中国铁建国际城小区位于朝阳区北苑板块。北苑板块整体位于北五环外，东临望京板块，西邻立水桥和奥森板块，南面是亚运村板块，北面是天通苑板块。板块内交通便捷，板块东侧是京承高速，南侧是北五环。板块内有地铁5号线穿过，居民出行非常方便。作为朝阳区新发展起来的居住板块，北苑板块内拥有完善的生活配套，已形成浓厚的居住氛围。

北苑作为朝阳区主要的住宅板块，板块内聚集了大量二手房。板块内二手房大多建于2000年后，大部分都是纯商品房，是朝阳区比较理想的居住区域。近年来，随着北苑板块的深入开发，有世茂、金茂等知名开发商落地深耕。目前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有上品+、K酷时尚广场等生活广场；生态休闲方面，板块内有北辰绿色中央公园、勇士营郊野公园等知名公园；医疗方面，板块有三级医院航空总医院，为板块内业主的健康保驾护航。

由于板块临近望京和亚运村的板块，因此虽然板块内没有产业，但是承接了这些产业板块的居住需求。目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工及在望京西二旗等板块工作的人员为主。由于板块早期开发建设完善，目前可开发土地稀缺，在售新房商品住宅有华贸铂金墅和润泽御府，目前存量不多。相对比下，二手房挂牌数量较多，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

由于发展早，北苑板块已经多年没有新地块入市，朝阳区近3年的商品住宅土地出让，也集中在朝阳区东部的金盏乡、王四营乡等地。距离板块最近的土地是2021年集中土拍的三块崔各庄乡地块，距离板块有将近7公里，对板块内二手房价格影响较小。

相比较几块崔各庄地块，距离板块更近的是位于昌平区东小口的两块地。两块地于2020年2月被拍出，其中绿城以63.6亿竞得HC-022、HC-027地块R2二类居住用地；首开+建工+住总联合体以78.8亿竞得HC-031地块R2二类居住用地、HC-030地块A33基础教育用地，

这两块地分别就是今天的两大热门盘奥海明月、奥森ONE，其中奥森ONE更是成为北京市2021年一季度的新房销冠。两宗地块均限均价58858元/平，最高限价64744元/平。这两个项目虽然距离板块仅有不足5公里的距离，但是对板块内二手房不会有太大冲击，一是两个项目目前已基本售罄，二是两个项目毕竟处于昌平，而朝阳从周边配套及区域前景的角度来讲还是更加优质。

根据朝阳分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）主要功能区布局规划图显示，北苑地区属于中关村朝阳园的产居融合发展组团。中关村朝阳区主要以新一代信息技术、科技服务业、软件和信息服务业为主，望京、酒仙桥板块为主要的产业区，而北苑则承接了其中的居住功能，为促进职住平衡提供了居住地。

另一方面，板块内的配套也在建设中，起自未来科学城、终到亦庄的地铁17号线，在板块内有清河营和勇士营两个地铁站，17号线北段预计2022年底开通。此外，在板块内还有在建的中国铁建广场，总建筑面积38.75万㎡，含6栋多功能综合性高层建筑、1栋写字楼、1座交通枢纽及超大型商业中心。

1、小区品质好，小区作为建成于2010年后的房子，在绿化景观、产品设计、户型设计等方面都具备极强的竞争力，好的产品也是小区能够保值被市场认可的基本体现。

2、小区物业好，小区的物业是开发商自持的中铁建物业。作为国企控股的物业公司，中铁建物业常年位居“国内物业50强”。而且物业日常工作认真负责，受到业主的信赖，这也是房子能够保值甚至增值的重要因素。

3、小区周边配套完善，小区位于北苑板块开发多年的成熟生活区内，周边无论生活配套还是出行配套都非常齐全，业主日常生活方便。

4、小区户型多，可供购房人选择多。小区的主力户型从58㎡的一居室到155㎡的三居室均有，给了不同额度购房人更多的选择，相比较周边小区基本都是大户型在售，中国铁建国际城的户型还是很友好的。

在幸福里APP上，中国铁建国际城7月的挂牌均价是8.1万/㎡，在幸福里上面在售房源有15套，以61㎡-102㎡的两居室居多，总价在510万-930万间。根据幸福里APP显示，自2021年2月开始，小区的挂牌均价处于稳定上升阶段，在2021年2月份该小区挂牌价仅为7.8万/㎡，截止2021年7月，每平米已增长近3000元。参照北京市现行的普宅标准看，小区内目前的挂牌二手房都是非普宅，商贷首套首付为40%、二套首付为80%。以该小区目前挂牌最便宜的58㎡的一居室为例，该户型在售总价为546万元，首套购房人首付为218万，二套购房人首付为436万。

在幸福里上面，该小区2021年7月共有15套房源在售。在售主力户型为91㎡和102㎡的两居室，两个户型的分析如下：

91㎡两居室

户型优点：餐客一体，整体空间非常宽敞；主卧和客厅朝南，而且主卧带有3.7㎡的阳台，能存储物件还能观看景色。

户型缺点：户型不是南北通透，户型也不是很方正；卫生间没有窗子，厨房也过于狭小。

102㎡两居室

户型优点：户型南北通透，主卧和客厅朝南，客厅面宽3.78米，还带有观景阳台，视野非常好；主卧带有独卫，私密性高。

户型缺点：两个卫生间都没有窗子，通气和采光都不好；次卧面积小，空间利用不合理。

楼栋选择方面，由于该小区楼间距较大，因此不需要担忧采光问题。而在生活噪音方面，9号楼、15号楼和16号楼紧邻北苑东路，日常噪音会比较大；其余楼栋位于小区中间，或邻近非主路，生活噪音较小，而且小区内的高密度绿化也能起到吸收噪音的效果。

比较适合该小区的购房人分两类，一类是在北京北部工作，比方说西二旗或者望京商圈等地，或者在13号线沿线工作的购房人，可以考虑该小区；此外，意向在北苑买房，购房款充裕且对居住环境要求高的购房人适合该小区。

目前北苑地块共有三个新房在售，分别是天润福熙大道、华贸铂金墅和润泽御府。三个在售新房均位于小区周边2公里范围内，和该小区享有相同的配套，因此根据配套做对比意义不大。相比较下，从小区本身的定位出发做对比能够轻松帮助购房人做排除。

三个新房里面，华贸铂金墅和润泽御府都是在售的别墅产品，和中国铁建国际城面对的客群不同，因此对比的意义不大。唯一具备对比性的是天润福熙大道，该项目于2008年拿地，已开盘多期，目前属于尾盘在售阶段，销售户型也以大户型为主，单价约为9万/㎡，总价1700万起。

可以看出相比天润福熙大道，中国铁建国际城的优势在于有小户型，上车价格更低。而且天润福熙大道由于拿地时间长，剩余产权年限上也不具备太大优势。而天润福熙大道最大的优点就在于其是纯新房，对于有新房情结的购房人而言，其会是更好的选择。

二手房对比里，选择和该小区距离相近、价格相近的中国铁建花语城及润泽公馆进行对比