北苑商圈位于北京市朝阳区，地处北五环外，清河沿线以南，是五环外发展相对成熟的商圈，内有两条地铁线路，是北京城北居民较多，且价值认同相对较高的商圈。

北苑板块南侧紧邻北五环、亚运村商圈，北侧为天通苑商圈，西侧为立水桥、亚奥商圈，东南侧为望京商圈。“北苑”二字原意泛指皇家园林，从明代开始，商圈所在区域历来作为皇家猎场使用，进入新世纪后，随着临近的亚运村、奥体商圈的基建工程大规模铺开，五环外的北苑作为居住储备用地，其配套也得到了较好的开发。

北苑商圈内包含有北京市和平街第一中学（朝来校区）、和平中学小学部、北京市朝阳外国语学校(北苑分校)、花家地实验小学(朝来校区)等。

交通方面，北苑板块有地铁13号线东西贯穿，在该板块设有立水桥站和北苑站，其中13号线北苑站西行5站即可到达西二旗，东行5站途经望京西、芍药居，终点站东直门，均为换乘交界点。另外，地铁5号线在该板块还设有立水桥站、立水桥南站和北苑路北站。

自驾方面，从该商圈出发，6公里可达望京，7公里可达天通苑商圈。

此外，北苑商圈内商业配套包括暖山生活广场、上品+、K酷时尚广场、华贸天地等，以及板块周边生态资源丰富，临近奥林匹克公园、朝来森林公园等。

商圈内主要以老公房、次新房为主，老公房多建成于1998年左右，次新房建成年代集中在2006年-2010年左右。其中，老公房门槛价300万-370万，次新房门槛价547万-740万，除原有拆迁、旧改至此的本地居民外，北苑商圈因地理位置相对靠近五环，承接了很多从望京或天通苑商圈外溢的居住需求，所以这些年，北苑汇聚了不少像万科、中国铁建、旭辉等诸多品牌房企。

截至2021年8月，北苑商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查北苑及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

住宅用地成交方面，距离北苑商圈最近的招拍挂地块位于朝阳区崔各庄乡。2021年5月，金地+华润+保利联合体以“50.94亿元＋2.2万㎡公租房面积”竞得30-L01-01地块，成交楼面价49472元/㎡，溢价率为14.99%，折合可售住宅楼面价约6.3万元/㎡；同日，招商+城建联合体以“42.2亿元+2万㎡公租房面积”竞得30-L04地块，成交楼面价为49474元/㎡，溢价率为14.99%，折合可售住宅楼面价约6.5万元/㎡。

该两幅地块处在北苑商圈的五公里之外，且功能、价值不同属一个体系，故对北苑二手房市场的冲击相对较小。

北苑商圈整体配套的提升，其实还是要仰仗四环内商圈的外溢。近些年商圈内发展迅速，宜居度提升，其实与北京城建借奥运会北拓的大方向是分不开的。

目前北苑商圈东侧，有在建中的地铁17号线，南北向途经该板块，该地铁线起自昌平区未来科技城北区站，终到亦庄站前区南站，途经北京市朝阳区，横穿望京、太阳宫、西坝河、工人体育场、次渠等区域，沿途可与10余条线路换乘，未来预计将分段开通运营。

其中，北苑商圈内的地铁站点预计于2022年底开通，整体线路预计2023年底开通。随着该地铁线路的开通，将极大程度上分担5号线客流压力，同时也将便于北苑内东侧居民区的轨交出行。

1、小区环境优美，物业在绿植维护上比较用心，绿化环境比较好，景观设计比较别致，居住环境更加舒适。

2、小区内部有很多便民设施和场所，比如篮球场、广场、衣物晾晒场等等，可以为住户的日常生活提供便利。

3、小区在立水桥附近，距离地铁5号线立水桥南地铁站412米，还有大量公交站点，自驾可沿建国门外大街直接到达天安门，交通比较便利，方便住户出行。

4、小区安全性好，出入都有门禁，保安24小时，保障居民的居住安全。

根据幸福里APP查询，2021年9月，旭辉奥都小区无在售户型。

小区挂牌均价33349元/㎡，与上个月持平，从近6个月的价格波动趋势来看，上涨和下降幅度均不大，购房者不必过分担忧。

旭辉奥都小区有57㎡-71㎡一居、87㎡-89㎡两居、112㎡-113㎡三居，主力户型为89㎡两居和57㎡一居。

7号楼、6号楼、4号楼临近立通路街道，路上车辆来往会有一定的噪声污染情况。

1号楼、2号楼处于小区中间位置，远离街道，且靠近小区内部的小花园，享受到安静环境的同时也能更好享受小区的绿色景观资源，建议优先选择这些楼栋。

3号楼临近西门和西北门，出行比较方便。

1、小区周边商业繁荣，适合在北苑商圈内及周边商圈工作且有改善需求的购房者。

2、小区主打户型为两居，且价格较低，推荐新婚小夫妻及家庭成员较少的刚需人群。

3、小区周边交通配套成熟，公共地铁交通发达，距离小区500米内便是地铁立水桥南站，比较适合沿线的上班族。

截至2021年9月，朝阳北苑商圈内仅有三个在售新房项目，分别是天润福熙大道、华贸铂金墅、润泽御府。华贸铂金墅和润泽御府均为别墅项目，总价均在1500万以上，天润福熙大道挂牌均价为93380元/㎡，与旭辉奥都价格差别较大。距离小区最近的还有一处，是在3.8公里处的奥海明月。

奥海明月位于昌平区东小口镇中东路121号。截至2021年8月，在售户型有140㎡-150㎡的四室两厅。购房单价为58858元/㎡起，购房成本大致为800万/套起。开盘时间是2020年9月，交房时间在2023年12月。奥海明月属于中等户型品质小区，购房成本较高，楼栋品质较好，适合喜欢楼龄较新，有充足预算的购房者选择。

总的来说，旭辉奥都价格有一定优势。奥海明月项目绿化较好，树木种类多样，有喷泉体系，户型设计合理，大落地窗，总购房成本较高，适合改善型人群。而旭辉奥都小区主打两居室，且价格相对较低，适合要在朝阳购房但购房预算有一定限制的购房者。

北苑板块内二手房较多，但价格都普遍偏高 ，与旭辉奥都小区价格相差不大且距离相近的小区仅有一处东方郁金香小区，但在距离旭辉奥都小区2.8公里的位于昌平板块的天通苑东一区小区与本小区价格接近，故选择进行比较。