小区均价高于石佛营商圈二手房均价,周边1公里范围内与公园1872均价相近的小区不多,现选取朝阳区临近板块房龄接近、单价与公园1872比较相近的华业玫瑰郡、星河湾进行比较。
小区名称 | 公园1872 | 华业玫瑰郡 | 星河湾 |
位置 | 石佛营 | 石佛营 | 朝青 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 76479元/㎡ | 79926元/㎡ | 81627元/㎡ |
交房时间 | 2008年-2014年 | 2008年 | 2006年-2008年 |
户型面积 | 52㎡-435㎡一居室-五居室 | 93.61㎡-103.33㎡两居室 | 587㎡-755㎡四居室-六居室 |
物业 | 北京招商局物业管理有限公司 | 北京华兴物业管理有限责任公司 | 广州星河湾物业管理服务有限公司北京分公司 |
物业费 | 5.48元/㎡/月-6.00元/㎡/月 | 3.50元/㎡/月 | 6.00元/㎡/月 |
停车费 | 1350元/位/月 | 500元/位/月 | 600元/位/月 |
优点 | 1、绿化做的好,绿化率33.7%。 2、居民生活氛围和谐,居民关系融洽。 3、离地铁比较近,交通便利。 4、物业管理好,安保系统很严密,居民财产安全有保障。 | 1、小区外立面较好,观感较好。 2、小区内部配套较好,居住体验感较强。 3、小区周边配套较好,生活便捷。 | 1、楼间距大,采光普遍比较好。 2、内外配套齐全,生活质量有保障。 3、绿化做的不错,绿化率60%。 4、停车位比较很多,停车问题小。 |
缺点 | 1、小区临近主干道,噪音污染比较大。 2、小区可选户型比较少。 | 1、小区物业一般。 2、小区围墙破旧,造成安全隐患。 3、小区楼栋临街,存在噪音污染。 | 1、大户型居多,可选户型比较少。 |
分析 | 三个小区挂牌均价星河湾高一些,三个小区建成年代差不多,周边配套也基本相同,但有略微差距。三个小区均地处配套成熟区,交通体验上是公园1872小区最好,出行便捷。小区内部情况来看,公园1872是安保系统做的比较好的;绿化方面,星河湾是三个小区中做的最好的,公园1872和华业玫瑰郡的绿化中规中矩;物管方面,公园1872的物管严格,略胜一筹;停车方面,三个小区都没有太大问题,公园1872情况稍微好一些。 综上,公园1872小区的性价比很高,大户型比较高,在售房源比较丰富。 |