常营板块位于朝阳区东五环外，处在朝青板块和城市副中心之间，地铁六号线贯穿板块内部，连接着城区和城市副中心，是目前朝阳区住宅市场热门的板块之一。

常营板块依托地铁6号线的强势交通资源，交通便利，可与主城区完美对接。作为朝阳区的重要板块之一，板块内聚集了大量二手房。二手房小区大部分建于2010年左右，区域内大多数为刚需商品房社区，有首开、富力、金隅等众多知名开发商参与其中，打造出金隅丽景园、富力阳光美园、首开畅心园等商品房项目。

根据幸福里APP显示，截止2021年6月29日，常营板块内二手房挂牌均价为5.5万/㎡，常营内可利用土地资源较少，目前板块内在售的新房为和锦薇棠，均价6.9万/㎡，总价2100万元/套起的别墅型项目。随着板块内住宅市场的发展，周边配置也相应成熟。

目前板块内商业、休闲娱乐等资源均十分完善。商业方面，板块内有北京著名的龙湖长楹天街商业广场和陆港城、华联等配套齐全的生活购物广场。生态休闲方面，板块内有常营公园、京城槐园可供休闲放松。医疗方面，板块内有朝阳区双桥医院，是一所二级综合性医院 。

板块距离国贸，四惠，通州，望京等产业聚集区通勤方便，近年来受到首次置业的刚需群体青睐。板块内大多数置业者都在CBD及周边工作，更趋向于年轻化，主要从事的职业为私营企业经营者、企业白领等。

整个常营板块可开发的地块很少，近5年来常营板块没有土地成交信息。最近的土地成交位于板块北部3公里左右的东坝板块。

2020年首开+金地+旭辉进驻东坝板块，以35.02亿元总价竞得东坝1104-611宅地，溢价率3.5%，自持比例4%，楼面价47008元/㎡。

未来商品住房销售均价不超过71000元/㎡，且最高销售单价不得超过78000元/㎡。这也是目前为止价格最高的限竞房项目。

从位置上看，上述地块距离常营板块直线距离约3公里左右，但区域交通和配套还在完善建设中，不如常营板块成熟。

随着近年来CBD的东扩，朝阳路被规划为传媒大道。央视和北京电视台的东迁、中国尊的奠基，商务在朝阳已经成了定局。并且相较于通州而言，常营板块优越的地段和区域浓厚的居住氛围对年轻上班族和创意工作者形成了一定的吸引力，这必然为常营区域住宅市场带一针强心剂。

目前板块内二手房价位合理具有较高性价比，是可承接东三环外溢的居住板块。相较于常营板块成熟的商业氛围，医疗一直是薄弱的地方，未来也将在常营地区引入安贞、朝阳等三甲医院，引进优秀的医疗资源，加大区域医院建设，弥补板块内医疗资源方面的不足。

1、小区户型方面，小区有多种户型（66㎡-70㎡的一居室、78㎡-120㎡的两居室、121㎡-125㎡的三居室），可供不同需求的购房者选择。而且小区售卖单价较低，以一套70㎡左右的一居室小户型为例，整套房的购房价格不到400万，购房压力小。

2、小区楼栋间距大，采光通风好，整体绿化维护较好，提高居民舒适度。

3、小区周围环境好，整个小区被东坝郊野公园、常营公园、叠泉乡村俱乐部包围，方便周围居民休闲娱乐、锻炼身体。

4、小区配套设施方面，小区周围的生活配套方面齐全，有大小商铺，还有世纪华联超市、物美超市、BHG-生活超市等十几个大小不同的商超，日常生活、购物比较方便，能够满足居民的日常所需。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区目前约有10套在售房源，占全部房源的0.19%。小区目前的在售均价57911元/㎡，环比上涨约0.09%。近6个月，小区整体均价低于朝阳区，高于常营区商圈的均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格总体上变化不大；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低的为70㎡的一室一厅，报价395万。参照北京现行的普宅标准标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为138万元左右，二套首付为237万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型分布：小区有70㎡一居、78㎡-155㎡两居、118㎡-135㎡三居。

现选择小区主力户型91㎡两室一厅和119㎡三室两厅进行分析。

楼栋选择方面，整个万象新天家园四区的房子大都坐北朝南，整个小区大多数楼都不临街，相对而言居住环境较为安静。408号楼、423号楼、404号楼、407号楼位于小区中间位置，观景较好，位于小区中心位置，居住环境较为安静，优先推荐。例如414号楼对面是万象商业街，环境相对嘈杂。409号楼离小区西南门较近，相对而言，居住的私密性较差。

1、小区内户型、总价跨度较大，面积为70㎡一居室的价格400万左右，适合需要在北京落户的刚需购房者考虑；面积为190㎡大户型的价格1200万左右，适合改善性需求的购房者。

2、小区交通条件十分便利，有多条地铁线路和公交线路，适合公共交通出行的上班族和家中有老人和学生的购房者考虑。

3、小区濒临东坝郊野公园、常营公园、叠泉乡村俱乐部，生活品质中等偏上，生态休闲资源丰富，适合在常营商圈的不同需求的购房者考虑。

截至2021年8月，朝阳区常营区附近在建的新房源不是很多，为了更好的进行横向对比，小萌选择了与万象新天家园四区户型差不多的保利首开和锦薇棠和北京东湾相比较。

保利首开和锦薇棠位于朝阳区三间房镇定福庄，由北京致泰房地产开发有限公司开发。截至2021年8月，在售户型面积最小的为178㎡的四居室，最大为290㎡的五居室，单价为64001元/㎡，购房成本最低为1566万/套。与万象新天家园四区相比，保利首开和锦薇棠面积均是大户型，楼栋品质相对来说更好，适合喜欢楼龄较新，预算充足的购房者选择。

北京东湾位于通州区长安街东延长线通惠北路，由北京黄海房地产开发有限公司开发。截至2021年8月，在售户型面积以78㎡-90㎡的两居室为主，还有126㎡的三居室，单价为68500元/㎡，购房成本最低的为560万/套。与万象新天家园四区相比，北京东湾户型面积较小，楼栋品质相对来说更好，适合喜欢楼龄较新，刚需购房者选择。

板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取与万象新天家园四区距离较近的富力阳光美园和北辰福第南区进行比较。