八里庄北里小区地处朝阳石佛营板块，该板块北侧为朝阳公园东坝板块、东侧为朝青板块、南侧为八里庄板块、西侧为团结湖板块，相比周边商圈，现在的石佛营商圈以居住为主，小区众多，人口众多。

商圈南北为城市主干道姚家园路和朝阳北路，可进可出，能快速通达北京市区的各个区域；石佛营商圈发展成熟，周边商场众多，包括朝阳大悦城、佳亿青年汇、远洋未来汇等，往西还有国贸中心，可以满足附近居民不同层次的购物需求；另外商圈周边有朝阳公园、红领巾公园等生态休闲场所，是附近居民亲近自然的好去处；总之，石佛营商圈地处繁华地段，是出则繁华尽揽入则静谧独享的宜居商圈。

2021年年初，朝阳站的投入使用对朝阳区扩大投资、带动片区经济发展具有积极的推动作用。北京朝阳站是京哈高速铁路、北京枢纽东北环线、东星铁路的交汇车站，是集客运专线、普通铁路、城市公交、轨道交通等基础设施于一体的大型综合交通枢纽。交通枢纽的开通很大程度上整合了各类交通资源，有效缩短城市内部和城市之间沟通成本的同时增加人员流动，推动片区经济向前发展。

近5年，片区内无新地块入市。

目前，政府有关部门出资对八里庄北里及周边小区进行改造升级，可以看出，片区内短时间内很难再有新增土地供应。

2018年以来，距离项目最近的成交地块是朝阳区将台乡1016-030地块R2二类居住用地、1016-033地块F2公建混合住宅用地。地块于2019年1月28日被中交地产股份有限公司、世茂集团控股有限公司旗下华通置业有限公司和北京茂康企业管理有限公司联合体摘得。地块成交楼面价21281元/㎡，溢价率0.5%。该地块是为上东郡项目地块，该项目属于共有产权项目，现已完成摇号工作。

综上，片区近些年还将面临无土地供应的局面，小区土地资源将变得更加稀缺，地块价值进一步凸显。

就目前的发展状态来看，小区所在的石佛营板块及其周边东坝、朝青、团结湖、八里庄等板块已经发展成熟，地上土地资源接近饱和，再加上旧改项目拆迁成本高，导致片区内很难再有新开发住宅项目，包括商业项目在内，未来的规划还是以升级、改造为主，新建为辅的发展战略。

也正是因为片区发展成熟，且居民区较多，导致人口的大量聚集，出现交通拥堵、生活配套不堪重负等现象；再加上2017-2035年城市规划中“连接中心地区和城市副中心”的定位，片区未来发展主要以“疏散、连通”为关键词的公共交通建设和基础设施建设为主。2021年年初建成投入使用的朝阳站交通枢纽和在建的地铁3号线就是很好的证明。

1.小区为行列式布局，楼栋排列整齐而不拥挤，采光和通风情况良好。

2.楼栋外立面粉刷一新，内部配套完善，楼内有电梯，楼梯旁也有扶手，方便老年人出行。小区内还有大件垃圾堆放点。

2.周围配套设施完善，环境优美。小区西边一街之隔就是红领巾公园，周边2公里内还有朝阳公园和朝阳大悦城，是锻炼身体、陶冶情操、购物休闲的好去处。

4.小区南侧紧挨地铁6号线十里堡站，可通往朝阳大悦城、恭王府等地，并且可换乘地铁2号线、8号线和10号线等。小区出门便是八里庄北里和石佛营路公交站，可乘坐138路、140路、486路等公交车，交通便捷度可想而知。

根据幸福里app显示，八里庄北里在2021年8月售价为60549元/㎡，环比上升0.54%。自2021年3月至今价格呈上升趋势，但上升趋势仍低于朝阳区的整体价格。具体原因可能是因为八里庄北里整体属于旧改新小区，虽然说整体周边配套齐备，但小区内部的整体品质可能会影响小区价格上升幅度。

在售房源多为50㎡-76㎡的两居室，售价在295万-430万之间。从购房成本来看，用在售房源55㎡的两居室为例，在售价格为340万。根据北京市购房规定，小于90㎡时，首套首付为20%，二套首付为60%，即首套首付为68万，二套首付为204万，从目前来看，价格平稳，适合购入。

不过，因贷款额度和税费都需要银行来进行具体评估，评估价会在一定程度上影响首付金额，所以上述举例仅供参考。

小区整体有39㎡-55㎡的一居、50㎡-82㎡的两居、67㎡-84㎡的三居，据幸福里app显示，目前整体比例受购房者亲睐的为66㎡两室一厅一卫和58㎡ 两室一厅一卫，特此选这两个户型进行对比：

小区楼栋分为南区、中区和高层区。南区有309号楼、310号楼、311号楼、312号楼；中区有313号楼、314号楼、315号楼、321号楼；高层有306号楼和307号楼 。

小区临近道路的楼栋有309号楼、315号楼、321号楼、306号楼和307号楼。其余都为小区内部楼栋。其中，321号楼是南北走向；高层306号楼和307号楼是独立楼栋；其余楼栋都是东西走向。

楼栋选择方面，6层多层为步梯房，走路上下；高层虽有电梯，但梯户比较低；可以根据个人喜好选择。高层临路，6层多层在小区中间位置，对于喜欢安静环境的客户，建议选择小区内部的楼栋，远离道路。从楼栋排布情况及踩盘当天实地观察来看，楼栋不存在遮挡问题，所以从采阳角度来讲的话，小区内部楼栋均可选择。关于楼层选择，用户通常比较关心的问题有采光通风、生活便利性、空气质量、噪音等。采光通风方面，一般随着楼层越高，整体的光线视野通风性越好，建议购买高层的用户选择5层以上的楼层，建议购买多层的用户选择3层及以上的楼层；用户可根据自己资金情况和个人喜好选择楼层。

1.地处石佛营商圈，同时距离朝阳大悦城商圈只有2.3公里。适合在石佛营商圈和朝阳大悦城商圈附近工作的购房者。

2.内部环境安逸、内部配套相对齐全，适合看重小区整体品质的购房者。

3.地铁6号线十里堡站紧靠小区南侧，距离小区仅约170米，往东坐1站地即可到达朝阳大悦城，往西坐7站地可到北海公园和恭王府。小区北侧是八里庄北里公交站，东边出门就是石佛营路站，交通非常方便，对地铁和公交出行有较高依赖度的用户可以考虑。

4.周边商场、生态、交通、医疗资源较为齐全，适合对生活配套完备程度有较高要求的购房群体。

石佛营板块内部无新盘入市，距离小区最近的是泰禾北京公馆，项目距离八里庄北里小区不足3公里，该项目为旧改项目，总价1200万/套起，总价段偏高，与八里庄北里小区不存在竞争关系。目前八里板块无新房子入市，所以选取同为朝阳区的两个小区进行对比——中海首开拾光里、柏林郡。

中海首开拾光里小区均价在70000元/㎡，户型面积140㎡至240㎡不等，当前在售户型有150㎡的四室两厅户型，售价约1300万/套，240㎡三室两厅户型，售价为1400万/套，物业公司为北京中海物业管理有限公司，物业费为6.58元/㎡/月，截止到2021年8月，中海首开拾光里小区平均售价高于八里庄北里，且房源总价高，小区多以别墅为主，人车分流，车位配比1:1.2，地下车位，小区南侧1公里内有多家超市，因为是期房，目前周边配套还不是很齐全，相对于八里庄北里而言，不算成熟，购房者自行选择购买。

柏林郡目前参考均价大约75000元/㎡，主力户型97㎡-161㎡，主力户型为两室两厅、三室两厅户型，售价大约720万/套−1250万/套。物业公司为第一太平戴维斯物业顾问有限公司，物业费为5.8元/㎡/月，地下车位1548个，车位配比1:1.08，整体不算拥挤，本楼盘为精装修交房，建筑面积275688㎡，属于大型社区。该小区环境、生活品质均高于八里庄北里，但目前整体配套设施相对会低于八里庄北里。八里庄北里小区属于经济适用房型，相较柏林郡，居住品质上有欠缺，但是周边配套以及综合性价比来说，两个小区则各有优势。柏林郡小区户型面积较大，钢混结构建筑，对预算充足，住房品质有需求的人群可以考虑关注。

三个小区均为中小面积、较低单价小区。其中，中海首开拾光里在售140㎡左右户型，总价约1000万/套；柏林郡97㎡在售，总价约720万/套；而八里庄北里房源多为60㎡左右户型，挂牌总价约在550万/套。预算不足，且着急入住的购房者可以考虑八里庄北里小区。中海首开时光里、柏林郡与八里庄北里小区的用户定位不同，相比而言，竞争氛围不大，石佛营商圈地处繁华地段，是出则繁华尽揽入则静谧独享的宜居商圈。片区近些年还将面临无土地供应的局面，小区土地资源将变得更加稀缺，地块价值进一步凸显。

朝阳区整体发展比较成熟，板块内成熟小区比较多，所以选取同为朝阳区的两个小区——慈云寺北里小区和晨曦园进行对比。