华威北里小区位于潘家园板块,该板块西临东二环,东临东三环周边配套也都比较成熟,北侧是劲松商圈,周边还有十里河、华威桥等商圈环绕。
潘家园板块的产业主要以古玩,文创为主,多家古玩市场汇集于此,板块内整体建筑风格古色古香颇具韵味。板块东北侧还有潘家园眼镜城,该区域的眼镜市场是我国北方地区最大的眼镜批发市场之一。
板块内最知名的潘家园旧货古市场形成于1992年,美国前总统克林顿夫人希拉里、泰国公主诗琳通等数十位外国政要曾到访此地。
经过几十年的发展颇具规模,目前拥有4000余家经营商户,经商人员近万人,每年数十亿的交易额极大的带动了板块经济发展。
由于位于二环和三环中间,区域发展已经很成熟,区域内的人群主要以本地居民和在国贸等地工作的白领为主。
据公开资料显示,近5年潘家园板块都没有住宅用地供应,而且根据北京市规划和自然资源委员会官网显示,截止2021年4月20日,周边的十里河,劲松等板块都没有住宅用地供应。
该地块位于二环和三环之间,周边几乎没有空地可以再规划建设住宅项目,其稀缺性会越来越突出。
潘家园地块住宅密集,住宅小区多,对北边国贸等商圈的外溢需求有较强的承接能力,市场需求强劲。
随着17号线的开通,该地块南侧的十里河站将有3条地铁交汇,西侧将新开一个站点——潘家园西站,地块价值将会随之提升。
本板块老旧小区比较多,整个潘家园区域的旧改也在轰轰烈烈推动进行中,从去年开始很多街道两边的人行道,绿化都已经开始翻新修缮,随着综合环境和小区环境的逐步改善,区域价值将进一步凸显。
由于整体商业形态的固化,再加上东北侧河南,广西等几大驻京办的阻塞,整体发展已经比较稳定。
前几年的房价走势主要依赖大盘走向,短期内预计在17号线通车前后,因交通利好,该区域的房价很可能会有小幅攀升,长期整体来看,未来的房价走向大概率还是会跟大盘保持一致。
凭借位于二三环之间的独特地理位置,再加上交通方便等优势,区域内的房价不太可能出现跑慢于大盘的情况,保值属性较强。
此外随着小区交易量不断积累,更多的经济适用房经过交易后转为商品房,再次交易成本变低,预计小区的交易活跃度会进一步提升。
1.低密板楼,华威北里小区吸引不少购房者的原因之一,是板楼一梯三户的设计,意味多数房源会南北通透,采光好,小区内有着大片绿化带和休闲活动区,这对满足环境品质有要求的购房者的需求。
2.小面积段、低总价更容易刚需购房者购买,37m²-47㎡的一居室适合刚需人群,价格实惠。另外,小区户型可选多,40m²-79㎡两居室和75m²-90㎡的三居室三种户型,这种户型适合两个和三个人以上的家庭居住,幸福里APP显示两居室总价255万起,这个价格对刚需还是可以接受的。
3.商业配套好,小区周边已经形成了适合居住的商业氛围,内部市场和外部底商满足生活各个方面,楼下就是能满足生活所需要的便民超市,步行十几分钟就可以去到鼎盛市场,双井富力城商圈距离小区1.5公里,从小区门口地铁坐两站即可到达,满足不同人群的购物需求。小区出就是地铁站,100米就可以到达潘家园地铁口,交通也比较便利,小区距离潘家园桥西公交站164米,周边道路较宽阔且并不拥堵,开车可以直接上三环路,所以无论乘坐地铁还是开车通勤,对上班族都是非常友好的。
4.居住氛围好,小区距离学校非常近,家长可以不用焦虑接送的问题。同时小区距离医院和公园也近,有娃、有老人的家庭,看病相对方便,周末休息去逛公园也非常惬意,自然与人文氛围相结合,给小区增色,提供良好的居住氛围。
华威北里2021年6月挂牌均价为60393元/m²,环比下降0.42%,同比略有下降。
挂牌房源以54㎡-63㎡的两居室居多,总价在215万-400万间。小区共4001户,根据幸福里APP显示挂盘房源仅有37套,房源不多,成家率比较高。
幸福里app显示该小区价格走势趋于平稳,略有下降是正常范围,说明小区本身有升值空间。
小区户型涵盖范围较广,最小的是38㎡的一居室,最大的是150㎡的三居室,还有54-126㎡的二居。
在售户型中,小区的主力户型有69㎡的两室一厅,是全南户型,南北通透,进门正对客厅,动静分区,两个卧室均朝南,且均带一个南向的阳台,窗户属于落地观景窗。适合过渡期的两口之家或有老人帮忙带娃的家庭居住。
另外,60㎡以下的小一居或许小两居,面积无浪费而且价格适中,但是人口多的家庭相对较拥挤,适合单身创业者或者居家养老者。超过100㎡两居或者三居,南北通透,房间多,空间大,但总价较贵,则适合有二孩的家庭,而且经济宽松的人群。
小区建居住环境好,周边热闹,生活便利,居住人群以中老年为主,很适合养老。
小区交通便利,在潘家园地铁沿线的工作,主要以地铁、公交车为通勤工具的上班族。
小区购性价比相对较高,是公房社区,以小户型为主,在售二手房中最低销售总价241万,首付在65万左右,适合在周边商圈工作的刚需和小改善的人群。
2021年6月潘家园商业圈没有在售新房项目,与本小区不具可比性。与朝阳区距离比较近的小区新房项目有首创天禧、华润未来城这两个普宅,选取与华威北里进行对比。
首创天禧为建面375m²-399m²的2/3/4居,均价180000元/m²,总价10600万元/套起。小区品质较高,成熟商圈内,从总价和购买人群看,没有可比性。
华润未来城为建面155m²-205㎡的3/4居,均价61000元/m²,总价945万/套起,价格比较高,近地铁口,但是周围生活设施不太方便。 从居住角度看华威北里更有优势。
华威北里周围的二手房报价在5-7左右,其中与华威西里和潘家园东里差距不大,地理位置相近,因此选择这几个小区进行比较。
小区名称 | 华威北里 | 华威西里 | 潘家园东里 |
城区 | 朝阳-潘家园 | 朝阳-潘家园 | 朝阳-潘家园 |
住宅性质 | 普通住宅 | 普通住宅 | 普通住宅 |
均价 | 60446(元/平) | 60728(元/平) | 60038(元/平) |
建设时间 | 1987年-2007年 | 1982年-2003年 | 1984年-2002年 |
物业 | 北京市双吉安物业管理中心 | 单位自管物业 | 北京市兴和物业管理有限公司 |
物业费 | 1.00-5.00元/平/月 | 0.57-3.50元/平/月 | 0.50-1.25元/平/月 |
在售主户型 | 112.45m²三居 68.2m²两居 44.31m²一居 | 84.97m²三居 66.3m²两居 45.12m²一居 | 125.87m²大三居 61.68m²两居 55.79m²一居 |
优点 | 绿化优美,小区内干净整洁 | 物业费低 | 生活设施较完善,基本的生活需求都能满足 |
缺点 | 人车不分流,物业水平待提高 | 环境一般,绿化面积小 | 楼龄老 |
分析 | 三个小区距离较近,周边配套设施都能共享。相比较来看,华威北里64m²两居室空间利用好,无浪费,环境好,适合养老、小两口夫妻;华威西里的优势是物业费低;潘家园东里的优势是配套齐全,基本满足生活需求,适合家居养老但是楼龄老,价格是低,经济能力有限的可以考虑。综合比较来看,华威北里更满足刚需的人群,价格适中,性价比更高,适合生活居住养老。 |