亚运村小营商圈位于北京市朝阳区,地处北四环与北五环之间,内有两条地铁线路,作为被亚运村商圈环抱的商圈,两个商圈高度相似,但不完全一样。
实际上,亚运村小营商圈的开发背景,本身就是亚运村商圈在土地开发饱和后的向东延伸,而开发完成之后,因其较新的楼龄、较高的住宅品质,不断吸引西侧亚运村商圈,以及东侧望京商圈的购房者前来置业、置换。
亚运村小营商圈北侧为亚运村、北苑商圈,南侧为惠新西街、芍药居商圈,西侧为亚运村商圈,东侧为望京商圈,这些周边商圈产业不同,各有特色,与亚运村小营商圈之间的联动效应强劲。
亚运村小营商圈内,包含2条地铁线路:15号线、5号线。
其中,东西向的15号线能级较高,向东直连首都机场,其站点关庄站设立在商圈中部偏北的区域,南北走向的地铁5号线,向南可以直连东单商圈,其站点大屯路东站,也是设立在商圈中部偏北的区域。
另外,商圈内还包含陈经纶嘉铭分校、芳草地国际世纪小学、万和城世纪小学等。
商圈内的医疗、商业、生态休闲设施配套包括,北京阳明中医门诊部、亚运村中医医院、远洋未来广场、黄草湾郊野公园、华汇紫薇公园等。
亚运村小营商圈内,住宅年代横跨1990年-2010年,主要以次新房、老公房混合社区构成,建筑密度并不大,整体舒适度良好。老公房门槛价210-525万元、次新房门槛价600-930万元,相对于朝阳区其余商圈,亚运村小营的总价跨度大,能容纳各种购房需求。主要吸引在四环外工作的购房者,以及望京、亚运村的通勤人口。
亚运村小营商圈内,近5年内没有新增土地供应或成交。
据查,临近亚运村小营商圈的奥体商圈,在2018年11月,北京北辰实业股份有限公司以86.6亿元竞得奥体中心区地块,成交楼面价17804元/㎡。
此地块虽然临近亚运村小营商圈,但由于奥体公园,以及亚运村商圈的区隔存在,所以此地块的成交对亚运村小营商圈内的房价没有明显影响。
与相邻的亚运村商圈一样,亚运村小营商圈最明显的软肋在商业设施上,商圈内唯一成规模的商业设施仅有远洋未来广场,商圈内虽然大量存在沿街商铺,但不足以支撑居民的购物、游乐需求。
而与亚运村商圈不同的是,亚运村小营商圈的医疗资源同样匮乏,商圈内仅有的北京阳明中医门诊部、亚运村中医医院,诊疗能力相对有限,距离商圈最近的三甲医院,是三公里外的中日友好医院。
从产业走向来看,西侧的望京商圈,钦定的外溢接班人为来广营商圈,望京产业的外溢暂时与亚运村小营不太有强联系。
目前来看,亚运村小营的发展前景还是需要以亚运村商圈为依托,而亚运村商圈的软肋还未改善,所以可以预见2-3年内亚运村小营的两项软肋不会有改观。
但据北京日报报道,商圈内闭店3年的北辰购物中心,将在2021年底改建开放,其功能转型为新型写字楼项目,计划以“北辰新空间”的全新身份整体亮相,届时邻近区域的小区热度可能会出现提升。
1.周边配套相对完善,学校、医院、休闲场所遍布,居民基本需求和高品质生活追求都能得到满足。交通便利,公交站地铁站步行可达,出行通勤便利。
2.品质感受好,道路规划好,内部车辆有序停放,车辆行人进出互不干扰。整体观感不错。小区物业日常清洁工作到位。
3.小区绿化高,环境优美,空气清新。微观来看,小区设施齐全。宏观来看,多个大型森林公园环绕,生态环境优良。是居民休闲娱乐的好去处。
4.小区有78.89㎡-213.00㎡一居到四居,空间大,是刚改及品改购房者的福音。
通过幸福里app查询,截至2021年7月,小区在售房源14套,占全部房源的0.68%。小区目前在售均价76606元/㎡,环比上涨约0.80%。近6个月,小区整体均价低于亚运村小营在售均价;上图可以看出,近6个月来小区挂牌价格平稳,稳中有升,适合入手。
购房成本方面,总价最低为99.07㎡二室一厅户型,报价690万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为420.9万元左右,二套首付为524.4万元左右,仅供参考,实际首付以银行为准。
小区户型分布:78.89㎡一居、90.00㎡-98.00㎡两居、133.00㎡-213.00㎡三居、106.00㎡-181.00㎡四居。
小区主力户型为136.42㎡三室一厅,和143.02㎡三室一厅:
户型面积 | 136.42㎡ | 143.02㎡ |
户型图 | ||
户型亮点 | 1.三面宽朝南,采光通风性好 2.客厅及卧室B带一个连通的大阳台,拓展了室内空间,便于日常晾晒衣物以及观景 3.整体户型方正,面宽进深比近乎1:1,居住舒适度佳 | 1.全明格局,各空间均能实现独立的采光通风,居住舒适度高 2.客厅区域整体方正,面宽4.7米,尺度大,空间适宜 3.卧室A、B与卫生间A自成一个区域,私密性强 |
户型缺点 | 1.卫生间为暗卫,不利于通风 2.卫生间B位于门口,远离卧室B、C,动线不合理 3.未动静分离,卧室与厨房、客厅未分开,容易干扰 | 1.卧室A、C及客厅均朝西,采光差且夏季会有西晒的困扰 2.厨房与卫生间B相邻,有碍观瞻,会有气味影响 3.户型南北不通透,通风差 |
1-6号楼为板楼,两梯两户设计,居住密度相对较低,通透性好,生活体验佳。7-15号楼为塔楼,两梯四户、两梯六户设计,居住密度较高,户型朝向较多,舒适度略差。
1-8号楼临街,可能会受噪声影响,对声音较为敏感的人群谨慎选择。9-14号楼靠近小区中心,环境更加静谧。
适合在亚运村小营商圈内及周边商圈工作有改善需求的购房者。
物业管理严格、内部环境优质、内部配套相对齐全,适合看重小区整体品质的购房者。
距离地铁站不足1公里,对地铁出行有较高依赖度的买房用户可以考虑。
周边学校、商场、生态、交通资源较为齐全,适合对生活配套完备程度有较高要求的购房群体。
目前,距离欧陆经典最近的在售新房,是位于小区以北方向600米的八斗,以及6公里外的华贸城铂金墅、天润福熙大道、润泽御府。
四个新房项目均为高总价小区,其中,八斗目前在售88㎡-180㎡二居以上户型,参考均价为110000元/㎡,总价1276-1980万元/套;
华贸城铂金墅在售177㎡及以上户型,总价1500万/套起;
天润福熙大道157㎡-374㎡在售,总价1700万元/套起;
润泽御府540-1200㎡在售,总价7097万元/套起。
四个新项目与欧陆经典存在较大价差,且区位横跨商圈,推荐预算充足、不着急入住、能接受朝阳区北侧区位的购房者。
欧陆经典均价低于亚运村小营商圈二手房均价,所以以1公里为范围,房龄接近、均价相近为选取标准,故下面选取育慧里二区、安慧东里进行比较。
小区名称 | 欧陆经典 | 育慧里二区 | 安慧东里 |
位置 | 朝阳亚运村小营 | 朝阳亚运村小营 | 朝阳亚运村小营 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 76606元/㎡ | 71210元/㎡ | 69147元/㎡ |
交房时间 | 1999年-2003年 | 1988年-1997年 | 1991年-2000年 |
户型面积 | 78.89㎡-213㎡一居—四居 | 40.42㎡-85.36㎡一居—三居 | 35㎡-105㎡一居—三居 |
物业 | 北京盛兴物业管理服务有限公司 | 北京首华物业管理有限公司 | 北京中兴物业管理有限公司 |
物业费 | 2.49-4.49元/㎡/月 | 0.50-1.80元/㎡/月 | 1.00-2.20元/㎡/月 |
停车费 | 650元/位/月 | 150元/位/月 | 150元/位/月 |
优点 | 1.绿化率高,有中央花园。环境优美,外立面和内部设施较好 2.道路规划好,秩序优良 3.有大户型,居住空间大 | 1.小区设备齐全,外立面维护好 2.总价低,购买门槛低 3.小区内部活动多,文化底蕴丰富 | 1.安保严格,24小时安保 2.外立面和内部设施较好 3.物业管理水平好 |
缺点 | 1.总价高 2.物业管理水平一般 3.停车场车位紧张,车位比低 | 1.绿化率低,环境一般 2.小区楼龄老 3.车位紧张,车位比低 | 1.车位供应不足,停车困难 2.有楼栋为东西朝向,采光略有不足 3.绿化率低,环境一般 |
分析 | 三个小区均属朝阳区亚运村小营板块,育慧里二区和安慧东里两个小区挂牌均价不分伯仲,欧陆经典均价略高,但是小区设施最为齐全; 三个小区相距较近,周边配套也基本相同,但有略微差距。交通出行方面,欧陆经典距离惠新西街北口地铁站是最近的,但三个小区相互之间的直线距离都在500米左右。绿化方面,欧陆经典远好于其他两个小区; 停车方面,三个小区车位都比较紧张,就车辆停放问题来说,欧陆经典道路规划相对于安慧东里、育慧里二区来说情况较好。停车费用方面,欧陆经典停车费用略高,但是车位相对更加空余。 综合来看,欧陆经典整体情况好于周边同价位小区。 |