华龙美树小区地处朝阳区东端的管庄商圈，位于东五环、东六环之间，该商圈北靠常营商圈，东接通州区，西邻定福庄，南侧是双桥商圈。板块经过多年发展，已经形成成熟的居住生活氛围，良好的生态、交通、商业等配套，能完全覆盖人们的日常生活需求。

交通方面，管庄板块北侧有地铁6号线黄渠站、常营站和草房站，途经站点可分别换乘14号线、10号线、2号线、8号线等，通达国贸、西二旗、南锣鼓巷等地。南侧有八通线东西贯穿，在该板块设有双桥站和管庄站。不止如此，板块内还有朝阳路和京通快速路，两条线路呈平行状态，其中京通快速路成为连接朝阳区和城市副中心的主要道路之一，便利的交通条件是很多购房者选择该板块的原因之一。

商业部分，板块内有长楹天街购物中心、陆港城、管庄家居文化广场、plus925购物中心、北岸商业广场等，加上常营体育公园、连心园社区休闲广场、管庄地区文化广场、北京八里桥公园、西会公园等生态休闲场所，极大地提升居住体验。

教育方面，板块内有八里桥小学、北京市实验外国语学校、朝阳区第二实验小学管庄校区、北京第二外国语学院附属中学（管庄东里校区）、北京科技大学管庄校区等；医疗方面，板块内有中国建筑材料科学研究总院管庄东里医院、北京百好堂中医门诊部，医疗资源相对匮乏，主要以中小型医疗机构或社区服务站为主。

板块内现在的居住人群大体可以分为两部分，首先早期因城乡结合部的发展业态，吸引了部分从内环拆迁或该板块下属行政村的人口，其次，随着CBD东扩，管庄板块因较好的地理位置，也受到不少在国贸板块工作的人群青睐。楼市方面，目前该板块暂无新房供给，均以二手房为主，可选择性较多。

截至2021年6月1号，管庄板块内并无土地出让计划，二手房市场暂不会因为新的土地入市造成相同属性的二手房小区价格波动。且根据北京市规划和自然资源委员会网站显示，最近的一块土地出让是2011年交易的管庄北二里住宅及公建用地，以配建回迁安置商品房和公共租赁住房为主，从如今市场行情看，该项目并未对周边二手房房价造成影响。后续需注意的是板块内有无旧改计划。

作为中心城区的重要组成部分，朝阳区一直热度不减，从官方发表的2017年—2035年分区规划看，朝阳将建设具有国际影响力和竞争力的和谐宜居国际化城区。该板块下的管庄商圈自然也会受大趋势带动。

且管庄西侧就是定福庄，为国家文化产业创新实验区所在地，东侧衔接通州区，左邻右舍带来的发展红利成为管庄厚积薄发的动力。其次，北京地铁22号线的规划，将串联CBD 核心区、定福庄组团、城市副中心、燕郊高开区、平谷新城等重点功能区，成为北京与河北之间首条跨省地铁线路，该线路在管庄商圈设有管庄站，与八通线交汇。轨交建设是一个区域发展的重要因素之一，相信未来22号线的建成通车也将会给管庄商圈带来相应红利。

1、小区安保严格，安全系数比较高，监控、门禁、安保巡逻等措施能够有效保障居民安全。

2、小区定时有人专门清洁，环境干净整洁，绿化覆盖率较高，居住舒适。

3、小区是板楼社区，楼栋分布合理，采光采阳比较好。

4、小区周围交通便利，紧邻地铁八通线双桥站，周围的公交站也比较多。

5、小区周边商业氛围浓厚，外部底商较多，步行约十分钟就能到达万达广场。

根据幸福里APP查询，截止到2021年7月，华龙美树小区挂牌房源共10套，挂牌均价为56026元/㎡，环比上涨0.07%。

从近6个月的价格波动趋势来看，房价有波动但幅度不明显，价格比较稳定。

具体购房成本方面，拿主力户型的100㎡两居为例，报价560万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为224万，二套首付为448万。

小区户型有37㎡-60㎡的一居、97㎡-110㎡的两居、107㎡的三居、160㎡的四居及以上，主力户型为100㎡两居。现选择小区主力户型100㎡两居及60㎡一居进行分析。

小区3号楼、5号楼和6号楼在小区中间位置，环境安静，观景较好，建议优先考虑。

小区1号楼和2号楼北侧是朝阳辅路和在建的平谷线，存在一定的噪音污染情况。

4号楼非南北朝向，采光采阳会有一定影响。

小区主力户型是100㎡的两居，均价低于朝阳区平均价格，适合追求性价比的购房人群。

小区物业安保工作细致到位，对于追求居住安全、生活私密性的购房者可优先考虑。

小区紧邻地铁八通线，公交线路较多，适合在商圈附近和地铁八通线沿线工作的人群。

小区楼栋均为板楼，绿化率较高，内部配套设施完善，生活气息浓郁，适合追求生活品质的人群。

截止到2021年7月，管庄板块内没有在售新房项目，所以选择与华龙美树同为住宅项目且距离较近的北京东湾项目和鑫苑盛世天玺项目相比较。

北京东湾项目是北京黄海房地产开发有限公司打造的住宅项目，均价为68500元/㎡，户型有58㎡-60㎡的一居、69㎡-98㎡的两居、106㎡-129㎡的三居和128㎡-159㎡的四居，比较齐全。对比华龙美树小区，北京东湾项目的价格更高，但该项目配建英式自然园林，居住环境相对更好，而且位于通州运河核心商务区，周边配套比较齐全，适合资金较为充裕的人群。

鑫苑盛世天玺项目是由鑫苑北京睿豪荣通房地产开发有限公司打造的住宅项目，户型有89㎡-117㎡的三居和128㎡-142㎡的四居，均价为63000元/㎡，总价最低为540万。与华龙美树小区相比，鑫苑盛世天玺项目是精装修交付，户型种类较少，但容积率更低，属于低密度小区，居住更为舒适，而且车位充足，适合有改善需求的人群。

管庄板块内二手房报价21003元/㎡-80737元/㎡之间，价格跨度比较大，所以选择与华龙美树小区价格相近的常楹公元小区和北京新天地五期小区来做比较。