石佛营商圈位于北京市朝阳区，紧邻东四环外，内有一条地铁线路。

石佛营受国贸CBD商圈的外溢影响较大，但在“环CBD”商圈中，石佛营是最弱势的商圈之一。

该商圈北侧为朝阳公园东商圈，南侧为八里庄商圈，西侧为团结湖商圈，东侧为朝青商圈；均是发展较为完善的商圈，它们之间优势各异，产业互补，联动效应尚可。

“石佛营”原为“石府营”，“府”字在当地发“fu”第二音，与“佛”字音相近，经过多年演变，人们就逐渐忘记了原始地名的叫法，反而认为“石佛营”才是该处地名的本字。

从北京城市规划图上来看，石佛营商圈属于中心城区，但作为比较上规模的保障房、回迁房基地存在，一直默默无闻，但人气不弱。

石佛营商内包含有北京市日坛中学实验学校、白家庄小学迎曦分校、北京市蓓蕾幼儿园、艾德维尔双语幼儿园等。

轨交方面，包含1条东西走向的地铁6号线，该线路是除1号线以外的，又一条横穿北京主城的地铁线路，西接朝阳门、南锣鼓巷，东接常营、通州副中心等热门商圈。商圈内的十里堡站，虽然不算人流特别大的站点，但也帮助石佛营商圈输送了不少东西向溢出的购买力。

另外，石佛营商圈内医疗、生态环境配套包含有北京京医中医医院与红领巾公园等，其医疗配套不算优质，但堪堪够用，而红领巾公园是北京城东重要的青少年拓展基地。

商圈内，小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成，建筑密度较大。其中，老公房门槛价250-500万元、次新房门槛价300-600万元，相对于朝阳区其余商圈，石佛营的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。

石佛营商圈较低的单价与总价，加上西南方就是国贸CBD商圈，因此，吸引了部分上班通勤的外溢购买力。

石佛营商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查石佛营及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：石佛营商圈的均价为6.9万/㎡，周边朝阳公园东商圈的均价为10.6万/㎡；八里庄商圈的均价为7.0万/㎡，朝青商圈的均价7.8万/㎡，团结湖商圈的均价7.1万/㎡。综上，石佛营商圈的均价在周边商圈中属于偏低水平。

由此可见，石佛营商圈属于朝阳区内价值较低的板块，比价效应下，石佛营商圈的价值还有待释放。

石佛营虽然离CDB商圈不远，但由于面积较大的红领巾公园存在，一定程度上阻隔了购买力的传导。

商圈截止2021年8月，唯一的地铁站位于南侧边缘，也一定程度上让商圈北侧靠近姚家园路的区域，在交通上比较孤立。

不过，根据地铁线路规划，在建中的北京地铁3号线，将在石佛营北侧边缘设立站点，这条东起金盏乡，南连东四十条的地铁线路，将会为石佛营带来商圈价值的较大提升。

1、生活氛围浓厚，小区的建筑是以板楼为主，小区内邻里气氛融洽，生活氛围非常温馨。

2、小区绿化做的很不错，中间的中心花园比较宽阔，景色怡人，和外围的环境区别很大。

3、小区周边配套丰富，休闲娱乐有去处，居民生活质量有保障。

4、小区交通便利，交通十分便利，500米以内有10个公交站可供选择，步行3分钟可达最近的地铁站。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区有41在售房源，占小区总房源的2.9%。小区目前在售均价76479元/㎡。近6个月，小区整体均价高于朝阳区均价差距不大，也高于石佛营商圈的均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格总体存在比较稳定；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为52㎡一室户型，报价375万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为143.4万元左右，二套首付为232.5万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型分布：小区有52㎡-98㎡一居、116㎡-154㎡二居、130㎡-312㎡三居，122㎡-435㎡四居及以上

现选择小区主力户型为146.33㎡两室一厅户型和218.74㎡三室一厅户型进行分析。

公园1872是板楼和板塔结合的结构。

由于首先看1号区域不临街，而且是南北朝向，采光好，而且可以看到小区中心和四周的绿化，视野不错，所以1号区域为楼栋选择的首选。

然后是2号区域临街，有噪音污染，而且是东西朝向，采光会差一些，所以为楼栋选择的次选。

小区绿化做的好，适合对居住环境有要求的购房者考虑。

小区居住氛围比较和谐，居民关系融洽，适合长久居住型购房者考虑。

小区内户型、总价跨度比较大，其中52㎡一房的上车价375万元；而434㎡五房的户型，上车价在4100万元，适合刚需、刚需改善以及终极改善购房者考虑。

小区交通条件十分便利，距离最近的地铁站直线距离200米左右，适合依赖轨道交通的购房者考虑。

至2021年7月，公园1872商圈无新房在售。周边板块发展也相对成熟，没有新房项目出售。

据幸福里APP得知，公园1872在售户型总价段为300-4000万元/套起。

总价对比全北京在售新盘来看。

丰台卢沟桥板块的熙悦天寰89㎡-138㎡三居室-四居室，510万元/套起。

丰台宋家庄板块的元熙华府121㎡-146㎡三居室，1113万元/套起。

朝阳酒仙桥板块的丽都悦府187㎡-354㎡在售，总价2000万元/套起。

以上新房均位于郊环板块，对地段价值认同不敏感，追求居住品质、户型优良的购房者可以考虑。

小区均价高于石佛营商圈二手房均价，周边1公里范围内与公园1872均价相近的小区不多，现选取朝阳区临近板块房龄接近、单价与公园1872比较相近的华业玫瑰郡、星河湾进行比较。